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Articolista giuridico, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Vivere in condominio a volte è difficile in quanto in esso si viene a costituire una piccola comunità chiamata a rispettare una serie di regole, le quali sono previste tanto dal Legislatore quanto dagli stessi proprietari col regolamento. Una delle principali lamentele di chi abita in condominio è spesso la rumorosità dei vicini, tanto che l’intollerabilità delle immissioni fa sorgere conflitti che sfociano nelle aule dei giudici.
Di una vicenda similare se ne è occupata la Suprema Corte con la recente sentenza della Cassazione n. 33966 del 05.12.2023, individuando chi è il soggetto legittimato attivo in ipotesi di immobile dato in locazione.
Il caso giudiziario trae origine dall’emissione sonora di due pianoforti. Il condominio e una condòmina, che aveva concesso in locazione il proprio immobile, hanno portato davanti al Giudice di pace di Milano un’altra proprietaria per far accertare il superamento della soglia di tollerabilità delle immissioni sonore conseguenza all’utilizzo continuo di strumenti musicali in condominio. La ricorrente chiedeva l’ordine di cessazione immediata dell’attività esercitata o, in alternativa, l’imposizione dell’obbligo di esecuzione di opere per l’insonorizzazione dell’appartamento.
Il Giudice di pace ha accolto le domande della condòmina, dal momento che è stato accertato il superamento della soglia di tollerabilità delle immissioni sonore causate dall’utilizzo degli strumenti musicali e ordinava di farle cessare o eseguire, a spese della condòmina proprietaria dei pianoforti, “tutti i lavori necessari al fine di limitare entro la soglia di tollerabilità le immissioni in questione verso le unità della ricorrente e, comunque, verso gli altri limitrofi appartamenti del condominio”.
Il Tribunale ha poi confermato la decisione del Giudice di pace, salvo ritenere il condominio non legittimato all’azione.
Il condòmino “rumoroso” ha allora fatto ricorso in Cassazione, ritenendo che il proprietario non potesse lamentarsi dell’immissioni sonore in quanto non utilizzatore dell’immobile dato in locazione.
Valutati i motivi del ricorso, la Suprema Corte ha riconosciuto in capo al proprietario dell’immobile locato la legittimazione attiva del medesimo oltre che del conduttore. Ovvero, la Cassazione ha stabilito che il proprietario può agire anche se il proprio immobile è locato in caso di rumori molesti provenienti dagli appartamenti dei vicini in condominio.
Sul punto, il giudice di legittimità richiamava il principio di diritto secondo cui
“l’art. 844 c.c. – il quale riconosce al proprietario il diritto di far cessare le propagazioni derivanti dal fondo del vicino che superino la normale tollerabilità – deve essere interpretato estensivamente, nel senso di legittimare all’azione anche il titolare di un diritto reale o personale (nella specie, il conduttore) di godimento sul fondo. Tuttavia, nel caso in cui gli accorgimenti tecnici da adottare per ricondurre le immissioni nei limiti della normale tollerabilità comportino la necessità di modificazioni di strutture dell’immobile da cui le propagazioni derivano, si deve escludere che il titolare di diritto personale di godimento sia legittimato a chiedere le modificazioni medesime, così come è privo di legittimazione passiva alla stessa azione il soggetto che, non essendo eventualmente proprietario del fondo da cui provengono le immissioni, non è in grado di provvedere a quelle modifiche della propria struttura che sia condannato a effettuare“.
I giudici della Cassazione hanno così aderito al principio di diritto di cui sopra, riconoscendo che sono legittimati ad agire sia il proprietario che il conduttore, potendosi diversificare la loro azione per i diversi rimedi richiesti per la cessazione dell’immissione.
