Ritardo nei lavori condominiali: niente revoca se l’amministratore dimostra di essersi attivato

Un ritardo nell’esecuzione di lavori condominiali non configura automaticamente una responsabilità dell’amministratore e non comporta, con il medesimo automatismo, la revoca dell’incarico. Ai fini di una tale valutazione assumono rilievo la condotta concretamente tenuta, la tempestività delle iniziative assunte e l’eventuale incidenza di fattori esterni sul calendario degli interventi.

Quando l’assemblea approva lavori su parti comuni, il successivo slittamento dell’avvio del cantiere può dipendere da molteplici circostanze: verifiche tecniche, tempi e necessità organizzative dell’appaltatore, problematiche sopravvenute o solleciti rimasti senza riscontro. In questi casi, la questione centrale non è soltanto se i lavori siano iniziati nei tempi attesi ma se l’amministratore abbia gestito correttamente la fase esecutiva della delibera.

Per arrivare alla revoca dell’organo di gestione occorre dimostrare che vi è stata una vera inerzia, una gestione opaca o una grave violazione dei doveri imposti dalla legge. Se l’amministratore può dimostrare di essersi attivato (ad esempio con comunicazioni all’impresa, richieste tecniche, solleciti, convocazioni o aggiornamenti) la revoca, oltreché immotivata, diventa molto più complicata.

Revoca assembleare e revoca giudiziale: le differenze

L’art. 1129 del codice civile prevede che:

la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Si tratta di una scelta fiduciaria: se il rapporto tra condòmini e amministratore si è in qualche modo deteriorato, l’assemblea può decidere di cambiare guida. La revoca assembleare può quindi avvenire anche in assenza di una vera e propria giusta causa, perché esprime una semplice valutazione dei condòmini. Va ricordato però che la causa non è irrilevante perché può incidere sui rapporti conseguenti alla cessazione dell’incarico, in particolare sull’eventuale istanza dell’amministratore revocato di riconoscimento di compensi o danni.

Diverso è il caso della revoca giudiziale, sempre disciplinata dal medesimo articolo:

può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

In queste ipotesi il semplice dissenso dei condòmini, o una generica insoddisfazione per l’andamento della gestione, non sono sufficienti. Anche il singolo condòmino può rivolgersi al Tribunale chiedendo la rimozione dell’amministratore solo quando ricorrano i presupposti previsti dalla legge. Tra le violazioni contestabili la norma include anche la mancata esecuzione delle deliberazioni assembleari.

Occorre però distinguerla dal mero ritardo nell’attuazione della delibera: la prima presuppone una condotta omissiva, o comunque incompatibile con i doveri propri dell’incarico; il secondo può dipendere da circostanze diverse, anche esterne alla sfera di controllo dell’amministratore.

Delibera sui lavori e doveri dell’amministratore

Come disciplinato anche dall’art. 1130 c.c., quando l’assemblea approva lavori su parti comuni, oppure quando vi è comunque l’urgenza di eseguirne, l’amministratore deve dare seguito alle decisioni assunte dai condòmini o deve attivarsi per evitare loro danni, maggiori spese o semplici disagi.

In concreto, a seconda del tipo di intervento, dovrà:

• comunicare l’affidamento all’impresa;
• curare la sottoscrizione del contratto;
• coordinarsi con il direttore dei lavori o con il tecnico incaricato;
• verificare la disponibilità delle somme deliberate;
• informare i condòmini sugli sviluppi rilevanti;
• sollecitare l’impresa in caso di ritardi;
• convocare l’assemblea se emergono varianti, costi ulteriori o problemi non previsti.

Da menzionare anche l’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., che attribuisce all’assemblea la competenza per le:

opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Si tratta di un passaggio da non sottavalutare in quanto spesso i ritardi non dipendono solo dall’operato (o dalle omissioni) dell’amministratore ma anche dal modo in cui l’assemblea ha deliberato, dalla raccolta delle quote, dalle condizioni poste dall’impresa, dall’accessibilità delle aree comuni o da verifiche tecniche sopravvenute.

Quando il ritardo può diventare grave irregolarità

Il ritardo nell’esecuzione dei lavori assume rilievo quando non è adeguatamente spiegato, non risulta documentato e, soprattutto, non emerge una gestione attiva della fase successiva alla delibera assembleare. Diversa è l’ipotesi in cui l’amministratore sia in grado di comprovare le iniziative assunte come, per esempio, solleciti di preventivi aggiornati, richieste al direttore dei lavori o all’appaltatore e comunicazioni ai condòmini. In tale prospettiva, la valutazione non dovrà avere riguardo solo al dato cronologico ma alla condotta complessiva tenuta dall’amministratore.

La questione centrale, quindi, non è semplicemente stabilire se i lavori siano iniziati in ritardo, ma verificare se l’amministratore abbia gestito il problema con diligenza o se, al contrario, lo abbia lasciato privo di seguito effettivo.

La rilevanza delle cause esterne

Nei lavori condominiali i tempi raramente dipendono da un solo soggetto. Possono verificarsi varie circostanze, tecniche o amministrative, che motivano o addirittura legittimano un ritardo nell’inizio dei lavori: si pensi all’imprenditore che ritarda la sottoscrizione del contratto, ad un ponteggio che richiede verifiche aggiuntive, alla necessità di autorizzazioni o anche solo al ritardo nel versamento delle quote dovute da parte dei condòmini.

Queste circostanze non liberano sempre l’amministratore da ogni responsabilità ma cambiano il modo in cui il ritardo deve essere considerato. Un‘eventuale inerzia, oltre ad essere deprecabile, può evidenziare una colpa dell’amministratore; se invece il problema viene segnalato e documentato, nonostante resti il dato oggettivo del rallentamento alcuna responsabilità potrà essere validamente ascritta all’organo gestionale.

I principi giurisprudenziali

Il Tribunale di Genova, il 4 febbraio 2026 (decreto della volontaria giurisdizione , R.G.N. 62/2026) si è occupato di una vicenda che ha stabilito che in tema di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, lo stallo o il ritardo nell’esecuzione di lavori condominiali, pur quando riconducibile anche a inadempimenti dell’impresa appaltatrice o della direzione lavori, non esonera l’amministratore dall’obbligo di informare tempestivamente i condòmini delle criticità sopravvenute, specie quando esse siano idonee a determinare rilevanti conseguenze economiche per il condominio. Ne consegue che i solleciti rivolti all’impresa e al direttore dei lavori non sono, di per sé, sufficienti a escludere la grave irregolarità gestionale, ove l’amministratore ometta di portare a conoscenza dei condòmini una situazione suscettibile di arrecare considerevoli danni, impedendo loro di assumere consapevolmente le iniziative ritenute opportune.

Di poco successiva una pronuncia del Tribunale di Cassino (decreto n. 2095 del 25 febbraio 2026), relativo proprio al ritardo nell’esecuzione di lavori urgenti deliberati per la riparazione di un tetto con fenomeni infiltrativi. Il principio ricavabile dal provvedimento è il seguente: il ritardo nell’attuazione di una delibera non integra automaticamente una grave irregolarità se l’amministratore ha avviato le attività necessarie e se il rinvio dipende anche da fattori esterni, tecnici o amministrativi. Ragionamento condivisibile e peraltro coerente con la struttura dell’art. 1129 c.c.: la revoca giudiziale non è una sanzione per ogni gestione imperfetta, ma un rimedio contro condotte gravi, idonee a compromettere il corretto funzionamento del condominio.

In conclusione

Nei lavori condominiali la tempistica è importante ma non può diventare l’unico parametro valutativo. Per i condòmini, il percorso più corretto ed efficace resta quella di chiedere spiegazioni e documenti; per l’amministratore, la tutela migliore sta nell’agire tempestivamente e lasciare traccia di ogni passaggio rilevante.

La revoca giudiziale non va intesa come una punizione per ogni possibile ritardo ma come rimedio ultimo per rimuovere chi, per inerzia o grave irregolarità, compromette davvero la gestione del condominio.

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Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

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