IN 4 ANNI I BILOCALI DI RECENTE COSTRUZIONE HANNO VISTO UN AUMENTO DI PREZZO DI OLTRE IL 25%

Gli immobili di nuova costruzione sono cresciuti di valore di oltre il 25% rispetto al 2019, mentre quelli in buono stato manutentivo hanno visto una crescita di prezzo pari “solo” al 10,5%. È quanto evidenzia lo studio di Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, specializzata in analisi di mercato e data intelligence, che ha confrontato l’andamento dei prezzi e della domanda degli appartamenti bilocali dal 2019 a oggi sulla base del loro stato manutentivo*.

Cos’è cambiato dal 2019

In linea con l’andamento complessivo del mercato del real estate in Italia, che sta evidenziando un incremento diffuso dei prezzi, rispetto al 2019 un bilocale di recente realizzazione o ancora in costruzione ha raggiunto un prezzo medio al metro quadro di 3.285 euro, ben 1.200 euro/mq in più rispetto all’attuale valore di mercato di uno abitabile (2.025 euro/mq). Da evidenziare, poi, come un appartamento di due locali da ristrutturare presenti un prezzo medio al metro quadro di poco inferiore a uno in buone condizioni, circa 200 euro/mq in meno (1.848 euro/mq). Infatti, nei 4 anni considerati – anche per effetto degli incentivi statali come il Bonus Ristrutturazione – i bilocali proposti sul mercato che necessitano di opere di adeguamento hanno conosciuto una crescita di prezzo pari al 12%.

«Negli ultimi anni gli italiani hanno vissuto la loro casa molto più intensamente rispetto al passato, ma i crescenti costi energetici hanno portato le persone a riflettere sull’importanza di vivere in un immobile efficiente a livello di consumi – afferma Carlo Giordano, Board Member di Immobiliare.it – Da una parte, quindi, c’è stato un crescente interesse nei confronti del nuovo, giustificato da spazi su misura e bassi costi energetici; dall’altra anche gli immobili datati, spesso ampi e in posizioni di pregio, sono stati visti come opportunità sulle quali investire, grazie agli ingenti incentivi per la ristrutturazione garantiti dallo Stato. Non va dimenticato, infatti, come nell’ultimo decennio l’offerta del nuovo sia calata drasticamente, facendo lievitare i prezzi. Questo ha alimentato la ricerca di immobili da ristrutturare, per il principio che lo sconto realizzato verrà investito nella riqualificazione dell’immobile. Oggi, complice un significativo taglio ai bonus fiscali, si può pensare che i prezzi degli immobili in cattivo stato tornino a scendere, in attesa di capire l’impatto che avrà sul nostro Paese il recepimento della direttiva europea sulle case green».

Guardando al Nord Italia, termometro del mercato immobiliare del Paese, si vede come le soluzioni di nuova costruzione abbiano conosciuto un aumento di valore superiore al 30% rispetto al 2019 (raggiungendo il +33,2% al Nord Ovest e il +31% al Nord Est). Nella parte occidentale, poi, il prezzo al metro quadro del nuovo supera la media Italia di poco meno di 300 euro (3.561 euro/mq).

Sebbene anche il prezzo medio dei bilocali in buono stato sia cresciuto in doppia cifra se confrontato con il 2019, si attesta su percentuali di molto inferiori, raggiungendo il +18% nel Nord Ovest e il +15% nel Nord Est. Dove poi il sostegno garantito dallo Stato ai privati per ripristinare il proprio immobile è stato maggiormente utilizzato, ecco che il valore dello stock da ristrutturare è comunque aumentato in maniera sensibile: +31% nel Nord Ovest e +22% nel Nord Est.

Mentre la differenza di prezzo tra i bilocali in buono stato e quelli da manutenere nel Settentrione è poco rilevante – si parla di poco meno di 140 euro/mq nel Nord Est e, addirittura, poco più di 20 euro/mq nel Nord Ovest – la forbice si allarga in maniera considerevole se si confrontano le soluzioni abitabili con quelle di recente realizzazione: oltre 1.500 euro/mq al Nord Ovest e quasi 1.200 euro/mq al Nord Est.

Domanda in calo

Il forte aumento dei prezzi del nuovo, trainato dai grandi centri del Nord del Paese, ne ha però disincentivato la domanda a livello nazionale, calata dell’11,8% dal 2019. Nel medesimo arco temporale gli altri stati manutentivi analizzati mostrano una tendenza positiva: +3,4% per appartamenti da ristrutturare, +12,8% per bilocali già abitabili, di gran lunga quelli che hanno riscosso più interesse negli ultimi anni e gli unici a non aver perso appeal nei 12 mesi appena trascorsi, chiudendo in pari.

Ancora una volta, è il Nord Ovest a impattare in maniera considerevole sul trend generale. Qui, la contrazione della domanda di immobili nuovi/in costruzione è stata ben più elevata della media nazionale (-26,6% rispetto al 2019), e solo nell’ultimo anno è diminuita del 7,4%. Per i bilocali in buono stato o già abitabili, invece, la domanda è comunque calata, ma in maniera molto meno rilevante (-2,7% nei 12 mesi) rispetto ai bilocali di recente realizzazione.

«Il Nord Ovest e in particolare l’area lombarda sono le zone che hanno sofferto di più la scarsità di offerta di nuovo e la relativa crescita dei prezzi – continua Giordano – Altro fattore avverso riguarda la difficoltà di trovare soluzioni residenziali di nuova costruzione nei quartieri più attenzionati, data l’elevata densità abitativa già in essere. L’insieme di questi fattori ha portato questo tipo di prodotto a essere meno allineato rispetto alla ricerca tipica delle famiglie, avvantaggiando la domanda di case da riqualificare».

Focus su Milano e Roma

A Milano il nuovo ha raggiunto ormai cifre monstre: un bilocale appena realizzato, infatti, costa di media poco meno di 6.000 euro al metro quadro, in crescita di quasi il 25% rispetto al 2019. Nello stesso arco temporale, tuttavia, è il “da ristrutturare” a conoscere l’aumento di prezzo più significativo, +30,7%, fermandosi poco al di sotto dei 4.500 euro/mq, una cifra, seppur importante, ancora affrontabile da quanti sono alla ricerca di una casa nel capoluogo meneghino. Interessante notare come nei 12 mesi l’aumento di prezzo per le due tipologie sia identico, +5,1%, segno di un rinnovato interesse nei confronti della nuova costruzione.

Sono solo circa 50 euro/mq a separare il due locali da ristrutturare da quello in buone condizioni (4.519 euro/mq), che nei 4 anni ha guadagnato il 30,2% ma negli ultimi 12 mesi è cresciuto solo del 2,2%.

Nella metropoli lombarda la domanda cala in maniera anche più importante rispetto al trend generale (oltre il 50%) per tutte le tipologie di immobili. Tuttavia, nell’ultimo anno la richiesta di immobili nuovi/in costruzione ha retto il confronto con le altre categorie (-8,7%), con il buono/abitabile che scende del 23,1% e il “da ristrutturare” del 31,3%.

Il contrario di ciò che avviene a Roma, dove la domanda è cresciuta, dal 2019 a oggi, per ognuna delle tre classi considerate dall’analisi. Nello specifico, +28,8% per i bilocali da ristrutturare, +40,7% per quelli buoni/abitabili, e +37,6% per quelli nuovi/in costruzione, che però nell’ultimo anno sono i più desiderati nella Capitale (+14,6%).

Anche a Roma, infine, la rivalutazione negli ultimi anni è avvenuta, pur in misura minore rispetto a Milano, con una tendenza che però rispecchia quella del Paese: i bilocali di recente realizzazione sono infatti quelli il cui prezzo è salito di più (6,7%), mentre il costo di quelli in buono stato e di quelli da ristrutturare è cresciuto rispettivamente del 3,9% e del 3,2%. Non a caso, infatti, la forbice di prezzo tra il nuovo e l’abitabile è molto più contenuta rispetto a quanto avviene nella città della Madonnina: circa 700 euro/mq, 3.757 euro/mq è infatti la richiesta per due locali appena realizzati, mentre l’abitabile si attesta sui 3.086 euro/mq.

*Gli appartamenti bilocali sono stati suddivisi in tre categorie:

- nuovi / in costruzione;

- buoni / abitabili;

- da ristrutturare.