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Un mutuatario che paga le rate per il mutuo della casa può decidere, per svariati motivi, di chiudere anticipatamente il suo debito con la banca che gli ha prestato il denaro.
Dunque, si può estinguere un mutuo in anticipo.
Ma come avviene l’estinzione anticipata del mutuo? E, soprattutto, quando conviene estinguere un mutuo in anticipo?
Come estinguere un mutuo in anticipo
La procedura per estinguere in anticipo un mutuo è disciplinata dall’articolo 120ter del Testo Unico Bancario.
Il mutuatario deve seguire alcune tappe fondamentali, che elenchiamo in sintesi:
- Bisogna rivolgersi dalla banca presso la quale si è chiesto il mutuo, comunicando la volontà di estinguere il mutuo.
- La banca dovrà procedere con il ricalcolo della somma da versare per il rimborso del debito.
- Per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007, è necessario presentare un atto notorio o una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per attestare la capacità di poter estinguere il mutuo.
Estinzione del mutuo parziale o totale?
Possiamo valutare tra 2 tipologie di estinzione, a seconda dei bisogni e delle esigenze personali, ma anche del piano di ammortamento contrattualizzato con la banca.
In caso di estinzione anticipata del mutuo parziale, la banca dovrà ricalcolare le rate del mutuo, quindi proporre un nuovo piano di ammortamento. Una sorta di rinegoziazione.
In caso di estinzione anticipata del mutuo totale, si procederà con la chiusura definitiva del mutuo.
Alla data di avvenuta estinzione si estingue in automatico l’ipoteca senza alcun onere per il debitore. Mentre la banca è tenuta a rilasciare al debitore la quietanza e comunicare, entro 30 giorni, l’estinzione del finanziamento.
Quando conviene estinguere il mutuo in anticipo?
Nella valutazione subentrano diversi fattori che possono essere personali o di calcolo.
Prima di decidere se estinguere in anticipo un mutuo, in modo parziale o totale, conviene valutare tutte le variabili e consultarsi con un esperto di banca o finanza.
In genere, conviene estinguere in anticipo un mutuo per la casa quando:
- quando si è nelle fasi iniziali del pagamento delle rate e non a fine mutuo;
- quando abbiamo un piano di ammortamento alla francese, conviene estinguerlo soprattutto all’inizio, perché con questa tipologia di piano di rimborso gli interessi a beneficio della banca vengono pagati prima rispetto al capitale prestato, perciò la convenienza dell’estinzione anticipata diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate;
- quando non abbiamo altri investimenti in programma (come acquisti di titoli o altri finanziamenti da richiedere);
- quando riteniamo che sia troppo oneroso negli anni e capita la possibilità economica di “alleggerire” quello che può incidere come fattore psicologico;
- quando abbiamo scelto un mutuo a tasso variabile e il tasso Euribor a 3 mesi è molto basso.
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Quanto costa estinguere in anticipo un mutuo casa?
Con alla legge Bersani del 2007, l’estinzione anticipata del mutuo non comporta alcuna penale, a patto che il mutuo sia stato stipulato dopo il 2 febbraio 2007.
Prima di quella data, sono applicate delle penali a seconda del tasso e della durata del piano di ammortamento.
Tuttavia, occorre valutare il contratto, poiché alcuni mutui consentono l’estinzione senza penali dopo 18 mesi dall’inizio del pagamento delle rate.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.