Casa lasciata vuota per le ferie: cosa fare se si vive in condominio?

Chiudere l’appartamento e partire per una vacanza non congela le responsabilità legate all’immobile. Se durante le ferie si rompe un flessibile, cede una tubazione, si stacca un pezzo di balcone o si verifica una perdita che allaga l’appartamento di sotto, il proprietario può essere chiamato a rispondere anche se in quel momento si trova dall’altra parte del Paese o del mondo.

Ecco tutto quello che c’è da sapere.

Casa vuota: la responsabilità resta del proprietario

Il punto di partenza è l’art. 2051 c.c. che disciplina la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia. Chi ha il controllo di un bene è tenuto a far sì che quel bene non causi danni a terzi.

La Cassazione è costante nel chiarire che la responsabilità del custode non richiede l’accertamento di una colpa specifica: basta il rapporto tra il soggetto e la cosa che ha causato il danno. L’unica via d’uscita è dimostrare il caso fortuito, vale a dire un evento imprevedibile e inevitabile che ha interrotto il nesso causale.

Nei condomini questo principio acquista un peso particolare, perché i guasti interni a un appartamento si propagano con facilità alle unità vicine e alle parti comuni.

Se durante le ferie si rompe un flessibile, cede una tubazione di proprietà esclusiva o si verifica una perdita dagli impianti privati, l’assenza da casa al momento del guasto non costituisce di norma una giustificazione sufficiente.

Perdite d’acqua e infiltrazioni: il rischio più frequente

Le infiltrazioni sono la causa di contenzioso condominiale più frequente durante i periodi di assenza prolungata.

Un appartamento vuoto per settimane può diventare la fonte di danni molto seri se una perdita viene scoperta tardi. L’acqua scende agli appartamenti sottostanti, penetra nelle pareti comuni, raggiunge i vani tecnici e le strutture dell’edificio: più tarda la scoperta, maggiore è il danno.

Di regola, quando la perdita origina da impianti o manufatti di proprietà esclusiva, la responsabilità ricade sul proprietario. Il discorso cambia se il danno dipende da elementi comuni del fabbricato, come il tetto, il lastrico solare o strutture condominiali.

Sul punto, il riferimento imprescindibile resta Sezioni Unite n. 9449 del 10 maggio 2016: in presenza di infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello di uso esclusivo, la responsabilità può gravare sia sul proprietario-utilizzatore esclusivo sia sul condominio, in ragione della funzione di copertura assolta dalla struttura.

Più recentemente la Cassazione ha ribadito che il proprietario o l’usuario esclusivo del bene da cui origina l’infiltrazione risponde quale custode ai sensi dell’art. 2051 c.c., salvo prova del caso fortuito.

Balconi, sottobalconi e parti esterne: attenzione alla manutenzione prima delle ferie

Prima di assentarsi a lungo vale la pena verificare che parapetti, frontalini, rivestimenti e parti esterne siano in condizioni di sicurezza. Il degrado degli intonaci e il distacco di elementi decorativi producono danni a persone e cose con una frequenza che non dovrebbe sorprendere.

La Cassazione ha più volte affermato che i balconi aggettanti sono un prolungamento dell’unità immobiliare e appartengono al proprietario dell’appartamento cui accedono: la manutenzione delle parti strutturali ricade quindi sul singolo condomino. In questa linea si colloca, tra le altre, Cass. civ., sez. II, n. 15913 del 13 luglio 2007, frequentemente richiamata dalla giurisprudenza successiva.

Ne segue che il proprietario che parte senza aver rimediato a un balcone già ammalorato rischia di rispondere dei danni causati dalla caduta di frammenti o dalle infiltrazioni che derivano dallo stato di abbandono.

Partenza per le ferie: quando è opportuno avvisare l’amministratore

Nessuna norma impone di comunicare all’amministratore la propria partenza per le vacanze. In molte situazioni, però, farlo è la scelta più prudente.

Si pensi all’appartamento con qualche problema già noto: piccole infiltrazioni in corso di accertamento, manutenzioni programmate, impianti datati. Avvisare l’amministratore dell’assenza consente una gestione più rapida delle emergenze e può limitare sensibilmente i danni nel caso in cui qualcosa ceda.

Lasciare un recapito telefonico aggiornato permette al condominio di rintracciare il proprietario tempestivamente quando serve.

L’obbligo di collaborazione tra condomino e amministrazione – pur non arrivando a imporre di avvisare ogni volta che si parte – richiede comunque comportamenti informati a correttezza e buona fede.

Conviene informare anche i vicini?

Nella pratica, una delle soluzioni più efficaci è affidarsi a un vicino di fiducia o a qualcuno incaricato di controllare periodicamente l’immobile. Una precauzione semplice che, in certi casi, fa tutta la differenza.

Un vicino che nota acqua sulla soglia, un odore anomalo, un impianto che gira da giorni o una pozza sul balcone può avvisare il proprietario o l’amministratore prima che la situazione degeneri.

Molte compagnie assicurative, peraltro, valutano positivamente l’adozione di misure preventive che limitino il rischio di aggravamento del sinistro.

Quali sono i controlli da fare prima di partire per le ferie?

Prima di chiudere casa è utile dedicare qualche minuto ai controlli essenziali.

Chiudere il rubinetto generale dell’acqua è spesso la misura più efficace contro le perdite improvvise. Vale anche la pena verificare lo stato di caldaie, climatizzatori, scarichi e impianti elettrici.

Attenzione particolare meritano gli appartamenti datati o rimasti inutilizzati a lungo, dove la probabilità di un guasto improvviso è statisticamente più alta.

Vasi, tende da sole, fioriere e oggetti sul balcone andrebbero messi in sicurezza, soprattutto quando sono previste perturbazioni o eventi atmosferici intensi.

L’assenza non elimina il dovere di intervenire

Partire per le ferie non sospende gli obblighi che derivano dalla proprietà dell’immobile.

Il proprietario resta custode della propria unità e può essere chiamato a rispondere dei danni causati da impianti, strutture o pertinenze che rientrano nella sua sfera di controllo. La giurisprudenza continua a valorizzare il principio della custodia: non basta non essere lì, occorre dimostrare di aver fatto tutto il ragionevolmente possibile per prevenire l’evento dannoso.

Verificare gli impianti, mettere in sicurezza balconi e pertinenze, lasciare un recapito all’amministratore e affidare un controllo periodico a qualcuno di fiducia: gesti che richiedono poco tempo e che possono evitare contenziosi, richieste di risarcimento e spese ben più pesanti di qualsiasi vacanza.