Indice dei contenuti
Che si tratti di un piccolo immobile con due abitazioni o di un condominio con molti appartamenti, per fare fronte alle controversie che spesso sorgono tra i condomini o sciogliere dubbi sulle questioni più diverse, si può fare affidamento al Codice Civile ed alle molte sentenze giuridiche, su casi specifici portati in tribunale.
Un ulteriore aiuto viene dai regolamenti condominiali, uno strumento fondamentale per dirigere i comportamenti nella comunità interna.
Ma quali sono le dispute e le questioni che ricorrono più spesso nella vita condominiale e che possono creare attriti?
Villetta a due piani: rifacimento tetto e ripartizione dei costi
Il tetto funge da copertura dell’intero stabile e, a norma dell’articolo 1117 del Codice Civile, rientra fra le parti comuni dell’edificio. Di conseguenza, come disposto dall’articolo 1123 del Codice Civile, le spese di manutenzione e rifacimento vanno suddivise fra tutti i condòmini proprietari, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
Nel caso della villetta su due livelli, ai fini della ripartizione della spesa, non è nemmeno rilevante se il proprietario dell’appartamento al piano superiore abbia accesso al solaio-deposito, per esempio attraverso una botola.
E anche se quest’ultimo locale nel sottotetto fosse di proprietà esclusiva del condòmino del piano superiore, la spesa per ricostruire il tetto va in ogni caso ripartita fra i due condòmini proprietari, in ragione della natura condivisa del tetto, che copre l’intero edificio e quindi a servizio a tutti.
Abbaini nella mansarda di proprietà: via libera all’intervento
Il proprietario di una mansarda che vuole trasformare i lucernari in abbaini può procedere senza il permesso dell’assemblea. Ovviamente l’intervento non deve pregiudicare la stabilità dell’edificio né compromettere il decoro architettonico del fabbricato.
Inoltre, non deve precludere al resto dei condòmini, anch’essi proprietari del tetto, la possibilità di utilizzare la superficie per molteplici scopi, come per esempio l’installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia.
Leggi anche: LA MANSARDA È ABITABILE? ECCO COME CAPIRLO
Per questo si faccia riferimento all’articolo 1102 del Codice Civile ed alla sentenza della Cassazione n. 1498/1998.
Errore nelle tabelle millesimali e recupero delle cifre non versate
Qualora sia stato identificato ed accertato un errore di calcolo nella tabella millesimale, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea per modificarla.
La relativa spesa va ripartita tra tutti i proprietari. Occorre precisare che la nuova tabella corretta non ha effetto retroattivo e quindi tutte le delibere adottate in precedenza non possono essere oggetto di revisione.
Leggi anche: SI POSSONO MODIFICARE LE TABELLE MILLESIMALI DOPO L’APPROVAZIONE IN ASSEMBLEA?
Se, invece, l’errore di calcolo ha determinato uno squilibrio nella ripartizione delle spese, il condominio può procedere, per indebito arricchimento, nei confronti dei condòmini che hanno pagato meno, ottenendo un rimborso che va suddiviso in base ai millesimi di proprietà di ciascuno.
Per questa situazione si faccia riferimento all’articolo 2041 del Codice Civile.
Amministratore e compenso: senza chiarezza l’incarico è a rischio
Anche su questa questione il Codice Civile parla chiaro: secondo l’articolo 1129, comma 14, infatti, l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare l’importo del compenso per l’attività svolta, pena la nullità della nomina stessa.
Leggi anche: L’OPERATO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PUÒ ESSERE RATIFICATO ANCHE TACITAMENTE
Inoltre, la giurisprudenza ha sottolineato che non è sufficiente, in caso di rinnovo dell’incarico, scrivere sul verbale “alle medesime condizioni economiche del passato”, ma è necessario specificare in modo analitico i termini economici che regolano il contratto di mandato.
Servizio di portineria: quando si intende rinunciarvi
Per interrompere il servizio di portineria, previsto dal regolamento condominiale, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea.
I condòmini possono procedere in qualsiasi momento, licenziando il portiere per “giustificato motivo oggettivo”, con un preavviso da comunicare al lavoratore di 6-12 mesi, a seconda della tipologia di contratto applicato.
Entro quel termine il portiere deve riconsegnare, se previsto, l’alloggio condominiale.
Tale immobile, che è di proprietà comune, con la stessa maggioranza di prima può essere locato o venduto. Nella prima ipotesi, l’affitto servirà ad ammortizzare le spese comuni, mentre in caso di vendita il ricavato va suddiviso tra i condòmini proprietari, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.