Chi è abilitato a redigere e modificare le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento fondamentale nella gestione della proprietà condominiale, essendo il documento che stabilisce la quota di proprietà di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio.

La loro importanza è indiscutibile, poiché da esse dipendono la ripartizione delle spese condominiali e la determinazione dei diritti di voto nelle assemblee. Ma chi è effettivamente abilitato a redigere e modificare queste tabelle così cruciali?

Chi redige le tabelle millesimali?

La redazione delle tabelle millesimali richiede competenze tecniche specifiche, poiché deve essere eseguita seguendo criteri precisi e oggettivi, basati su calcoli accurati delle superfici e sulla valutazione dell’edificio. Tradizionalmente, questa attività è affidata a professionisti qualificati, quali geometri, ingegneri e architetti, che possiedono le conoscenze tecniche necessarie per effettuare le valutazioni e i calcoli richiesti.

Questi professionisti, una volta incaricati, effettuano un’accurata ispezione dell’immobile, misurano le superfici e valutano le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare e delle parti comuni. In base a questi dati, elaborano le tabelle millesimali, rispettando i criteri di proporzionalità ed equità previsti dalla normativa vigente.

Ricordiamo inoltre che la legge ritiene che il condominio debba munirsi di un regolamento e, di conseguenza, di tabelle millesimali, solamente se il numero dei condòmini è superiore a dieci.

Quando può essere richiesta la modifica delle tabelle millesimali?

Il diritto, anche del singolo condomino, di poter chiedere la revisione delle tabelle millesimali è subordinato all’esistenza di uno o entrambi i presupposti indicati dall’art. 69 disp. att. c.c:

• quando risulta che sono conseguenza di un errore;
• quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, è alterato il rapporto tra i valori dei singoli piani o porzioni di piani (questa ipotesi, si può verificare in conseguenza di una sopraelevazione, di un aumento di superficie ovvero come conseguenza dell’incremento o della diminuzione delle unità immobiliari).

In seguito alla riforma del condominio con la legge 220/2012, si è riservata la modifica delle tabelle millesimali alla ipotesi in cui, a causa delle mutate condizioni di una parte di edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Sempre secondo l’articolo, ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, il condòmino interessato può decidere di convenire in giudizio unicamente l’amministratore, nella qualità di legale rappresentante del Condominio.

Ove si verifichi questa ipotesi, l’amministratore è obbligato a darne immediatamente notizia all’assemblea dei condomini. Qualora non adempia a quest’obbligo, il mandatario potrà essere revocato oltre che essere citato in giudizio per il risarcimento degli eventuali danni cagionati alla compagine condominiale, per effetto della sua condotta omissiva.

Quanto costa modificare le tabelle millesimali?

Il costo delle modifica delle tabelle millesimali può variare.

Le spese per modificare le tabelle millesimali spettano, di norma, a chi ne fa richiesta.

In caso di errore o di decisione unanime in assemblea, i costi si ripartiscono tra i condomini, in proporzione alle quote dei singoli condomini, secondo la nuova tabella millesimale corretta.

Per i piccoli condomini, si va dai 100 ai 300 euro per singola unità immobiliare, tuttavia, il prezzo per ciascuna unità immobiliare modificata cala all’aumentare del condominio.

Modifica tabelle millesimali: l’iter di approvazione

È importante sottolineare che qualsiasi modifica alle tabelle millesimali deve essere poi approvata dall’assemblea condominiale, con le modalità previste dalla legge. Questo garantisce che ogni cambiamento sia il risultato di una decisione collettiva, presa nel rispetto dei diritti di tutti i condomini.

I cambiamenti di millesimi possono essere approvati in assemblea con:

• la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2: soltanto nei casi in cui la modifica derivi dalla correzione di errori e sia solo una ratifica oppure quando, a seguito di lavori, si sia alterato più di 1/5 del valore dell’immobile anche di un solo condomino;
• all’unanimità: quando si vogliano modificare i criteri di ripartizione delle spese tra i comproprietari, prestabiliti dalla legge all’articolo 1123 del codice civile.

Revisione delle tabelle millesimali: alcuni casi concreti

Nel 2022 la Corte di Appello di Messina ha emesso una sentenza (numero 720) per redimire una controversia condominiale sorta a seguito della negazione di una revisione della tabella millesimale. Nel caso specifico, il proprietario di un appartamento, di quattro box auto, di tre lastrici solari e di alcuni terreni sui quali gravava una servitù di passaggio, lamentava la presenza di alcuni errori nella tabella millesimale già approvata dai condomini. Secondo il proprietario, i lastrici erano stati valutati in maniera eccessiva.

Dopo vari giudizi, la Corte siciliana ha ritenuto ammissibile la domanda del proprietario, ma ha rigettato la richiesta, perché la revisione delle tabelle millesimali è possibile solo in caso di errori essenziali nel calcolo dei millesimali valutati con elementi oggettivi (e non valutazioni personali o soggettive).

Questo principio di oggettività vale anche se il proprietario non dovesse opporsi alla delibera di approvazione in assemblea delle tabelle millesimali. Queste ultime, infatti, sono redatte solitamente da un tecnico specializzato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che ne certificano la valutazione oggettiva.

La sentenza n. 1896 pubblicata il 23 gennaio 2023 dalla seconda sezione della Cassazione, invece, aveva per oggetto l’impugnazione di una delibera assembleare con la quale erano state adottate nuove tabelle millesimali sul presupposto della realizzazione, sugli immobili di alcuni condomini (tra cui anche quelli dei ricorrenti) di importanti lavori di ristrutturazione atti a modificare consistenza, valore e destinazione d’uso di alcuni appartamenti.

A dire degli attori, le modifiche non erano state tali da legittimare la modifica delle tabelle millesimali. Non dello stesso avviso, però, il giudice di primo grado che provvedeva sì ad annullare la delibera che modificava le tabelle millesimali ma, in ragione degli evidenti errori riscontrati nella redazione delle tabelle approvate, ne disponeva altresì la revisione secondo lo schema elaborato dal CTU.

Gli attori proponevano così appello avverso tale decisione, ma anche la Corte d’appello confermava la decisione del giudice di primo grado, sul presupposto che i ricorrenti avevano realizzato notevoli modifiche delle unità immobiliari a loro disposizione, in particolare con incremento della fruibilità del sottotetto e del valore dell’immobile. Pertanto, le nuove tabelle approvate in assemblea, pur rispettando le maggioranze prescritte, erano risultate errate con conseguente necessità della loro sostituzione con quelle elaborate dal CTU nominato nel giudizio di primo grado.

La vicenda è così giunta in Cassazione che ha ricordato vari principi di diritto degni di nota. La legittimazione passiva a stare in giudizio spetta all’amministratore, senza alcuna necessità di litisconsorzio necessario tra tutti i condomini, trattandosi di controversia rientrante tra le attribuzioni allo stesso riconosciute dall’art. 1130 c.c.

Inoltre, evidenziano che se è pur vero che il condominio, nella persona dell’amministratore, è l’unico soggetto passivo, è altrettanto vero che la legittimazione attiva a spiegare domanda riconvenzionale per la revisione delle tabelle millesimali spetta a ciascun singolo condomino e non solamente al condominio.

Per i giudici di Cassazione i presupposti per la revisione sono stati debitamente argomentati dal giudice di appello, essendo stata rilevata una “notevole alterazione” dei valori dei piani o porzioni di esso per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, conseguenza delle innovazioni portate dai singoli condomini.

In conclusione, la redazione e la modifica delle tabelle millesimali sono attività che richiedono competenze tecniche specialistiche e devono essere affidate a professionisti abilitati nel campo dell’architettura o dell’ingegneria. Questo non solo garantisce l’accuratezza e la correttezza dei calcoli, ma anche la trasparenza e l’equità nella gestione delle spese condominiali, elementi essenziali per una convivenza armoniosa all’interno della comunità condominiale.