Amianto in condominio: cosa deve fare l’amministratore e quando l’inerzia può portare alla revoca

Nel corso di lavori commissionati dal condominio (per esempio, il rifacimento dell’impermeabilizzazione della copertura), oppure richiesti da un condòmino (ad esempio, la sostituzione di un tratto della montante di scarico), può capitare che venga rilevata la presenza di materiale contenente amianto. In assenza di una preventiva caratterizzazione del manufatto, le lavorazioni che potrebbero interferire con esso devono essere sospese in via cautelativa.

Ciò non significa che il semplice sospetto imponga l’evacuazione dell’edificio o l’immediata rimozione del materiale: occorre, piuttosto, accertarne la composizione, valutarne lo stato di conservazione e individuare le misure necessarie per evitare danneggiamenti o dispersioni di fibre.

La presenza di amianto non significa bonifica immediata

Il testo normativo da cui partire è il Decreto Ministeriale Sanità 6 settembre 1994. In esso viene chiarito che la sola presenza di materiali contenenti amianto non costituisce, di per sé, un pericolo per gli occupanti dell’edificio. Il rischio dipende soprattutto dalla possibilità che le fibre si disperdano nell’aria: contano la friabilità, lo stato di conservazione, l’accessibilità del materiale, le infiltrazioni, le vibrazioni e i lavori che potrebbero danneggiarlo.

Un materiale è considerato “friabile” quando può essere sbriciolato o ridotto in polvere con la semplice pressione manuale; è “compatto” quando per frantumarlo occorrono attrezzi meccanici.

Lo stesso decreto distingue tre scenari:

• se il materiale è integro e non suscettibile di danneggiamento, non è necessaria la bonifica: servono controllo periodico e procedure corrette di manutenzione;
• se è integro ma può essere danneggiato, occorre proteggerlo e attuare un programma di controllo; quando il rischio non può essere ridotto in modo significativo, va considerata una bonifica a medio termine;
• se il materiale è danneggiato, serve un’azione specifica in tempi brevi: a seconda del caso, restauro circoscritto oppure bonifica che, va detto, non equivale sempre a “rimozione”.

La norma, infatti contempla tre tecniche diverse: rimozione, incapsulamento e confinamento. La scelta dipende dalle caratteristiche del manufatto e dal rischio concreto che comporta.

Che cosa deve fare l’amministratore

Quando nelle parti comuni si sospetta la presenza di amianto, l’amministratore deve anzitutto evitare che lavori di pulizia o manutenzione possano danneggiare il materiale. In presenza di frammenti, polvere o deterioramenti evidenti, è opportuno sospendere le attività nell’area interessata, limitarne l’accesso e richiedere una valutazione tecnica. L’eventuale campionamento deve essere eseguito con procedure idonee e affidato a un laboratorio qualificato ai sensi del Decreto Ministeriale 14 maggio 1996.

Se la presenza di amianto viene confermata, la legge prevede l’attivazione di un programma di controllo e manutenzione, con individuazione di una figura tecnica responsabile della sorveglianza del materiale e del coordinamento degli interventi che potrebbero interessarlo, comunemente indicata come “responsabile del rischio amianto”.

La gestione ovviamente deve essere documentata. Occorre individuare la posizione dei materiali, segnalare la loro presenza nei luoghi in cui si svolgono interventi manutentivi, disciplinare l’autorizzazione dei lavori, conservare la documentazione e informare gli occupanti sui rischi e sui comportamenti da adottare. In presenza di materiali friabili, è inoltre prevista almeno un’ispezione annuale, con relazione dettagliata e fotografie da trasmettere all’azienda sanitaria competente, che può disporre ulteriori controlli.

L’amministratore non è obbligato ad attendere una delibera per ogni iniziativa. In base al disposto dell’art. 1130, comma 1, n. 4, codice civile deve “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio” tra cui possono rientrare secondo le circostanze: l’acquisizione della documentazione, gli accertamenti tecnici necessari e le prime misure dirette a evitare l’aggravamento del rischio. Deve inoltre informare i condòmini, convocare tempestivamente l’assemblea e conservare la documentazione relativa agli interventi e allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio, come previsto dall’art. 1130, comma 1, n. 8, codice civile.

La scelta di una bonifica straordinaria non urgente spetta invece all’assemblea, che può valutare le soluzioni tecniche disponibili, i tempi e i costi, deliberare i lavori e costituire il fondo speciale richiesto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, codice civile. Questo margine di scelta non consente, però, di ignorare il problema anche perché, ove si verifichi un’urgenza, l’amministratore potrà sempre ordinare gli interventi straordinari indispensabili, riferendone poi alla prima assemblea utile.

Occorre quindi evitare di attendere sempre una deliberazione, lasciando nel frattempo accessibile un’area pericolosa o privo di controllo un materiale danneggiato, e decidere autonomamente un costoso intervento definitivo quando il rischio è sotto controllo e vi è il tempo per una scelta assembleare informata.

Le spese relative ai materiali presenti nelle parti comuni sono ripartite, in via generale, secondo l’art. 1123 codice civile, cioè “sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”. Se il manufatto appartiene a un singolo condòmino ma interferisce con parti o impianti comuni, occorre invece distinguere la proprietà del bene, la sua custodia e l’origine del rischio: l’amministratore dovrà coinvolgere il proprietario interessato, senza porre automaticamente a carico del condominio una spesa di natura privata.

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Quando l’inerzia può diventare una grave irregolarità

Nella pratica, i costi delle verifiche, degli incarichi tecnici e degli eventuali interventi possono incontrare la resistenza dei condòmini, tuttavia gli adempimenti necessari a valutare e controllare il rischio non sono facoltativi.

Premesso che l’assemblea può revocare l’amministratore in ogni momento con la maggioranza richiesta per la nomina, la revoca giudiziale, invece, può essere chiesta anche da un solo condòmino in presenza di gravi irregolarità, ai sensi dell’art. 1129, commi 11 e 12, codice civile.

In materia di amianto possono assumere rilievo:

• la presenza documentata del materiale o il suo deterioramento più volte segnalato;
• l’omessa verifica tecnica;
• la mancata adozione di misure provvisorie;
• l’assenza di un programma di controllo;
• il rifiuto di convocare l’assemblea o l’inosservanza delle prescrizioni dell’autorità.

Quanto più il rischio è concreto e l’inerzia si prolunga, tanto più può emergere una grave violazione dei doveri di diligente gestione e conservazione delle parti comuni.

In questa direzione il Tribunale di Agrigento, con decreto 19 febbraio 2026 (Registro Generale n. 1132/2025) ha revocato un amministratore che, a fronte della presenza documentata di una canna fumaria in amianto nel sottotetto, non aveva dimostrato di aver fatto valutare il rischio, verificato le condizioni del manufatto e programmato la necessaria manutenzione. 

Ciò che rileva è la mancanza di una gestione diligente e documentata. L’amministratore che ha attivato le verifiche, seguito le indicazioni tecniche, informato i condòmini e conservata la relativa documentazione non potrà essere considerato inerte soltanto perché il materiale non è stato rimosso: se integro e sottoposto a controllo, il suo mantenimento in sede può costituire una soluzione conforme alla normativa tecnica.

Censimento, comunicazioni e lavori di bonifica

Sul piano nazionale, la Legge 27 marzo 1992, n. 257 prevede la comunicazione all’azienda sanitaria dei dati relativi all’amianto floccato o in matrice friabile presente negli edifici. Con il Decreto Presidente della Repubblica 8 agosto 1994 è stato reso obbligatorio il censimento dell’amianto libero o friabile, tra l’altro, per i blocchi di appartamenti. In ogni caso le Regioni possono avere introdotto procedure, moduli e obblighi più ampi, anche per materiali compatti: è quindi necessario verificare la disciplina territoriale e le indicazioni delle aziende sanitarie competenti.

Quando si passa alla rimozione o alla demolizione, i lavori possono essere eseguiti soltanto da imprese in possesso di specifici e iscritte all’Albo nazionale gestori ambientali nella categoria appropriata. L’intero processo operativo dovrà prevedere la predisposizione di un piano di lavoro previsto dalla legge, trasmesso all’organo di vigilanza almeno trenta giorni prima dell’inizio, con particolari tutele per i lavoratori esposti.

Dunque, in seguito alla presenza, anche solo sospetta, di amianto in condominio è necessaria una gestione documentata del rischio, fondata su una sequenza coerente e verificabile di accertamenti tecnici, misure precauzionali e decisioni amministrative.

La diligenza non si misura dalla velocità con cui l’amianto viene eliminato, ma dalla qualità con cui il rischio viene conosciuto, contenuto e seguito nel tempo. Per l’amministratore significa attivarsi, documentare e distinguere tra urgenza e programmazione. Per i condòmini significa chiedere informazioni e decisioni motivate, senza sostituirsi ai tecnici.

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Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

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