Caposcala in condominio: chi è, quali sono i suoi compiti, quanto guadagna, qual è la differenza con l’amministratore ed è obbligatorio?

Nell’ambito della gestione interna, il caposcala in condominio viene solitamente identificato come figura di raccordo tra i condomini di una scala e l’amministratore. Si tratta di un ruolo di supporto e non di un organismo formalmente previsto dalla legge: la sua funzione è quella di agevolare la comunicazione, raccogliendo segnalazioni su guasti o disservizi, coordinando e gestendo piccoli interventi se autorizzato. La gestione condominiale lo considera un collaboratore, utile nei complessi residenziali più grandi, anche se privo di poteri autonomi.

Il quadro normativo: cosa dice il codice civile sul caposcala

Il codice civile non contiene alcun riferimento inerente la figura del caposcala. Le norme in materia di condominio (articoli 1129, 1130 e 1130-bis c.c.) regolano le attribuzioni e la nomina dell’amministratore, con possibilità di istituire un consiglio di condominio con funzioni consultive negli edifici con almeno dodici unità. L’eventuale presenza di un caposcala è quindi frutto di una delibera assembleare, definendone compiti e limiti.

Differenza tra caposcala, amministratore e consiglio di condominio

La distinzione tra queste figure è fondamentale per comprendere bene il raggio d’azione del caposcala:

• l’amministratore è il mandatario dell’assemblea con obblighi precisi: eseguire le delibere, riscuotere i contributi, curare il rispetto del regolamento e predisporre il rendiconto;
• il consiglio di condominio, se istituito, svolge invece un ruolo di controllo e consulenza, ma non di gestione diretta;
• il caposcala agisce solo come referente operativo senza potere decisionale, potendo svolgere funzioni di supporto se espressamente autorizzato.

Quando e come avviene la nomina del caposcala

Poiché non esiste una normativa specifica, la nomina del caposcala avviene sulla base di quanto previsto dal regolamento condominiale o tramite delibera assembleare. È infatti compito dell’assemblea, individuare un condomino o un inquilino come referente della scala, definendo compiti e durata dell’incarico. In mancanza di delibera, l’amministratore può comunque avvalersi di collaboratori occasionali, rispondendo tuttavia in prima persona.

I compiti principali del caposcala

Le funzioni del caposcala possono comprendere:

• segnalazione di guasti e disservizi nelle aree comuni della scala o del corpo di fabbrica;
• trasmissione di comunicazioni dall’amministratore ai condomini, fungendo da intermediario informativo;
• promozione del rispetto delle regole di convivenza e della corretta fruizione degli spazi comuni;
• coordinamento di piccoli lavori o interventi urgenti, come riparazioni di modesta entità, se espressamente deliberato.

Si tratta di attività esecutive e prive di autonomia decisionale: le scelte gestionali restano in capo all’assemblea e all’amministratore.

Riscossione delle quote e altre deleghe: cosa può fare e cosa no

Il caposcala può anche occuparsi della riscossione delle quote condominiali, solo se in possesso di specifica delega. In assenza di autorizzazione formale, non ha alcun potere di incassare denaro, stipulare contratti o conferire incarichi a terzi.

In una sentenza emessa nel 2015, la Corte d’appello di Lecce ha chiarito che la delega per la riscossione è ritenuta valida solo se inquadrata come mandato con rappresentanza: ciò significa che i poteri del caposcala derivano dalla delega stessa e devono essere limitati e formalizzati.

Responsabilità civili e legali

La responsabilità delle azioni del caposcala, nei limiti dell’incarico a lui conferito, ricade sull’amministratore.

Se il caposcala eccede o compie atti non autorizzati, può essere chiamato a rispondere personalmente per eventuali danni o spese non approvate. Per questo motivo, la prassi consiglia sempre di formalizzare per iscritto i compiti e i limiti dell’incarico.

Seguici anche su

Il caposcala è obbligatorio? 

La presenza di un caposcala non è tuttavia obbligatoria:

• in edifici di grandi dimensioni con più scale comuni, la sua figura può rivelarsi particolarmente utile per velocizzare le comunicazioni, coordinare gli interventi di manutenzione e agevolare la gestione quotidiana;
• nei piccoli condomìni, dove l’amministratore può relazionarsi direttamente con i singoli proprietari o il consiglio di condominio, la sua funzione può risultare invece superflua.

Come scegliere un buon caposcala

Quando l’assemblea decide di nominare un caposcala, è preferibile individuare una persona disponibile, con buone doti di mediazione e capacità organizzative. La figura ideale è un condomino residente e attento alla vita condominiale, capace di comunicare in modo chiaro con l’amministratore e di mantenere rapporti cordiali con tutti i vicini, favorendo un clima di collaborazione.

Quanto guadagna il caposcala?

Il caposcala non ha diritto a un compenso automatico. L’assemblea può deliberare un rimborso di spese vive documentate (ad esempio per piccoli acquisti di materiali o interventi urgenti) o un gettone di presenza, poiché non esiste un tariffario nazionale. Tutti i rimborsi o i compensi, devono essere approvati dall’assemblea e ripartiti in base ai millesimi di proprietà.

Tag

Palazzi e Grattacieli

Regolamento Condominiale

Condividi articolo

Iscriviti alla nostra newsletter Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news Iscriviti con il tuo indirizzo email per ricevere le ultime notizie, aggiornamenti e consigli pratici dal mondo immobiliare direttamente nella tua casella di posta.

Iscriviti