Come funziona la delega per l’assemblea di condominio e come compilarla correttamente?

Ogni condòmino può delegare un’altra persona a partecipare all’assemblea di condominio al suo posto. Si tratta di uno strumento molto usato, perché permette anche a coloro che non possono (o non vogliono) essere presenti personalmente, di partecipare alle riunioni condominiali tramite un’altra persona che li rappresenta. 

La partecipazione delegata in assemblea è infatti prevista dal codice civile. In particolare, dall’articolo 67 delle disposizioni attuative del codice civile, secondo cui ogni condomino può intervenire in assemblea anche tramite rappresentante munito di delega scritta. 

Il condòmino rappresento in assemblea mediante un delegato sarà considerato “presente” a ogni effetto di legge. Per esempio, contribuisce a raggiungere il numero minimo di presenze richieste per la regolare costituzione dell’assemblea e potrà impugnare la delibera (art. 1137 c.c.). 

Ci sono però delle regole ben precise da seguire per delegare correttamente ed evitare contestazioni: scopriamo quali sono.

La delega deve essere scritta

Innanzitutto, la delega deve essere compilata in forma scritta, che il soggetto delegato dovrà presentare al presidente di assemblea. Si tratta di un requisito richiesto per legge, che non può essere derogato, neanche dal regolamento di condominio.

Le delega orale non è mai ammessa, dunque in assenza di forma scritta la delega non è valida. Di conseguenza, il condòmino che ha conferito delega non scritta non può considerarsi presente in assemblea. Infatti, le delibere approvate con il voto determinante di un delegato privo di delega scritta sono illegittime e impugnabili.

Cosa fare se manca la forma scritta? 

La delega non scritta deve considerarsi nulla (o inesistente, secondo alcuni). Pertanto, il soggetto privo di delega scritta non è legittimato a partecipare in assemblea. Ognuno dei condòmini presenti può chiedere al presidente di assemblea di estrometterlo dalla riunione e di non conteggiare la sua presenza.

L’eventuale delibera approvata con il voto determinante del soggetto privo di delega scritta è annullabile ed impugnabile davanti al giudice.

Qual è il contenuto delle delega per l’assemblea condominiale

Il soggetto delegato deve attenersi alle istruzioni che gli sono state impartite con la delega. Ecco perché diventa importante il contenuto del documento scritto (che equivale a un mandato). Il condòmino che vuole farsi rappresentare in assemblea potrà indicare, ad esempio, su quali argomenti all’ordine del giorno il delegato potrà intervenire e cosa dovrà dire, su cosa e come dovrà votare, ecc. Quindi, è importare compilare attentamente la delega (anche quando si utilizzano modelli prestampati) specificando le modalità di esercizio della delega. 

Tuttavia, il condòmino potrà anche decidere di conferire delega (sempre in forma scritta) a partecipare in assemblea, senza specificare null’altro (la c.d. “delega in bianco”). In questi casi la delega si ritiene aperta a tutti gli argomenti all’ordine del giorno: il delegato deciderà se e su quali punti intervenire ed avrà piena libertà di voto. 

Si può conferire una delega parziale?

Si, secondo la giurisprudenza ogni condòmino può conferire delega ad un rappresentante per intervenire in assemblea anche soltanto per uno o alcuni degli argomenti all’ordine del giorno (Corte di Cassazione n. 22958 del 22 luglio 2022). 

Cosa fare se il delegato non rispetta le disposizioni del delegante?

La delega configura un rapporto contrattuale tra condomino delegante e delegato disciplinato, assimilabile al contratto di mandato (artt. 1703 e seguenti c.c.) Ne consegue che solo il delegante è legittimato a far valere eventuali vizi della delega scritta, e non anche gli altri condomini. Pertanto:

• in caso di delega falsa o viziata, solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato può far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, escludendo così gli altri condomini estranei a tale rapporto;
• in caso di delega su oggetto non previsto nell’ordine del giorno, il condomino presente tramite delegato potrà impugnare la delibera indipendentemente dall’atteggiamento assunto dal suo delegato:

I limiti al potere di delega 

Oltre al requisito della forma scritta, il codice civile prevede altri due limiti al conferimento di delega:

Divieto di concentrazione delle deleghe

Il divieto scatta se i condòmini sono più di venti. In questo caso, il soggetto delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale (art. 67 disp. att. c.c.). Questo limite serve per limitare la concentrazione di deleghe in capo a un unico soggetto, che potrebbe ritrovarsi, da solo, ad influenzare il raggiungimento o meno delle maggioranze in fase di votazione;

Divieto di delega all’amministratore

L’amministratore del condominio, per la carica ricoperta, si ritiene sempre in una posizione di conflitto d’interessi rispetto all’assemblea condominiale. Per questo, è previsto il divieto assoluto di conferire deleghe all’amministratore per la partecipazione a qualunque assemblea (art. 67 disp. att. c.c.). L’eventuale delibera votata anche dall’amministratore-delegato è sempre invalida e impugnabile.

Cosa fare se un soggetto è munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dalla legge?

Secondo la giurisprudenza, la partecipazione all’assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito comporta sempre un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, che è da considerarsi annullabile (Cass. civ. 28.3.2017, n. 8015). È pertanto possibile, per i condòmini assenti, astenuti o dissenzienti, impugnare la delibera innanzi al giudice entro 30 giorni dalla comunicazione. 

Cosa fare se l’amministratore partecipa in assemblea come delegato?

La delega conferita all’amministratore del condominio è sempre nulla. Se il voto dell’amministratore è stato determinante per l’approvazione della delibera, la delibera è impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Quando si configura il conflitto di interessi?

Oltre all’amministratore, anche il singolo condòmino potrebbe trovarsi in una posizione di conflitto d’interessi in relazione ad uno o più punti di discussione all’ordine del giorno.

In questi casi, in assenza di un divieto specifico di delega, si ritiene applicabile, per analogia, il diritto societario. Pertanto, non si deve tener conto del voto del condòmino titolare di un interesse particolare in contrasto con quello generale degli altri condòmini. Il condòmino interessato sarà conteggiato ai fini della regolare costituzione dell’assemblea, ma non potrà votare sui punti all’ordine del giorno sui quali la sua posizione è in conflitto con quella del condominio.

La giurisprudenza ritiene che la delibera votata dal condòmino in conflitto sia annullabile per difetto del quorum deliberativo, qualora il voto espresso dallo stesso sia stato determinante per l’approvazione della delibera stessa (Cass. civ. n. 10683/2002).

Può anche succedere che sia il soggetto delegato (e non il condòmino che delega) a trovarsi in conflitto d’interessi con il condominio. I dubbi sorgono soprattutto quando la delega è conferita in bianco con libertà di voto. In questi casi, sempre secondo la giurisprudenza prevalente, la posizione di conflitto non si estende automaticamente. In pratica, si presume, fino a prova contraria, la validità del voto espresso dal delegato in conflitto d’interessi (Cass. civ. n. 18192/2009).

Esempi di conflitto d’interessi

Secondo la Cassazione, sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza e un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio.

Per esempio, un condomino è in conflitto d’interessi se l’assemblea deve deliberare se fargli causa oppure, se l’assemblea deve decidere di riconoscergli la spesa urgente di gestione effettuata ex art. 1134 c.c. Altro esempio di conflitto d’interessi può riguardare condòmino che ha concesso in affitto le proprie unità immobiliari, in tutti i casi in cui si vota per questioni che interessano il rapporto di locazione. In questi casi, è importante sollevare la questione del conflitto d’interessi in assemblea e far verbalizzare i motivi di contestazione. Tali elementi potranno essere eventualmente utili per impugnare la delibera innanzi al giudice.

Come si possono contestare le delibere votate dal condòmino in conflitto d’interessi ?

I condòmini astenuti, assenti o dissenzienti potranno impugnare la delibera entro 30 giorni dalla notifica ai sensi dell’art. 1137 c.c. Chi impugna la delibera dovrà dimostrare:

• l’esistenza del conflitto d’interesse;
• che il voto del condomino in conflitto è stato determinante per l’approvazione della delibera impugnata (in generale, non è annullabile la delibera presa con il voto del condomino in conflitto se questi è ininfluente).

Fac-simile di delega per la partecipazione in assemblea di condominio  

Il sottoscritto/a (Cognome) ____________ (Nome) ______________ nato/a il _______________ a _______________,

Non potendo partecipare personalmente all’assemblea di condominio convocata, in prima convocazione, per il giorno ___________ alle ore _________ , presso_________________ e, in seconda convocazione, per il giorno ____________ alle ore _________, presso_______________, ai sensi dell’articolo 67 delle disposizioni attuative del codice civile

DELEGA

Il/la Signor/a (Cognome) ________(Nome) _________nato/a il _______ a _____________, a rappresentarlo/a integralmente, approvandone senza alcuna riserva l’operato (in caso di delega in bianco). 

Oppure

a rappresentarlo/a, approvandone senza alcuna riserva l’operato, limitatamente ai seguenti punti previsti nell’ordine del giorno specificato nell’avviso di convocazione in assemblea e nel rispetto delle indicazioni di voto di seguito specificate: 

Punto n. 1: (indicazione di voto: favorevole)

Punto n. 2  (indicazione di voto: contrario)

Punto n. 3 ……

La presente delega s’intende conferita per entrambe le convocazioni sopra indicate.

Autorizzo l’uso dei dati qui riportati nel rispetto del D.Lgs. 196/2003 (privacy) e dichiaro di averne ricevuto la relativa informativa. Mi assumo ogni responsabilità circa la veridicità dei dati sopra riportati ed esonero fin d’ora l’amministratore da ogni verifica. 

Luogo e data

Firma