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Attraverso il contratto di locazione un soggetto (locatore-proprietario) cede in uso a un altro soggetto (conduttore-inquilino) un immobile, dietro pagamento di un canone, per un certo periodo: tra gli adempimenti a cui tale contratto questo può essere soggetto c’è la cessione, che può avvenire sia per le locazioni abitative sia per quelle ad uso diverso.
In questo articolo, facciamo il punto sulla cessione del contratto: che cos’è, come funziona e le differenze con altri adempimenti.
Che cos’è la cessione del contratto
La cessione del contratto è disciplinata dall’articolo 1406 del Codice Civile: si tratta di un istituto giuridico attraverso il quale un soggetto, che prende il nome di cedente, trasferisce a un altro soggetto, chiamato cessionario, l’insieme dei diritti e degli obblighi che derivano da un contratto, con il consenso da parte del contraente ceduto.
Ecco cosa si legge nell’articolo 1406 del Codice Civile: “Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”: attraverso la cessione del contratto, quindi, viene ceduta da una parte contrattuale la sua posizione a un terzo soggetto, permettendo così al primo di svincolarsi dal rapporto giuridico.
Cessione contratto: come funziona
Affinché la cessione del contratto possa avvenire, la controparte – il cosiddetto contraente ceduto – deve essere informata e dare il suo consenso alla cessione del contratto; ha anche la facoltà di opporsi alla cessione.
Come si legge nell’articolo 1407 del Codice Civile, il consenso alla cessione del contratto può essere prestato preliminarmente, cioè nel momento in cui viene stipulato il contratto, invece di quello in cui si verifica la cessione vera e propria.
Qual è la differenza tra cessione e subentro nel contratto di locazione?
Si parla di cessione, quando avviene un passaggio volontario da parte del locatore o del conduttore a un’altra persona; si parla di subentro quando il passaggio avviene in modo “estraneo alla volontà” di una delle due parti, ad esempio in caso di decesso del locatore, oppure di vendita a terzi di un immobile in affitto.
Tra i due casi, c’è differenza anche per quanto riguarda le imposte:
- con la cessione volontaria, come per la risoluzione o la proroga del contratto, è previsto il versamento di un’imposta di registro;
- nel caso del subentro invece non le tasse sono dovute.
In questo secondo caso, però, occorre comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
Cessione del contratto: quali sono i tempi?
La cessione del contratto di locazione può avvenire, laddove sia presente la clausola nel contratto, in qualsiasi momento: va tenuto sempre presente, però, che la locazione non può mai superare la durata massima di trent’anni.
Per gli immobili ad uso abitativo, il contratto deve avere la durata minima di quattro anni (per i contratti a canone libero) e tre anni (per i contratti a canone concordato). Per gli immobili destinati ad uso commerciale, viene stipulato un contratto di durata minima di sei anni.
Il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione e, negli stessi tempi vanno comunicate e registrate tutte le variazioni che subisce il contratto: è opportuno, quindi, comunicare all’altra parte del contratto la volontà o la necessità di effettuare la cessione del contratto, tramite lettera raccomandata o PEC.
Per la cessione volontaria, inoltre, va presentata una comunicazione all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni, con il relativo pagamento dell’imposta dovuta: l’imposta di registro da corrispondere per le cessioni è, senza corrispettivo, pari alla misura fissa di 67 euro; con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).
La comunicazione viene effettuata tramite presentazione del modello RLI e il pagamento delle imposte va effettuato tramite modello F24, inserendo il codice tributo 1502. Nel caso in cui la cessione non sia volontaria ma ex lege, va inviata la comunicazione di variazione all’ufficio dove era stato registrato il contratto ma non è dovuta alcuna imposta.
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Cessione contratto: che differenze ci sono con la risoluzione
Si parla di risoluzione del contratto quando rapporto tra le parti è interrotto prima della scadenza naturale.
In caso di chiusura anticipata occorre versare entro 30 giorni l’imposta di registro in misura fissa, pari a 67 euro: il pagamento può essere effettuato sia tramite i servizi telematici dell’Agenzia sia con il modello F24.
In quest’ultimo caso è, inoltre, necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto. Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta ma è comunque necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.