Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news
Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Nella vita condominiale capita spesso di dover affrontare piccoli problemi, discussioni o violazione di regole condivise. Parcheggi non autorizzati, rumori durante la notte, spazi comuni trascurati o comportamenti poco educati: queste situazioni possono generare tensioni tra i condomini.
Ma quali sono i poteri dell’amministratore in questi casi? Può davvero sanzionare un condomino che non rispetta le regole?
La risposta non è semplice, perché la possibilità di infliggere una sanzione dipende da diversi fattori: le norme del Codice Civile, le disposizioni del regolamento condominiale e le decisioni dell’assemblea. Scopriamo cosa prevede la legge e come funziona il sistema delle sanzioni in condominio.
Il regolamento di condominio è come lo “statuto” dell’edificio. Contiene tutte le regole che disciplinano l’uso degli spazi comuni, la ripartizione delle spese, il comportamento di tutti i condomini e anche la gestione delle assemblee.
Secondo l’articolo 1138 del Codice Civile, ogni condominio con più di dieci condomini deve avere un regolamento scritto. Questo documento non solo applica le leggi, ma le adatta alle esigenze del condominio.
Nel regolamento si trovano norme molto precise: orari per stare in silenzio, come si possono stendere i panni, dove parcheggiare, come usare gli spazi comuni, come smaltire i rifiuti e così via. Tuttavia, nella vita quotidiana capita che non tutti rispettino sempre queste regole.
Quando un condomino non rispetta le regole, l’amministratore ha l’obbligo di intervenire.
La prima azione è generalmente un richiamo informale, un semplice messaggio in cui si invita il trasgressore a modificare il proprio comportamento. Se questa non funziona, si invia una diffida ufficiale, ad esempio con raccomandata o PEC, che rappresenta un vero e proprio avvertimento.
Se neppure la diffida ha effetto, il regolamento può prevedere la possibilità di multare il trasgressore.
Le multe condominiali sono disciplinate dall’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Secondo questa norma, per le infrazioni al regolamento è possibile stabilire una sanzione, con un importo massimo di 200 euro per la prima infrazione e fino a 800 euro per le recidive. Questa somma va versata al fondo comune, gestito dall’amministratore.
Tuttavia, per approvare una multa, serve una delibera dell’assemblea condominiale. Ciò significa che occorre una maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Questo significa che l’amministratore, da solo, non può impostare una multa a meno che il regolamento non gli attribuisca esplicitamente tale potere.
Le infrazioni più comuni riguardano la convivenza quotidiana, come:
Il regolamento può anche prevedere sanzioni per comportamenti particolari, come lasciare il cane senza guinzaglio negli spazi comuni o danneggiare le piante e gli arredi condominiali.
Per essere legale, una multa deve rispettare tre condizioni chiave:
Senza questi requisiti, la multa non è valida e può essere impugnata.
In linea generale l’amministratore non può sanzionare un condomino senza l’approvazione dell’assemblea. Occorre una decisione che deve passare attraverso l’assemblea.
Tuttavia, il regolamento può prevedere un meccanismo diverso per l’applicazione delle sanzioni. In pratica, se nel regolamento è scritto che l’amministratore può applicare direttamente le multe per determinate infrazioni (ad esempio rumori, abbandono di rifiuti nelle aree comuni), questa previsione è valida.
Però, le sanzioni devono rispettare i limiti legali: non possono superare i 200 euro per la prima infrazione e 800 euro in caso di recidiva.
Quando la multa viene deliberata in assemblea, occorre seguire delle regole precise:
La somma raccolta va al fondo condominiale e viene utilizzata per spese comuni, come la manutenzione o la pulizia degli spazi.
Il condomino che non ritiene giusta la sanzione può impugnare la delibera. L’articolo 1137 del Codice Civile permette a ogni condomino che non ha partecipato all’assemblea, ha espresso un parere diverso o ha deciso di astenersi, di chiedere l’annullamento entro 30 giorni dalla delibera (o dalla sua comunicazione).
Tuttavia, prima di andare in tribunale, è obbligatorio tentare la mediazione civile, come previsto per tutte le controversie condominiali. Solo in caso di mancato accordo si può procedere all’udienza in tribunale.
