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Canone concordato o canone libero? Che tu sia il proprietario di un immobile da affittare o che tu stia cercando la casa perfetta per le tue tasche, è bene conoscere questa importante distinzione. Ti spiegheremo che cos’è il canone concordato, quali sono le sue caratteristiche e perché potrebbe essere una soluzione interessante tanto per il locatore quanto per il conduttore.
Che cos’è il canone concordato
Con l’espressione “canone concordato” si indica genericamente una tipologia di contratto di affitto, che si caratterizza per l’importo calmierato e fisso che l’inquilino corrisponde al proprietario dell’immobile: l’ammontare è sempre compreso tra una cifra minima e una massima stabilite dagli Accordi Locali.
Gli Accordi Locali (o Accordi territoriali) sono a loro volta stretti in ogni città tra le rappresentanze e le organizzazioni sindacali sia di proprietari sia di inquilini. Nel fissare gli importi – solitamente più bassi rispetto ai prezzi di mercato – si tiene conto di molteplici fattori, come la condizione dell’immobile, la sua posizione e la zona o il quartiere del Comune in cui è collocato. Gli Accordi Locali pertanto variano da Comune a Comune e non sono uniformi a livello nazionale.
Consideriamo pure un esempio concreto: gli Accordi Locali stipulati per il Comune di Milano possono mostrare valori e canoni differenti non solo rispetto a quelli del Comune di Roma, ma anche rispetto a comuni che fanno parte della stessa provincia o della stessa regione.
Si comprende, quindi, come non esista una formula generica per il calcolo del canone concordato. Al contrario è necessario calarsi di volta in volta in diversi contesti e considerare più variabili, a partire dall’area geografica di interesse e dai conseguenti Accordi Locali.
Durata e applicazione del contratto a canone concordato
Se ti stai chiedendo in quali casi si può applicare un contratto di affitto a canone concordato, la risposta è semplice: a qualsiasi proprietà privata, concessa a uso abitativo, transitorio o a studenti universitari. Pertanto si possono stipulare contratti a canone concordato sia per un intero immobile sia per una o più stanze.
Anche la durata del canone concordato è definita da precise indicazioni di legge, che prevedono diverse formule:
- 3 anni + 2 anni di rinnovo automatico per le abitazioni;
- da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari;
- da 30 giorni a 18 mesi per i contratti d’affitto breve (altrimenti detti anche contratti transitori).
Per il proprietario: cedolare secca con canone concordato e vantaggi fiscali
Il proprietario che decide di stipulare un contratto di locazione a canone concordato può godere di detrazioni e di vantaggi fiscali. Uno dei più evidenti e apprezzabili è quello che riguarda la cedolare secca al 10%, confermata ancora per tutto il 2021.
Altri benefici di rilievo riguardano:
- la riduzione della base imponibile per IRPEF e imposta di registro;
- la riduzione IMU e TASI;
- eventuali fondi di garanzia, agevolazioni e contributi erogati da Enti locali.
In questo ultimo caso, l’entità e la natura delle misure possono variare in base ai fondi predisposti su base territoriale. I singoli Comuni, infatti, decidono autonomamente quali interventi aggiuntivi predisporre, incentivando ulteriormente la diffusione di contratti di locazione a canone concordato.
Le agevolazioni per gli inquilini
I vantaggi di un contratto di locazione a canone concordato sono evidenti per l’inquilino, che può infatti affrontare spese di affitto più contenute. A differenza di un contratto d’affitto a canone libero, in cui la contrattazione con il proprietario segue i prezzi di mercato, l’affitto a canone concordato rappresenta pertanto un’interessante opportunità per una categoria molto ampia, che raccoglie giovani studenti universitari, lavoratori alle prime armi e non solo.
Inoltre, anche l’inquilino può godere di agevolazioni fiscali, qualora appartenga a determinate fasce di reddito “debole”.
Come stipulare un contratto d’affitto a canone concordato
Oltre al rispetto del canone calmierato e delle leggi che regolano durata e applicazione del contratto d’affitto agevolato, il rapporto tra locatore e conduttore non è vincolato da altre condizioni particolari.
Esattamente come nel caso di una contrattazione a canone libero, il proprietario sceglie in completa autonomia un inquilino di sua preferenza. Al contrario, l’inquilino interessato a un contratto a canone concordato può proporre questa soluzione in fase di trattativa con il proprietario dell’alloggio.
Una volta raggiunto un accordo tra le parti, il contratto a canone concordato deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate (di persona oppure online); o incaricando un professionista abilitato a questa operazione.