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Se al piano terra di un condominio vi è un bar, ciò può costituire un grosso problema per chi abita nell’edificio: infatti l’esercizio pubblico può causare disturbo a chi abita ai piani immediatamente superiori per il rumore di televisione e radio ad alto volume, strumenti musicali, canti, grida, condizionatori accesi, spostamenti di tavoli e sedie.
Se ci si trova in presenza di questa situazione, come si può tutelare la propria qualità della vita e la propria quiete?
Ed è possibile obbligare i titolari dell’esercizio commerciale a provvedere all’insonorizzazione del soffitto? Vediamo cosa dice la legge.
Si può aprire un bar in un condominio?
La prima domanda che ci si pone è se all’interno di un condominio è possibile aprire un bar.
La risposta è sì.
L’unico caso in cui non si può fare è qualora il regolamento contrattuale lo vieti espressamente.
Il regolamento contrattuale, a differenza del normale regolamento condominiale che necessita della maggioranza dall’assemblea e che riguarda appunto le regole del condominio e delle sue parti comuni, può incidere anche sulle singole proprietà private, stabilendone limiti e divieti.
Tale regolamento deve essere adottato all’unanimità dall’assemblea del condominio e viene accettato da ogni singolo condomino al momento della stipula del rogito notarile.
Il regolamento contrattuale può vietare che nel condominio si possa aprire un bar o un altro esercizio commerciale, oppure può proibire che le singole unità immobiliari abbiano una destinazione d’uso che possa disturbare la vita dei condomini.
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L’insonorizzazione del soffitto è obbligatoria?
Chi apre un bar in un condominio non è obbligato a insonorizzare il soffitto, a meno che il regolamento contrattuale, consentendo l’apertura di un locale, contestualmente imponga però al proprietario di provvedere a un intervento di insonorizzazione acustica e a sostenerne le spese.
Nel caso in cui il gestore del bar non sia anche il proprietario dell’unità immobiliare, l’obbligo di insonorizzazione potrebbe essere prescritto nel contratto di locazione: il proprietario potrebbe infatti inserire questa clausola proprio per non incorrere in sanzioni o cause giudiziarie da parte del condominio a causa dei rumori.
In tal caso, però, se il conduttore del bar non provvede a insonorizzare il soffitto, si tratterebbe solo di un inadempimento contrattuale: il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, ma il condominio non può pretendere il rispetto di tale obbligo.
Come tutelarsi dai rumori
Se il locale non è insonorizzato, il condominio o il singolo condomino infastidito dai rumori possono fare ricorso al Giudice per chiedere la cessazione delle emissioni acustiche e il risarcimento dei danni.
Il Giudice può anche imporre di adottare le misure di insonorizzazione acustica, pena l’impossibilità di proseguire con l’attività commerciale: l’intervento diventerebbe obbligatorio e la violazione della sentenza del Giudice costituirebbe un reato.
Chi ricorre in Tribunale deve provare che i rumori sono intollerabili e può farlo tramite testimonianze oppure tramite una perizia fonometrica, cioè la registrazione delle immissioni da parte di un tecnico specializzato.
Inoltre, si può anche contattare l‘Arpa, l’Agenzia regionale per la protezione ambientale, affinché essa verifichi se le emissioni rumorose costituiscono un inquinamento ambientale, che è punibile anche in via amministrativa: in questo caso, il bar rischia anche il pagamento di una sanzione pecuniaria e di dover chiudere l’attività per un periodo di tempo.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.