Assemblea condominiale, valida la delega permanente se il regolamento non la vieta

L’assemblea condominiale è il luogo in cui si decide concretamente la vita del condominio: si approvano i bilanci, si autorizzano i lavori straordinari, si nominano e si revocano gli amministratori, si delibera su tutto ciò che incide sui diritti e sugli obblighi dei proprietari.

Non sempre ogni condomino può essere fisicamente presente. Per ovviare a questo inconveniente il legislatore consente la rappresentanza mediante delega scritta. 

Più controversa è la questione della cosiddetta delega permanente, ossia quella conferita una sola volta e valida per tutte le assemblee successive. Per lungo tempo questo strumento ha suscitato perplessità nella prassi condominiale, reputato difficilmente conciliabile con la natura delle delibere assembleari. Una recente pronuncia del Tribunale di Potenza offre l’occasione per chiarire la questione, affermando un principio di notevole portata pratica: la delega permanente è valida se il regolamento condominiale non la vieta espressamente e se attribuisce al rappresentante poteri sufficientemente ampi.

La delega nelle assemblee di condominio

La disciplina è contenuta nell’art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, secondo cui ogni condomino può intervenire all’assemblea anche mediante rappresentante, purché la delega sia conferita per iscritto. La norma non specifica però quale debba essere la durata della delega, né impone che essa venga rilasciata per ogni singola convocazione. La risposta a questo interrogativo non si ricava dal Codice Civile ed è stata affidata all’interpretazione giurisprudenziale.

La delega permanente non è vietata dalla legge

La tesi secondo cui ogni assemblea richiederebbe una nuova delega ha scarso fondamento normativo: l’art. 67 disp. att. c.c. impone soltanto la forma scritta, senza fissare alcun limite temporale. In assenza di un espresso divieto legislativo, la validità della delega permanente va verificata caso per caso, valutando principalmente due elementi:

• il contenuto del regolamento condominiale;
• l’ampiezza dei poteri attribuiti al delegato.

La sentenza del Tribunale di Potenza

Con la sentenza n. 1769 del 25 giugno 2026, il Tribunale di Potenza si è pronunciato su un’impugnazione di delibere assembleari fondata, tra l’altro, sull’asserita invalidità delle deleghe utilizzate da alcuni partecipanti.

L’attore sosteneva che tre condomini avevano votato senza un valido titolo rappresentativo, poiché erano muniti di deleghe permanenti, anziché di deleghe riferite esclusivamente alla singola assemblea.

Il regolamento consentiva la rappresentanza mediante delega scritta senza porre limiti di durata all’incarico: l’assenza di un espresso divieto ha indotto il Tribunale ad affermare la piena validità delle deleghe permanenti prodotte in giudizio, respingendo così integralmente l’impugnazione sul punto.

Quando la delega permanente è valida?

La delega permanente non è la regola, ma può essere pienamente efficace quando ricorrono tre condizioni:

• rispetto della forma scritta imposta dall’art. 67 disp. att. c.c.;
• attribuzione al rappresentante di poteri sufficientemente ampi per partecipare e votare sia nelle assemblee ordinarie sia in quelle straordinarie;
• assenza nel regolamento di un espresso divieto di questo tipo di rappresentanza.

Nel caso esaminato, le deleghe conferivano al rappresentante il diritto di partecipare a tutte le assemblee condominiali ordinarie e straordinarie, qualunque fosse l’oggetto, con pieno diritto di voto: formula ritenuta del tutto idonea a fondare la legittimazione del delegato.

Il ruolo del regolamento condominiale

La pronuncia attribuisce peso determinante al regolamento di condominio. Non è sufficiente sostenere che la delega permanente sia inopportuna: occorre verificare cosa dispongano concretamente le norme regolamentari.

Quando il regolamento si limita a richiedere la forma scritta, senza imporre il rinnovo ad ogni convocazione, non vi sono ragioni per invalidare una delega a tempo indeterminato. La situazione cambia se il regolamento prevede espressamente il rilascio di una nuova delega per ciascuna assemblea o fissa un limite temporale alla rappresentanza: in quel caso la delega permanente sarebbe incompatibile con la disciplina regolamentare.

I limiti previsti dalla riforma del condominio

La validità della delega permanente non consente di aggirare gli altri vincoli di legge. Resta applicabile il secondo comma dell’art. 67 disp. att. c.c. introdotto dalla l. n. 220/2012: nei condomìni con più di venti partecipanti il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore millesimale complessivo. Il Tribunale ha verificato anche questo aspetto, accertando che ciascun delegato rappresentava quote ben inferiori ai limiti legali.

Chi può contestare la delega?

La pronuncia si sofferma anche sulla legittimazione a contestare la delega. Può un condomino impugnare una delibera sostenendo che la delega conferita da un altro proprietario fosse invalida? Il Tribunale risponde negativamente. 

Il rapporto tra delegante e delegato è un rapporto di mandato retto dalle norme del Codice Civile: eventuali vizi (falsità della delega, eccesso di poteri, altri difetti del rapporto fiduciario) possono essere fatti valere esclusivamente dal delegante, cioè dal soggetto direttamente interessato. Gli altri condomini sono estranei a quel rapporto e non hanno legittimazione a contestarlo in giudizio.

La conclusione si inserisce nel solco dell’orientamento della Corte di Cassazione, per cui i vizi della rappresentanza operano sul piano del rapporto interno e non possono essere invocati indiscriminatamente da qualsiasi partecipante all’assemblea.

L’invalidità della delega non rende automaticamente nulla la delibera

La pronuncia richiama altresì un principio consolidato: l’irregolarità di una delega non determina automaticamente la nullità della deliberazione assembleare.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005 hanno chiarito che i vizi attinenti alla regolare costituzione dell’assemblea e ai quorum deliberativi integrano di regola ipotesi di annullabilità della delibera, non di nullità: la deliberazione va pertanto impugnata entro il termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. e soltanto dai soggetti legittimati.

Il giudice ha peraltro osservato che, anche ipotizzando l’invalidità delle tre deleghe permanenti contestate, l’assemblea avrebbe comunque raggiunto i quorum costitutivi e deliberativi ex art. 1136 c.c., con la conseguenza che l’esito della votazione non sarebbe cambiato.

Una soluzione improntata alla funzionalità dell’assemblea

La decisione è condivisibile anche sul piano pratico. Molti condomìni annoverano proprietari anziani, residenti all’estero o stabilmente impossibilitati a partecipare: obbligarli a sottoscrivere una nuova delega per ogni convocazione sarebbe un aggravio burocratico privo di utilità concreta, specie in presenza di un rapporto fiduciario stabile con il rappresentante.

Ciò non vuol dire che la delega permanente possa restare priva di controllo. Amministratore e presidente dell’assemblea dovranno comunque verificare la forma scritta, il rispetto dei limiti quantitativi ex art. 67 disp. att. c.c. e l’eventuale presenza di disposizioni regolamentari incompatibili. 

In assenza di questi ostacoli, la delega permanente può garantire continuità nella partecipazione assembleare senza compromettere la regolarità delle delibere. L’ordinamento, come dimostra la pronuncia di Potenza, non guarda alla durata della delega come elemento decisivo, ma alla concreta volontà del condomino rappresentato e al rispetto delle regole poste a tutela della corretta formazione della volontà assembleare.