Comprare casa nel 2025: guida alle agevolazioni sulla prima casa e sul mutuo

Comprare casa è un grande passo, soprattutto se è la prima. Per fortuna, esistono diverse agevolazioni pensate per alleggerire il peso economico di questo traguardo, sia per l’acquisto che per la richiesta del mutuo.

Questa guida ti accompagna tra le principali agevolazioni disponibili per chi compra la prima casa, spiegandoti in modo semplice cosa serve per ottenerle e quali vantaggi puoi aspettarti. Se stai per iniziare questo percorso, qui trovi tutte le informazioni necessarie per partire col piede giusto.

Quando si tratta di una “prima casa”

Per essere definito come “prima casa”, il tuo acquisto deve rispettare diverse condizioni che riguardano:

• La tua residenza
• Le caratteristiche dell’immobile che vuoi comprare
• Il possesso (o meno) di un’altra casa
• La tua cittadinanza e la tipologia di soggiorno in Italia

Di seguito vediamo nel dettaglio cosa prevedono questi requisiti nel 2025.

Requisiti relativi alla residenza 

Per ottenere le agevolazioni prima casa, devi rispettare due requisiti fondamentali:

1. La casa che vuoi comprare deve trovarsi nel Comune in cui hai la residenza oppure in quello in cui lavori. Se non hai ancora la residenza nel Comune dell’immobile, devi trasferirla entro 18 mesi dalla firma del contratto di acquisto.
   
2. Non devi essere già proprietario (neanche in parte) o usufruttuario di un’altra casa nello stesso Comune in cui stai comprando quella nuova. L’unica eccezione può essere fatta in caso di possesso di un immobile inagibile (ad esempio, un immobile senza servizi igienico-sanitari).

Importante: se appartieni alle Forze Armate o alla Polizia, non sei tenuto a trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile. In questo caso, puoi acquistare ovunque sul territorio nazionale e mantenere comunque il diritto alle agevolazioni.

Se sei residente all’estero

Se vivi all’estero, ma in passato hai vissuto o lavorato in Italia per almeno cinque anni, puoi comprare una casa in Italia con le agevolazioni “prima casa”. Questa possibilità vale sia per gli italiani che vivono all’estero, sia per i cittadini stranieri.

Non importa se la casa che vuoi comprare non si trova nell’ultimo Comune dove abitavi prima di andare via. Puoi comprare la casa in un Comune dove: 

• Sei nato
• Hai vissuto
• Hai lavorato in passato

Requisiti relativi all’immobile

Uno dei requisiti più importanti per accedere alle agevolazioni prima casa riguarda la categoria catastale dell’immobile. Ma di cosa si tratta? In pratica, il catasto assegna a ogni casa una categoria che descrive le caratteristiche e il tipo di utilizzo. Non tutte le categorie sono ammesse: solo certi tipi di case rientrano tra quelle che danno diritto alle agevolazioni.

Le agevolazioni sono previste solo per immobili che appartengono a queste categorie:

• A/2 – Abitazioni civili
• A/3 – Abitazioni economiche
• A/4 – Abitazioni popolari
• A/5 – Abitazioni ultrapopolari
• A/6 – Abitazioni rurali
• A/7 – Villini
• A/11 – Abitazioni tipiche delle zone in cui si trovano

Non rientrano invece quelle classificate come:

• A/1 – Abitazioni signorili
• A/8 – Ville
• A/9 – Castelli o immobili di alto valore storico o artistico

Se vuoi sapere in quale categoria catastale rientra la casa che stai pensando di acquistare, puoi consultare la visura catastale dell’immobile. Per ottenerla, puoi chiedere direttamente all’agente immobiliare o al venditore, così da verificare che le informazioni presenti nell’annuncio siano corrette.

Requisiti relativi al possesso di un altra casa

In generale, per ottenere le agevolazioni prima casa non devi già possedere altri immobili. Ma ci sono alcune eccezioni importanti: in certi casi puoi comunque richiedere i benefici, anche se hai già una casa. Vediamo quando è possibile.

Se hai già ricevuto una casa in donazione o in eredità

Anche se hai ricevuto una casa in donazione o in eredità, puoi comunque richiedere le agevolazioni prima casa per acquistarne un’altra. Quest’ultima, tuttavia, deve trovarsi in un Comune diverso rispetto a quello in cui si trova la casa che hai ricevuto.

Se hai già comprato una casa senza agevolazioni in passato

Se in passato hai acquistato una casa senza usufruire delle agevolazioni prima casa, puoi ancora richiederle per un nuovo acquisto. Per farlo, però, devi rispettare una di queste condizioni:

• Il nuovo immobile deve trovarsi in un Comune diverso da quello della casa che già possiedi.
• Se vuoi acquistare nello stesso Comune, dovrai prima vendere la casa che possiedi attualmente.

In poche parole: puoi accedere alle agevolazioni, ma non puoi avere due case nello stesso Comune.

Se hai già comprato una “prima casa” in passato

Se in passato hai acquistato una casa usando le agevolazioni prima casa, a partire dal 1° gennaio 2025, puoi richiederle di nuovo se vendi la vecchia casa entro due anni dalla data del nuovo acquisto.

Inoltre, la nuova casa può trovarsi anche nello stesso Comune della vecchia (sempre a patto di vendere la vecchia entro due anni). 

Requisiti relativi alla cittadinanza

Avere la cittadinanza italiana non è obbligatorio per accedere alle agevolazioni prima casa. Questo significa che anche i cittadini stranieri possono ottenerle. L’importante è avere un regolare permesso di soggiorno che non sia scaduto e rispettare gli stessi requisiti previsti per i cittadini italiani (come, ad esempio, trasferire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove si trova l’immobile). 

Riepilogo requisiti

Quali sono le agevolazioni previste

Quando compri una casa, oltre al costo dell’immobile, devi pagare una serie di imposte sia per l’acquisto che per il mutuo. Per fortuna, acquistando una prima casa, hai diritto a diverse agevolazioni fiscali che ti consentono di risparmiare migliaia di euro rispetto all’acquisto di una seconda casa. Vediamo quali sono.

Agevolazioni sull’acquisto

Le imposte da pagare variano in base a chi ti vende la casa. Ecco le due situazioni principali:

• Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA (il caso più tipico), dovrai pagare un’imposta di registro proporzionale del 2% (invece del 9%).
• Se acquisti da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’IVA è ridotta al 4% (invece che al 10%).

Le imposte ipotecaria e catastale non sono agevolate, ma hanno comunque un importo fisso: 50 € ciascuna se compri da un privato o da un’impresa che non soggetta all’IVA, oppure 200 € ciascuna se compri da un’impresa con vendita soggetta a IVA.

Agevolazioni sul mutuo

Per il mutuo sono previste due agevolazioni:

• Imposta sostitutiva ridotta allo 0,25% sull’importo di mutuo (anziché al 2%). Ad esempio, su un mutuo di 150.000 euro, pagheresti 375 euro invece di 3.000 euro.
• Detrazione interessi fino al 19% degli interessi pagati su un massimo di 4.000 euro. Il risparmio annuo, quindi, può arrivare fino a 760 euro.

Novità del 2025

A partire dal 1° gennaio 2025, se vuoi comprare una nuova casa con le agevolazioni prima casa, ma ne possiedi già una acquistata con gli stessi benefici, hai 2 anni di tempo per vendere quella vecchia senza perdere le agevolazioni sul nuovo acquisto.

Fino al 2024 il tempo a disposizione era di un anno, ma la nuova Legge di Bilancio ha raddoppiato il periodo. Vale anche per chi ha comprato nel 2024: ad esempio, se hai acquistato una casa a luglio 2024, hai tempo fino a luglio 2026 per venderla e mantenere le agevolazioni sulla nuova casa.

A quanto ammonta il vantaggio economico

Facciamo un esempio pratico: se acquisti una casa da 200.000 € e richiedi un mutuo da 150.000 €, puoi ottenere un risparmio di circa 16.500 € già al momento dell’acquisto, grazie alle agevolazioni fiscali sulla prima casa. A questo si aggiunge un risparmio annuo fino a 760 €, grazie alla detrazione degli interessi del mutuo.

Ecco una panoramica dei costi: 

L’esempio è puramente indicativo. Per maggiori informazioni, chiedi sempre al tuo commercialista o al tuo notaio di fiducia.

Come si accede alle agevolazioni?

Accedere alle agevolazioni è piuttosto semplice. Per farlo, devi dichiarare di avere tutti i requisiti direttamente nell’atto di acquisto. Sarà il notaio a occuparsi di inserirli nel contratto, quindi è importante che tu gli fornisca tutte le informazioni corrette (oltre a scegliere con cura il tuo notaio di fiducia).

Per questo, oltre ai documenti necessari per l’acquisto e per il mutuo, dovrai fornire anche una dichiarazione di impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto (se ancora non la possiedi) e, se già possiedi una casa, una promessa di vendita entro due anni dall’acquisto della nuova.

Attenzione: quando si perdono le agevolazioni

Nell’atto di acquisto ti assumi la responsabilità di possedere i requisiti per ottenere le agevolazioni. Di conseguenza, rischi di perderle se:

• Inserisci dichiarazioni false nell’atto di acquisto.
• Non sposti la residenza nel Comune dove si trova la casa entro 18 mesi dall’acquisto.
• Non vendi la vecchia casa entro due anni dall’acquisto della nuova (se hai usufruito di agevolazioni per comprarla).
• Vendi o doni la casa nuova prima di cinque anni dall’acquisto. Se lo fai, per non perdere le agevolazioni, dovrai comprarne un’altra entro un anno.

In questi casi, dovrai restituire per intero le imposte risparmiate, con l’aggiunta di interessi e di una sanzione pari al 30% dell’importo dovuto.

Ulteriori agevolazioni statali (se applicabili)

Se vuoi acquistare la tua prima casa tramite mutuo, puoi ottenere ulteriori agevolazioni grazie al Fondo Prima Casa. Si tratta di un fondo mutui gestito da Consap (una società per azioni del Ministero dell’Economia e delle Finanze) che consente l’accesso a mutui fino al 100% con tasso ridotto grazie alla garanzia statale.

A chi si rivolge il mutuo Consap

L’accesso al mutuo Consap è previsto per

• Giovani under 36 
• Coppie sposati o conviventi da almeno due anni con almeno uno che è under 36
• Nuclei familiari numerosi
• Famiglie con un solo genitore e figli minori
• Residenti presso case popolari

Quali sono i requisiti

Per ottenerlo, è necessario rispettare tre requisiti fondamentali:

• Puoi richiedere massimo 250.000 €
• Devi rispettare dei limiti ISEE che vanno da 40.000 a 50.000 € in base alla categoria di appartenenza
• Devi effettuare la tua richiesta entro il 31 dicembre 2027

Ricorda: non tutte le banche permettono di ottenere un mutuo Consap. Per richiederlo, devi rivolgerti solamente a banche che consentono l’accesso al Fondo Prima Casa. Ad esempio, tra le banche convenzionate con Immobiliare.it Mutui, puoi richiedere un mutuo Consap con: Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole, BPER Banca, Monte dei Paschi di Siena e Banca Sella.

In conclusione

Comprare la prima casa nel 2025 può farti risparmiare migliaia di euro su tasse e mutuo, grazie alle agevolazioni disponibili. Le opportunità sono concrete, ma per ottenerle è fondamentale rispettare le condizioni previste per legge e informarsi bene prima di firmare.

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Risorse utili

• Agenzia delle Entrate –  L’acquisto con i benefici “prima casa”
• Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa – Normativa Mutuo Consap
• Guida al mutuo prima casa per gli italiani residenti all’estero
• Visura catastale, a cosa serve?
• Come acquistare una casa donata con il mutuo
• Come richiedere il mutuo in Italia se sei straniero
• Quali imposte vanno pagate con il mutuo?
• Detrazione interessi mutuo: calcola il tuo rimborso nel 2025
• Notaio e mutuo: tutto quello che devi sapere
• Come scegliere il notaio per il mutuo
• Quali sono i documenti indispensabili per richiedere un mutuo?
• Agevolazioni acquisto prima casa: guida 2025
• Bonus prima casa: quando si rischia di perderlo? Cosa sapere
• Cos’è il mutuo Consap: guida all’accesso al Fondo Garanzia
• A cosa serve l’ISEE per il mutuo?
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