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In questa assolata estate, dove magari molti di noi hanno preferito cercare refrigerio nei luoghi di villeggiatura, naturalmente per chi ha potuto, il rientro nelle proprie abitazioni richiede, soprattutto ai proprietari di appartamenti, la verifica e la manutenzione dei loro impianti e tra questi, in particolare, visto il prossimo inverno, la caldaia e la pulizia della canna fumaria.
Esiste un obbligo per il proprietario di compiere queste manutenzioni?
Se l’immobile viene dato in locazione, come avviene la ripartizione del dovere di manutenzione tra locatore e conduttore e l’eventuale responsabilità agli stessi imputabile?
Se le attività di manutenzione non venissero effettuate e ne derivasse, per esempio, un incendio che danneggia le parti comuni del condominio o le altre unità, chi risarcisce il danno tra il titolare dell’immobile e il locatario?
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Gli obblighi di manutenzione a carico del proprietario dell’immobile
Per poter rispondere a questa domanda, si deve partire da un principio basilare: essere proprietari significa, oltre ad essere titolari di un bene a cui è attribuibile un valore economico, anche essere destinatari di una serie di obblighi attinenti al particolare legame sussistente con la cosa stessa.
Proprio con riferimento ai predetti obblighi, questi si originano nei confronti dei soggetti terzi, come ad esempio il condominio, nel caso del pagamento degli oneri condominiali, o il conduttore, se l’immobile è dato in locazione.
Si deve, altresì, segnalare che uno dei principali doveri in capo al proprietario è quello di porre in essere tutte quelle condotte rivolte alla conservazione dell’immobile in buono stato.
In effetti, di un tale obbligo non se ne avvantaggia solo il titolare stesso (un’abitazione periodicamente oggetto di manutenzione è sicuramente più appetibile sul mercato in ipotesi di locazione o di vendita), ma, altresì, l‘intera comunità dei condomini, in quanto con l’esecuzione di tali attività viene loro garantita la sicurezza e la salubrità dell’ambiente e delle persone che vi entrano in contatto.
Il dovere di manutenzione e le eventuali responsabilità
In questo caso ci assistono le previsioni normative del Codice Civile.
Infatti, è stabilito all’art. 1587 c.c. che il conduttore deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata, ma, altresì, nel custodirla.
Inoltre, in caso di perdita o deterioramento del bene, l’art. 1588 c.c. prevede che il conduttore risponda di detti accadimenti, anche in caso di incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
Si esclude l’imputabilità dell’evento dannoso al conduttore quando quest’ultimo riesce a provare la sussistenza di circostanze, positivamente apprezzabili, che escludono la riconducibilità al medesimo del fatto lesivo.
Di talché, in difetto di tale prova, anche la causa sconosciuta o dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a carico del locatario che sarà chiamato a rispondere dei danni.
Il locatore, ovvero il titolare dell’immobile, nonostante la concessione al conduttore della detenzione del bene, continua a conservare la disponibilità giuridica e la materiale custodia tanto delle strutture murarie quanto degli impianti in esse conglobati.
Anche il conduttore risponde, per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., in conseguenza dell’acquisto della disponibilità materiale della cosa, assumendosi l’obbligo di intervenire per evitare pregiudizi ad altri.
Incendio alle parti comuni del condominio: chi risarcisce il danno?
Stante quanto sopra esposto, nel caso di incendio originato dalla non corretta manutenzione dell’impianto termico che danneggi le parti comuni del condominio, ovvero l’appartamento di un altro coinquilino, il soggetto che subisce il pregiudizio dovrà individuare a chi, tra il conduttore e il locatore dell’immobile, sia da attribuire la responsabilità della lesione.
A tal fine ci viene in soccorso la giurisprudenza di legittimità, o meglio il principio elaborato dalla stessa, ribadito dalla Ord. n. 564/2022 della Cass. Civ., secondo il quale fondamentale è capire la causa che ha provocato l’evento.
Si dovrà, pertanto, accertare, compiendo una valutazione fattuale, se il danno è conseguenza:
- all’inadeguata manutenzione degli impianti dovuta al conduttore, ad esempio perché non ha compiuto la classica manutenzione ordinaria annuale alla caldaia;
- ad un vizio dell’impianto stesso, circostanza imputabile alla responsabilità del locatore-proprietario, nel caso della canna fumaria affetta da vizio di costruzione;
- a una concausa e co-responsabilità di entrambi.
In conclusione, solo a seguito di una verifica concreta dell’origine dell’evento potremo, quindi, individuare il responsabile dell’evento dannoso che è tenuto a risarcire il pregiudizio subito.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.