Quando si affronta il vasto argomento delle aste immobiliari si sente spesso parlare del custode giudiziario, ma chi è e che cosa fa esattamente questa figura? Vediamo insieme in questa guida quali sono le sue principali funzioni, come viene incaricato e come funziona il compenso.
Chi è il custode giudiziario e come accetta l’incarico
Il custode giudiziario, secondo quanto stabilito dall’articolo 559 c.p.c., è quel professionista che ha il compito di gestire e amministrare le case pignorate fino al momento della loro vendita, per garantirne l’integrità e la conservazione in uno stato ottimale.
Questa figura viene nominata dal Giudice a seguito del provvedimento di pignoramento di un immobile e dopo aver consultato le liste fornite dall’Istituto Vendite Giudiziarie del luogo per conoscere le disponibilità dei custodi. È lo stesso Magistrato a stabilire le direttive generali che dovrà seguire, i compiti e i limiti del suo operato, sulla base delle diverse circostanze. Ogni tre mesi il custode giudiziario, che è quindi un pubblico ufficiale, dovrà rendere conto del suo operato al Tribunale; si tratta infatti di un titolo esecutivo a tutti gli effetti, in cui il custode giudiziario assume il ruolo di delegato del giudice, con un profilo di responsabilità che abbraccia sia la sfera civile sia quella penale.
Quali sono i compiti del custode giudiziario
Molte sono le funzioni del custode giudiziario nel corso del suo mandato, facciamo quindi il punto per chiarirle.
Entro dieci giorni dalla sua nomina, questa figura dovrà accedere all’immobile in questione, anche con l’eventuale ausilio delle forze dell’ordine e di un fabbro (qualora avesse difficoltà ad entrare nei locali), e comunicare la data di accesso al bene al debitore attraverso posta elettronica certificata oppure raccomandata.
A questo punto, una volta sul luogo, dovrà verificarne lo stato di conservazione e occupazione; nel caso in cui la casa sia occupata da un soggetto terzo diverso dal debitore dovrà controllare la regolarità del contratto di locazione in essere, procedendo a eventuale disdetta.
Si dovrà prendere cura dell’immobile pignorato, segnalando eventuali interventi di manutenzione necessari, ma anche attraverso la comunicazione di comportamenti scorretti da parte del debitore che possano pregiudicarne le visite dei potenziali acquirenti. Il custode, come abbiamo accennato in precedenza, dovrà depositare in Cancelleria una relazione periodica sullo stato dei lavori, riportando anche eventuali criticità derivate dal rapporto con i proprietari di casa.
Uno degli obiettivi del custode giudiziario è quello di riuscire a vendere l’immobile alle migliori condizioni possibili, pertanto si rivela necessaria una costante attenzione allo stato di conservazione del bene, capace così di essere appetibile per un numero maggiore di possibili compratori che presenteranno un’offerta di acquisto.
Il custode giudiziario deve essere sempre a disposizione dei possibili acquirenti, e pronto a fornire loro tutte le informazioni necessarie nel dettaglio, compreso l’eventuale perizia di stima dell’immobile a seguito di richiesta esplicita presentata da parte dei possibili compratori. Per evitare irregolarità nel corso dell’asta, il custode dovrà fare attenzione che i vari visitatori non si incontrino durante le visite e non comunicherà loro il numero di persone interessate al bene; dovrà pertanto scadenzare con grande attenzione le tempistiche, cercando comunque di concentrarle in determinati giorni per non creare eccessivo disagio al proprietario di casa, che dovrà dimostrarsi il più collaborativo possibile per non rischiare di incorrere in un ordine di sgombero anticipato.
Chi paga il compenso del custode giudiziario
Il compenso che spetta al custode giudiziario viene liquidato dal Giudice esecutivo attraverso uno specifico decreto, nel quale sono riportati tutti i dettagli, compreso chi sia che deve far fronte a questa spesa. In linea generale possiamo dire che tutte le spese anticipate necessarie a custodire nel modo ottimale l’immobile sono a carico del creditore procedente a cui spetterà una sorta di rimborso sul ricavato.
di Francesca Lauritano
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.