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Condominio: cos’è (definizione)

Non esiste una definizione vera e propria di “condominio”: basti sapere che nasce automaticamente in presenza di un edificio diviso in appartamenti riconducibili almeno a due proprietari.

Se si è in un’abitazione di questo genere, si abita automaticamente in un condominio.

Perché si dice “condominio”?

“Condominio” deriva dal termine latino condominium, che significa “dominio comune“, quindi l’etimologia si riferisce alla “proprietà comune“.

Qual è il numero minimo per formare un condominio?

Si parla di un condominio piccolo, quando in un edificio sono presenti più di 4 unità immobiliari (ma non più di 8). Un condominio minimo è un condominio in cui sono presenti almeno 2 proprietari e non più di 4.

Per il condominio minimo e per il condominio piccolo valgono le stesse regole e gli stessi obblighi di un condominio “standard”. Infatti, entrambi sono esonerati dall’obbligatorietà di nominare un amministratore di condominio.

Quando non è obbligatorio costituire un condominio?

Non è obbligatorio costituire un condominio, se:

le unità abitative appartengono tutte allo stesso proprietario;
le unità appartengono a proprietari diversi, ma sono indipendenti le une dalle altre e non condividono alcuna parte comune;
le unità appartengono a proprietari diversi e condividono alcune parti, che però non sono essenziali all’esistenza delle proprietà. Per esempio, due case che si spartiscono il cortile sul retro, che però potrebbe essere tranquillamente diviso dai proprietari (ad esempio, costruendo un muro divisorio).

Il condominio è una comunione forzosa, in cui le parti comuni non possono essere divise e devono necessariamente appartenere a tutti.

Amministratore di Condominio: qual è il suo ruolo?

L’amministratore di condominio si occupa della gestione dello stabile, dell’esecuzione delle assemblee e delle delibere.

Le sue competenze spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione dello stabile, passando per la conservazione dei beni comuni.

Le attribuzioni dell’amministratore sono sia di carattere esecutivo (come l’attuazione delle delibere) sia amministrativo (ad esempio, gli adempimenti fiscali e tributari).

Chi può fare l’amministratore di Condominio

L’amministratore deve:

essere nel pieno possesso del godimento dei diritti civili;
non essere condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo, per il quale la Legge attribuisce la pena della reclusione non inferiore a due anni e non maggiore di cinque anni;
non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
non essere interdetto o inabilitato;
non essere inserito nell’elenco dei protesti cambiari;
essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Quando è previsto l’amministratore di condominio?

L’art. 1129 del C.C. dopo la riforma attuata con la legge 220/2012, ha reso obbligatoria la nomina dell’amministratore, quando i condomini sono più di otto.

L’amministratore viene nominato dall’assemblea e, nel caso questa non vi provveda, dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell‘amministratore dimissionario.

Che spese ci sono in un condominio?

Le spese condominiali hanno come obiettivo la conservazione e il miglior godimento delle parti comuni. Riguardano, quindi, solo aree dell’immobile di proprietà condominiale e non privata.

Gli interventi possono essere di carattere economico, come la sostituzione della serratura del portone, o interventi più sostanziali come il rifacimento della facciata o del tetto.

Le spese condominiali si dividono in 3 categorie:

Ordinaria manutenzione: interventi di modesta entità ma necessari, di solito programmabili e senza carattere di urgenza. I lavori di manutenzione ordinaria non alterano le parti comuni e comprendono tutte le piccole riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio e i suoi impianti. Esempi di spese ordinarie sono:

Manutenzione, pulizia ed illuminazione degli spazi comuni (scale, giardino, androne).
Riparazioni generiche (piccole opere edili, sostituzione lampadine, serrature delle porte).
Assicurazione del fabbricato.
Compenso dell’amministratore di condominio;
Spese per la gestione.

Straordinaria manutenzione: sono interventi più grandi, imprevedibili e poco frequenti. Includono interventi importanti sugli impianti, quali la sostituzione della caldaia a causa di una rottura imprevedibile, o il rifacimento delle terrazze condominiali. Anche quelli di straordinaria manutenzione non alterano in modo sostanziale le parti comuni e la “destinazione d’uso”, cioè la funzione specifica a cui il condominio e i condomini hanno destinato quella parte comune. Si definiscono straordinari tutti quei lavori che comportano una notevole spesa di denaro.

Innovazioni: si differenziano dalle manutenzioni straordinarie soprattutto perché alterano l’edificio per consentirne un uso più comodo o vantaggioso. Inoltre, le innovazioni non sono necessarie, ma solo utili. Alcuni esempi sono la motorizzazione di un cancello carrabile o l’installazione di un impianto di videosorveglianza.

Quanto costa il condominio al mese (la media in Italia)

In Italia le spese condominiali sono di media circa 100 euro al mese e possono variare da un minimo di 20 a un massimo di 200 euro al mese.

La differenza è data dalle attività e dai servizi che il condominio garantisce o non garantisce agli inquilini.

Chi deve pagare le spese condominiali?

L’articolo 1104 del Codice Civile stabilisce che le spese condominiali sono a carico di chi compra un’abitazione, dal momento in cui viene sottoscritto il rogito.

I condomini sono obbligati a pagare le spese condominiali anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato, in misura proporzionale al valore della proprietà.

Chi paga di più in un condominio?

Di solito, le spese straordinarie spettano al proprietario, mentre quelle ordinarie devono essere pagate dall’inquilino.

La parcella dell’amministratore e l’assicurazione del condominio sono sempre a carico del proprietario salvo diverse disposizioni del contratto d’affitto.

Le spese che toccano al proprietario

In generale, la sostituzione delle lampadine, la pulizia, le bollette per consumi di energia elettrica e acqua spettano al locatario.

Cosa deve pagare l’inquilino

La tinteggiatura e verniciatura di elementi, la fornitura, l’installazione, la riparazione e la manutenzione straordinaria di oggetti, al proprietario.

Come si fa a controllare le spese condominiali?

Ecco qualche consiglio per controllare al meglio le spese condominiali:

chiedi il consuntivo delle spese e non il preventivo:
chiedi la tabella delle spese e non solo il riparto;
controlla le tabelle millesimali;
verifica il numero dei condòmini;
controlla che non ci sia un condòmino con molte proprietà.

Cos’è il fondo cassa condominiale e che succede se non si pagano le spese condominiali?

Il fondo cassa rappresenta un accantonamento contabile chiesto ai condomini, che verrà utilizzato dall’amministratore per riuscire a far fronte alle spese correnti, pur in presenza di condomini morosi.

La sua funzione è del tutto simile a quella del fido concesso dalla banca sul conto corrente condominiale.

Dove si trova il regolamento di condominio

Il regolamento condominiale, una volta approvato, deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee (previsto all’art. 1130 c.c., n. 7). Una copia del regolamento condominiale sarà presente presso lo studio del notaio che ha rogitato l’atto di compravendita, oltre che presso l’archivio notarile (a cui sarà possibile richiederne copia qualora smarrito) e la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

L’amministratore di condominio possederà certamente una copia del regolamento condominiale.

Chi stabilisce le regole in un condominio?

Ogni condomino può richiedere la stesura del regolamento di condominio o la revisione del regolamento di condominio esistente, ma il regolamento deve essere, comunque, approvato dall’assemblea con la maggioranza.

Cosa è vietato fare negli spazi comuni di un condominio

L’Art 1102 c.c. prevede due limiti fondamentali al libero utilizzo del bene comune da parte dei partecipanti alla comunione:

il divieto di alterazione della destinazione;
il divieto di impedire il pari uso agli altri partecipanti, secondo il loro diritto.

Tra questi, è vietato arrecare disturbo agli altri condomini nelle ore di riposo diurno e notturno; non si possono gettare nei tombini e negli scarichi dei materiali che potrebbero ingombrare le tubazioni.