Compravendita e spese condominiali: perché la “liberatoria” non tutela del tutto l’acquirente

Quando si acquista un appartamento in condominio, tra i documenti che vengono normalmente richiesti al venditore figura la cosiddetta “liberatoria condominiale”.

Il termine, tuttavia, può trarre in inganno. Il documento rilasciato dall’amministratore non costituisce infatti una vera e propria liberatoria capace di cancellare eventuali debiti o di mettere definitivamente al riparo l’acquirente da successive richieste di pagamento.

Si tratta, più correttamente, di un’attestazione sulla situazione condominiale esistente in un determinato momento.

Scopriamo cos’è e perchè non tutela del tutto chi compra.

Che cos’è la “liberatoria condominiale”?

La norma di riferimento è l’articolo 1130, n. 9, del Codice civile, che attribuisce all’amministratore il compito di fornire al condomino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e alle eventuali liti in corso.

Nella pratica, prima della compravendita il venditore richiede all’amministratore tale documento per consegnarlo all’acquirente e, normalmente, al notaio.

L’attestazione può indicare:

• se le quote ordinarie risultano regolarmente versate;
• la presenza di rate condominiali ancora insolute;
• eventuali spese straordinarie deliberate;
• eventuali liti giudiziarie in corso.

La liberatoria condominiale è quindi un documento molto importante per consentire all’acquirente di conoscere la situazione dell’immobile che sta acquistando. ma non è una garanzia assoluta.

Perché chiamarla “liberatoria” è tecnicamente improprio

Il primo equivoco nasce proprio dal nome.

L’amministratore, normalmente, non ha il potere di liberare il condomino dalle obbligazioni verso il condominio. Può attestare quanto risulta dalla contabilità in suo possesso, ma non può trasformare quella dichiarazione in una rinuncia del condominio a crediti che dovessero emergere successivamente.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 7260 del 19 marzo 2024, ha ribadito l’importanza dell’attestazione prevista dall’art. 1130, n. 9, codice civile. precisando però che il suo rilascio non costituisce presupposto per l’esistenza, la liquidità o l’esigibilità del credito condominiale.

In altre parole, se successivamente al rogito emerge un’obbligazione condominiale effettivamente dovuta, il semplice fatto che nell’attestazione precedente non fosse indicata non determina automaticamente l’estinzione del debito.

È per questo che sarebbe più corretto parlare di attestazione sullo stato dei pagamenti e non di liberatoria.

Chi deve pagare i debiti condominiali arretrati, il venditore o l’acquirente?

L’acquirente risponde anche di alcuni debiti del venditore

A disciplinare il rapporto tra il condominio e chi acquista un appartamento è soprattutto l’articolo 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

La norma stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Ciò significa che il condominio può rivolgersi anche al nuovo proprietario per ottenere il pagamento di determinate spese maturate quando proprietario era ancora il venditore.

La responsabilità dell’acquirente non riguarda però indiscriminatamente tutti i debiti condominiali pregressi, ma è circoscritta al periodo individuato dall’art. 63 disp. att. c.c., ovvero l’anno in corso e quello precedete al rogito.

Se il debito esisteva già, la dichiarazione dell’amministratore non lo cancella

Supponiamo che al 10 settembre il venditore abbia già € 3.000 di quote condominiali scadute e non pagate e che l’amministratore attesti invece: “Alla data odierna il condomino risulta in regola con il pagamento di tutti gli oneri condominiali e non risultano somme dovute”.

Se dalla contabilità condominiale risultavano già quei € 3.000, l’attestazione è erronea.

Tuttavia, questo non significa automaticamente che il condominio perda il proprio credito.

La Cassazione già citata n. 7260/2024 ha chiarito che l’attestazione ex art. 1130, n. 9, c.c. non costituisce il presupposto dell’esistenza, liquidità o esigibilità del credito condominiale. Il debito deriva dalla delibera e dalle regole condominiali, non dalla certificazione dell’amministratore.

È pur vero però che se l’acquirente ha comprato l’immobile facendo ragionevole affidamento su un’attestazione ufficialmente rilasciata dall’amministratore e, dopo il rogito, si trova costretto a pagare somme che nell’attestazione avrebbero dovuto essere indicate, può prospettarsi una responsabilità dell’amministratore per l’inesatto adempimento del dovere previsto dall’art. 1130, n. 9, c.c.

L’acquirente potrà innanzitutto esercitare, ricorrendone i presupposti, l’azione di regresso verso il venditore, perché la solidarietà prevista dall’art. 63 opera a tutela del condominio e non significa che, nei rapporti interni, il debito diventi economicamente dell’acquirente.

Ma potrebbe altresì configurarsi una pretesa risarcitoria connessa all’erronea attestazione dell’amministratore, qualora siano dimostrati errore/colpa, affidamento, danno e nesso causale. Anche nella prassi applicativa viene infatti evidenziato che la falsa attestazione non evita il pagamento al condominio, ma può aprire il problema delle successive azioni verso i responsabili.

Condominio e rapporti tra venditore e acquirente sono due cose diverse

È fondamentale infine distinguere il rapporto esterno con il condominio dal rapporto interno tra venditore e compratore.

• nei confronti del condominio trova applicazione la responsabilità solidale prevista dall’art. 63 del codice civile;
• nei rapporti tra le parti, invece, occorre stabilire a chi sia effettivamente imputabile la spesa.

Pertanto, può verificarsi che l’acquirente sia obbligato a pagare una determinata somma al condominio ma abbia successivamente il diritto di rivalersi sul venditore.

Per questo motivo, le clausole inserite nel contratto di compravendita assumono grande importanza poiché possono regolare proprio questi rapporti interni.