Ascensore sospeso al condomino moroso: le spese restano dovute

Tra gli strumenti più incisivi di cui dispone il condominio per contrastare la morosità vi è la possibilità di sospendere al condomino inadempiente la fruizione dei cosiddetti servizi suscettibili di godimento separato, come l’ascensore, il riscaldamento centralizzato o altri servizi tecnicamente utilizzabili in modo autonomo. Si tratta di una facoltà espressamente riconosciuta dall’articolo 63, terzo comma, disp. att. c.c., che consente all’amministratore, quando il ritardo nei pagamenti supera i sei mesi, di interrompere l’erogazione del servizio nei confronti del condomino moroso, senza necessità di previa autorizzazione assembleare o giudiziale. 

Con la norma richiamata il legislatore ha voluto fornire al condominio uno strumento efficace per sollecitare il pagamento delle quote arretrate, evitando che il peso della morosità ricada sugli altri condomini.

Naturalmente la sospensione può riguardare soltanto i servizi effettivamente suscettibili di utilizzazione separata e può essere attuata solo quando sia tecnicamente possibile interrompere il servizio senza compromettere i diritti degli altri condomini e senza arrecare danni alle parti comuni o all’impianto. Tra questi, ad esempio, si ritiene ammissibile anche la sospensione della fornitura idrica, salva la garanzia di un quantitativo minimo di servizio. L’interesse meramente economico del condominio non può, infatti, pregiudicare i diritti fondamentali della singola persona, dovendo trovare un giusto bilanciamento con il diritto alla salute ex art. 32 Cost. 

In merito alla sospensione dell’ascensore non incide in alcun modo sull’obbligo di contribuzione, che continua a gravare sul proprietario dell’unità immobiliare. La sospensione serve a contrastare la morosità ma non elimina l’obbligo di contribuzione. 

Le spese di manutenzione dell’ascensore continuano a gravare sul proprietario

L’obbligo di partecipare ai costi condominiali deriva infatti dalla comproprietà delle parti comuni e trova il proprio fondamento negli articoli 1117 c.c., in misura tendenzialmente indifferente rispetto all’effettivo utilizzo del servizio.

Il principio trova conferma nella disciplina generale delle spese condominiali. L’ascensore costituisce una parte comune dell’edificio e i relativi costi di manutenzione ordinaria, straordinaria, conservazione ed eventuale sostituzione devono essere ripartiti secondo i criteri stabiliti dall’articolo 1124 c.c.

La temporanea impossibilità di utilizzare l’impianto non modifica il titolo giuridico in forza del quale il condomino è chiamato a contribuire alle spese. Diversamente si arriverebbe a una conseguenza paradossale: il condomino moroso, proprio perché inadempiente, finirebbe per beneficiare di un duplice vantaggio, evitando sia il pagamento delle quote arretrate sia quello delle spese future.

Un esempio aiuta a comprendere il principio. Si immagini un proprietario che, a causa della morosità protratta, venga escluso dall’utilizzo dell’ascensore mediante un sistema elettronico che impedisce l’attivazione dell’impianto; da quel momento sarà costretto a utilizzare esclusivamente le scale per raggiungere il proprio appartamento. Ciò non significa, però, che possa smettere di pagare le spese dell’ascensore.

Continua infatti a essere comproprietario dell’impianto e a beneficiare indirettamente della sua presenza, che costituisce parte integrante del fabbricato e contribuisce anche al valore economico dell’immobile. Peraltro, una volta saldato il proprio debito, continuerà a poter utilizzare il condomino moroso potrà riutilizzare l’ascensore e gli servizi comuni che, medio tempore, saranno stati mantenuti in efficienza proprio grazie alla contribuzione condominiale.

Sospensione dell’ascensore al moroso: una misura che tutela gli altri condomini

La possibilità di sospendere l’ascensore costituisce oggi uno degli strumenti più efficaci per limitare gli effetti della morosità condominiale. In assenza di tale facoltà, infatti, il rischio economico ricadrebbe inevitabilmente sugli altri proprietari, costretti ad anticipare le somme necessarie per garantire il funzionamento dei servizi comuni.

La sospensione non ha, dunque, una funzione punitiva, ma mira a ristabilire un corretto equilibrio tra gli interessi dei condomini. Da un lato, tutela chi adempie regolarmente ai propri obblighi; dall’altro, incentiva il debitore a regolarizzare la propria posizione senza incidere sul principio fondamentale secondo cui tutti i comproprietari devono contribuire alle spese di conservazione e gestione delle parti comuni.

In definitiva, la sospensione dell’ascensore prevista dall’articolo 63 disp. att. c.c. non rappresenta un’esenzione dal pagamento delle relative spese. Il condomino moroso può essere temporaneamente privato dell’utilizzo del servizio, ma continua a essere tenuto a partecipare ai costi di manutenzione e gestione dell’impianto, in quanto tali obblighi derivano dalla comproprietà del bene comune e non dal suo concreto utilizzo.

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Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

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