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Durante la ricerca di un immobile da acquistare, il rischio in cui si incorre più di frequente riguarda l’impossibilità di trovare un accordo che soddisfi entrambe le parti chiamate in causa.
In questo contesto, un ruolo fondamentale viene giocato dal mediatore, la figura professionale che ha il compito di mediare – appunto – le trattative in corso tra acquirente e venditore, al fine di agevolare la buona riuscita della compravendita.
Mediatore immobiliare e agente immobiliare: esistono delle differenze?
Non sussiste alcuna distinzione tra mediatore immobiliare e agente immobiliare. Secondo la definizione data dall’art. 1754 del codice civile:
“È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato a ciascuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza”.
A norma dell’art. 1755 del codice civile: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.
Il successivo art. 1756 dispone che: “Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso”.
Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, pertanto, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che le parti abbiano accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene.
In sostanza, l’agente immobiliare è colui che, in possesso dei requisiti previsti dalla legge 39/1989 e a seguito dell’iscrizione nel Registro imprese/REA con la qualifica di mediatore, interponendosi in maniera neutrale e imparziale tra due contraenti, con lo scopo di appianare eventuali divergenze, fa concludere loro un affare, maturando il conseguente diritto alla provvigione da entrambe le parti, se questo è l’effetto del suo intervento, ai sensi di quanto disposto dall’art. 1755 c.c..
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Chi è il mediatore immobiliare
Fatta questa premessa, dunque, è possibile definire il mediatore immobiliare come colui che mette in contatto tra di loro due o più parti interessate alla conclusione di un affare.
Può essere chiamato in causa da uno degli interessati all’acquisto o alla vendita dell’immobile: ancora prima che inizi la trattativa, in fase inoltrata della negoziazione o presentarsi spontaneamente offrendo i propri servizi.
L’obiettivo del mediatore, dunque, è quello di favorire l’accordo e la sua conclusione, appianando divergenze e fugando ogni dubbio (burocratico e non), dal momento che il suo compenso dipende unicamente dalla firma del contratto.
Quanto costa un mediatore immobiliare?
Quando si parla di mediazione immobiliare non si fa mai riferimento ad un costo preciso dei servizi prestati dal mediatore o dal submediatore (figura sottoposta che opera per conto del mediatore stesso), quanto più ad una parcella il cui ammontare aumenta o diminuisce a seconda dell’importo pattuito tra le parti e pagato dall’acquirente.
Solitamente, la percentuale che spetta al negoziatore si aggira intorno al 3% del prezzo totale dell’immobile, a cui va aggiunto il rimborso delle spese sostenute dal professionista nel lasso di tempo in cui ha operato.
Non esiste un contratto standard tra l’incaricante e l’incaricato, tanto più che questo può essere fatto anche in forma orale, senza che nulla venga firmato. Di conseguenza, anche la durata dell’accordo può variare a seconda delle esigenze delle parti.
Al mediatore, spetta la provvigione anche solo per aver fatto incontrare i due interlocutori.
In ogni caso, sarà necessario adempiere al pagamento della parcella alla firma del contratto preliminare (il compromesso), tra acquirente e venditore, anche nel caso in cui la compravendita non andasse successivamente a buon fine.