Indice dei contenuti
Comprare casa utilizzando come formula di pagamento l’affitto con riscatto è una realtà ancora poco utilizzata, ingegnosa e perfetta, per tutti coloro che desiderano acquistare un immobile, ma non hanno liquidità e non possono accedere a un mutuo.
Ma vediamo di che si tratta: non tutti sanno che esiste un metodo semplice e sicuro per comprare casa pagando un affitto mensile.
Vediamo come funziona l’affitto con riscatto e se conviene ad entrambe le parti, chi vende e chi compra.
Come funziona l’affitto con riscatto?
L’affitto con riscatto, conosciuto come rent to buy, è un contratto che viene stipulato tra il venditore dell’immobile e l’affittuario (o conduttore): a stabilirne le regole è il decreto Sblocca Italia dl 133/2014.
Il contratto viene redatto dinnanzi a notaio e stabilisce:
- l’importo totale della compravendita;
- la durata del contratto di affitto;
- l’importo mensile dell’affitto.
Alla data di scadenza del contratto, l’affittuario potrà decidere di acquistare l’immobile pagando il “riscatto finale”, dal quale viene sottratto l’importo pagato mensilmente con l’affitto.
Leggi anche: COMPRARE CASA SENZA MUTUO E SENZA LIQUIDITÀ SI PUÒ? ECCO COSA DOVRESTI SAPERE
Un esempio di affitto con riscatto
Se un appartamento costa 200mila euro, le parti stipulano un contratto di affitto con riscatto che ha una durata di 10 anni con canone mensile di euro 1.000 (500 di affitto e 500 di acconto su vendita). Si tratta, dunque, di 12.000 all’anno che, in 10 anni, sono 120mila, di cui 60 mila di riscatto.
Se al termine del contratto l’affittuario vorrà appropriarsi dell’immobile, dovrà versare non 200 ma 140mila euro.
Il rent to buy può interessare qualsiasi tipologia di immobile: appartamenti, negozi, uffici, terreni anche immobili in costruzione.
Affitto con riscatto: i contratti consentiti
Il contratto di acquisto con riscatto può prevedere diverse formule, tutte assolutamente consentite dalla Legge:
- Affitto con diritto all’acquisto, che prevede che il venditore sia vincolato alla vendita, mentre l’inquilino è libero di decidere alla scadenza del contratto.
- Affitto con patto di futura vendita, prevede che l’affittuario sia vincolato all’acquisto. Nel caso in cui non voglia più acquistare, l’acconto versato è perso.
- Affitto con riserva di proprietà, il passaggio di proprietà scatta al pagamento dell’ultima rata di affitto.
Leggi anche: LE VARIE FORMULE DI CONTRATTO D’AFFITTO
Affitto con riscatto: le regole, secondo la Legge
A disciplinare l’affitto con riscatto è il decreto Sblocca Italia, legge 133/2014, che stabilisce quando segue:
- la durata del contratto di affitto con riscatto non deve superare i 10 anni;
- il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari e ha il valore di “prenotazione dell’acquisto dell’immobile”;
- l’immobile in oggetto non deve essere soggetto ad ipoteca e pignoramento;
- in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni (pari a minimo 1/20), il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto.
Affitto con riscatto: i vantaggi per chi compra
Sicuramente, a trarre beneficio da questa forma di compravendita immobiliare è soprattutto l’acquirente che, in questo modo, non sarà obbligato ad accendere un mutuo presso gli istituti di credito e potrà pagare con tranquillità, come fosse un normale affitto, con il vantaggio che ciò che paga al mese contribuirà a pagare la sua futura proprietà immobiliare.
L’affittuario, infatti:
- potrà abitare fin da subito nell’immobile;
- al termine del contratto, potrà scegliere liberamente se diventare o meno il nuovo proprietario;
- durante il periodo di affitto con riscatto, non dovrà pagare Imu e Tasi;
- non pagherà le spese di manutenzione straordinaria;
- il prezzo di vendita stabilito non può subire variazioni nel tempo.
I contro dell’affitto con riscatto
Il principale svantaggio che può presentarsi per chi è in affitto con riscatto è che l’immobile, nei dieci anni di affitto, si svaluti.
In questo caso, lui dovrà comunque acquistare l’immobile al prezzo precedentemente pattuito. Attenzione, poi, al contratto che potrebbe essere vincolante all’acquisto.
Affitto con riscatto: vantaggi per chi vende
Chi vende con la formula del rent to buy ovviamente non deve avere necessità di ottenere un’immediata liquidità. Ciò premesso i vantaggi per chi vende con questo metodo non sono pochi:
- riceverà un canone di affitto più alto rispetto alla norma, perché include anche parte dell’acconto;
- rimarrà proprietario dell’immobile, fino alla fine del contratto;
- il prezzo di vendita non potrà subire svalutazioni del mercato.
Svantaggi per chi vende
Il venditore per l’intero periodo di affitto resta il proprietario dell’immobile e, di conseguenza, deve farsi carico delle tasse e delle imposte, come Imu e Tasi, e di tutti gli oneri a carico della proprietà, ad esempio, i lavori straordinari di manutenzione.
Trascorso il periodo stabilito di affitto con riscatto può anche accadere che l’affittuario decida di non acquistare l’abitazione, e in casi più complicati voglia comunque restare nell’abitazione.
Infine, può succedere che l’immobile si rivaluti sul mercato, ma il prezzo di vendita stabilito non può essere modificato.
In conclusione…
Si può sostenere che l’affitto con riscatto sia un metodo risolutivo per tutti coloro che desiderano acquistare casa e non possono fornire garanzie per ottenere il mutuo dagli istituti bancari e non possono anticipare acconti, ma anche per coloro che vogliono vendere un’abitazione senza urgenza e preferiscono ottenere una buona rendita fissa mensile.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.