Liberatoria condominiale, cos’è e a cosa serve?

Nel labirinto di pratiche sulla compravendita immobiliare, è facile imbattersi in cavilli burocratici e documenti tecnici legali importanti, ma non obbligatori. Ad esempio, la liberatoria condominiale è un documento non obbligatorio, ma spesso necessario, perché capace di prevenire dispute legali tra venditore di una casa in condominio e nuovo acquirente condòmino. 

Dunque, è importante comprendere la funzione di quello che sembra un comune pezzo di carta, ma che nella pratica può fare la differenza tra una transazione sicura e il rischio di una contesa legale assolutamente evitabile. Ecco come e a cosa serve la liberatoria condominiale.

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Che cos’è la liberatoria condominiale?

La liberatoria condominiale è un documento semplice, ma fondamentale, che si può richiedere durante le transazioni immobiliari, come la compravendita di un appartamento. Si tratta di un attestato, solitamente firmato dall’amministratore del condominio, contenente informazioni sulla posizione del venditore, rispetto ai pagamenti delle spese condominiali e a eventuali debiti.

La liberatoria condominiale non è obbligatoria per legge, ma è considerata una prassi standard e consigliabile nei processi di vendita immobiliare. Il motivo è nella sua utilità, perciò vediamo a cosa serve.

A cosa serve la liberatoria condominiale?

La liberatoria condominiale serve principalmente a informare il compratore della situazione finanziaria del venditore rispetto alle spesse in condominio. 

Anche se il nuovo compratore rimane solidalmente responsabile dei debiti condominiali ereditati dal vecchio proprietario, la liberatoria è importante perché fornisce una documentazione chiara sulla situazione e sulla posizione del venditore, riducendo il rischio di sorprese future per il nuovo acquirente.

Uno strumento in più per acquistare casa con maggiore consapevolezza.

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La liberatoria può essere richiesta nei seguenti casi:

• trasferimento di proprietà a titolo oneroso: cioè quando avviene in cambio di un pagamento in denaro o altro;
• trasferimenti a titolo gratuito, come donazioni o altre modalità senza corrispettivo: così il soggetto che subentra può valutare attentamente se accettare il trasferimento.

Come richiedere la liberatoria condominiale?

Questo documento può essere richiesto solo dal venditore, in quanto condòmino e detentore delle informazioni relative ai pagamenti e eventuali debiti condominiali. Il venditore può richiedere la liberatoria all’amministratore condominiale. 

Ma attenzione, il capo condomino non può divulgare tali informazioni al potenziale acquirente, poiché quest’ultimo non è ancora proprietario dell’immobile e quindi non considerato condòmino. Se lo facesse, violerebbe la privacy.

Se dall’attestazione rilasciata dall’amministratore emergono debiti ancora da adempiere, è invece fondamentale comunicarli tempestivamente al notaio. Quest’ultimo, valutando l’entità degli obblighi e altri fattori specifici, suggerirà alle parti (venditore e nuovo acquirente-condòmino) le soluzioni più adeguate da adottare. E infatti, proprio al notaio spettano due compiti fondamentali:

• garantire la validità dell’immobile e il suo regolare trasferimento;
• prevenire, per quanto possibile, le dispute legali.

Cosa deve contenere la liberatoria?

La liberatoria condominiale deve contenere una serie di informazioni cruciali, quali:

• il riferimento sia alle spese ordinarie che a quelle straordinarie sostenute dal venditore fino al momento del rogito notarile;
• eventuali delibere dell’assemblea condominiale già approvate ma non ancora completamente saldate, specificando se si tratta di lavori già eseguiti o ancora in corso;
• la presenza di fondi condominiali, sia destinati a lavori in programma che ad altri scopi;

Una particolare attenzione va rivolta ai condomini che dispongono di dipendenti, come il portiere, poiché è essenziale che la liberatoria specifichi se il condominio abbia istituito un fondo per il trattamento di fine rapporto per tali dipendenti. 

Che succede se la liberatoria non viene presentata?

La liberatoria non è obbligatoria, e non “libera” nessuno dagli obblighi e dalle responsabilità rispetto ai pagamenti delle spese e degli oneri condominiali. È responsabile il venditore-condomino, ma lo è anche il nuovo acquirente, che è solidalmente responsabile e eventualmente chiamato a pagare le spese in corso al momento dell’acquisto della casa, e quelle relative all’anno precedente. 

La liberatoria non esonera neppure l’amministratore, il quale è tenuto a verificare il rispetto di tali obblighi.