Da dove si parte per richiedere un mutuo?
Prima di presentare qualsiasi domanda, è fondamentale confrontare le offerte disponibili sul mercato. Le variabili principali da valutare sono: la percentuale di mutuo (le banche di norma finanziano fino all'80% del valore dell'immobile) e la tipologia di tasso (fisso, variabile o misto).
Inizia sempre da una simulazione con un comparatore: piccole differenze sul tasso si traducono in migliaia di euro in più o in meno.
Ho bisogno di un anticipo per richiedere il mutuo?
In quasi tutti i casi sì. La maggior parte delle banche finanzia fino all'80% del valore dell'immobile, quindi dovrai coprire il restante 20% con risorse proprie (più le spese notarili e le imposte). È possibile ottenere un mutuo oltre l'80% (fino al 95% o al 100%) ma le banche disponibili sono poche e i tassi più alti.
Hai meno di 36 anni? Grazie al Mutuo Giovani e al Fondo Consap è possibile accedere a mutui con condizioni più convenienti, come la possibilità di richiedere fino al 100%, costi ridotti o criteri più flessibili.
Quali sono i costi accessori da mettere in conto?
Panoramica dei costi da sostenere in aggiunta al mutuo:
- Spese di istruttoria, necessarie per gestire la pratica
- Perizia immobiliare, per coprire la valutazione del perito incaricato dalla banca
- Imposta sostitutiva (0,25% del mutuo per la prima casa)
- Imposte di registro (2% se acquisti da privato)
- Notaio, compreso di compravendita e contratto di mutuo (varia in base al valore dell'immobile)
- Polizza incendio e scoppio, obbligatoria per legge
- Polizza vita, facoltativa ma suggerita dalle banche come garanzia aggiuntiva.
Cos'è la pre-delibera e perché richiederla?
La pre-delibera è un documento rilasciato dalla banca che certifica l'importo massimo che sarebbe disposta a finanziarti, ancora prima di trovare casa. È gratuita, non vincolante e solitamente ha una validità di 6 mesi. Ti permette di cercare casa conoscendo il tuo budget reale, fare un'offerta d'acquisto con più sicurezza e accelerare poi l'iter formale.
Richiedere una pre-delibera non ti obbliga ad avviare il mutuo con quella banca. Puoi confrontare più istituti senza alcun impegno.
Quali documenti servono per la domanda di mutuo?
Per presentare domanda formale in banca hai bisogno di tre categorie di documenti:
- Anagrafici (carta d'identità, codice fiscale)
- Reddituali (ultima CU se sei dipendente, ultimi due Modelli Unici se sei autonomo)
- Documenti dell'immobile (atto di provenienza, planimetria, visura catastale). Questi ultimi vengono spesso forniti dal venditore o dall'agenzia immobiliare.
Nota: Per fare domanda formale devi già avere una proposta d'acquisto accettata dal venditore.
Cosa succede dopo la domanda di mutuo?
Una volta presentata la domanda, la banca avvia l'istruttoria: analizza la tua capacità di rimborso (reddito, eventuali finanziamenti attivi, rapporto rata/reddito) e verifica tutti i documenti forniti. Questa fase dura circa 20 giorni.
Un fattore chiave sono eventuali finanziamenti in corso in quanto la banca li considera nel calcolo e potrebbe ridurre l'importo erogabile.
A cosa serve la perizia sull'immobile?
Dopo l'istruttoria, la banca incarica un perito per stimare il valore di mercato dell'immobile. L'importo del mutuo che verrà concesso solitamente si basa sul valore di perizia, non necessariamente sul prezzo di acquisto. Il perito verifica anche che l'immobile sia a norma di legge e abbia i requisiti di abitabilità. La perizia richiede circa 10 giorni.
Generalmente, se il valore di perizia è inferiore al prezzo di acquisto, la banca finanzierà l'80% del valore periziato. La differenza va coperta di tasca propria.
Come si conclude il processo?
Se la perizia è positiva, la banca emette la delibera e viene fissata la data del rogito, solitamente 2-3 settimane dopo l'approvazione. Durante il rogito vengono firmati in un'unica seduta sia il contratto di mutuo che l'atto di compravendita, in presenza del notaio. Saranno presenti anche un rappresentante della banca e il venditore. Da quel momento l'immobile è ufficialmente di tua proprietà.
Quanto dura tutto il processo?
La durata media complessiva è di circa 2-3 mesi, così distribuiti: raccolta documenti e domanda formale (1-7 giorni), istruttoria (circa 20 giorni), perizia (circa 10 giorni), delibera e rogito (2-3 settimane). Avere già una pre-delibera può ridurre i tempi di circa 3 settimane.
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