Serrande motorizzate in condominio: quando il rumore diventa immissione molesta?

Le serrande motorizzate sono ormai parte integrante degli edifici residenziali. Garage, negozi al piano terra, autorimesse private e accessi condominiali vengono dotati sempre più spesso di motori elettrici che garantiscono praticità e sicurezza. 

Ciò che è un vantaggio sul piano della comodità può, tuttavia, diventare fonte di conflitti quando il funzionamento dell’impianto produce rumori, vibrazioni o scuotimenti percepibili dagli appartamenti vicini.

Il tema non riguarda soltanto i grandi impianti industriali o le attività commerciali rumorose. Anche una serranda che si apre in pochi secondi può integrare un’immissione illecita se il rumore supera la soglia della normale tollerabilità prevista dall’art. 844 c.c., in particolare quando il fenomeno si ripete di frequente nelle ore notturne o in edifici con elevato isolamento acustico.

Il contenzioso nasce frequentemente nei condomìni misti, in cui abitazioni e attività commerciali si sovrappongono, ma può coinvolgere anche le autorimesse private e gli appartamenti che vi si trovano sopra.

Il criterio della normale tollerabilità

Il riferimento normativo è l’art. 844 c.c., che disciplina le immissioni e include espressamente rumori, scuotimenti e propagazioni provenienti dal fondo vicino. La disposizione non vieta qualsiasi rumore, ma soltanto quello che supera la “normale tollerabilità”: un’espressione che ha generato un contenzioso giurisprudenziale vastissimo. La Corte di Cassazione ribadisce da molti anni che non esiste una soglia valida in assoluto. La tollerabilità va valutata in concreto, considerando le caratteristiche dell’edificio, la destinazione della zona, la rumorosità di fondo, gli orari e la frequenza del fenomeno sonoro.

La stessa serranda potrà dunque risultare perfettamente lecita in un edificio su una strada ad alto scorrimento, mentre diverrà intollerabile in un piccolo condominio di una zona silenziosa.

Non conta solo il volume del rumore

Un equivoco ricorrente è ritenere sufficiente il rispetto dei limiti fissati dalla normativa sull’inquinamento acustico. 

La Cassazione ha chiarito più volte che il rispetto di tali soglie non esclude la responsabilità civile nei rapporti tra privati. Le norme pubblicistiche perseguono finalità di tutela generale dell’ambiente, mentre l’art. 844 c.c. protegge il diritto del singolo proprietario al pacifico godimento della propria abitazione. Per questo un rumore può risultare lecito sul piano amministrativo ma essere comunque illecito sul piano civile: principio affermato, tra le altre, da Corte di Cassazione, 17 gennaio 2011, n. 939.

Lo stesso orientamento è stato di recente confermato dalla Suprema Corte in materia di art. 844 c.c.

Le serrande motorizzate producono rumori diversi

Parlando di serrande motorizzate si tende a pensare esclusivamente al rumore del motore elettrico, ma nella pratica le fonti sonore sono spesso molteplici:

• può risultare rumoroso il cassonetto nel quale scorre il rullo;
• possono vibrare le guide laterali;
• produrre attrito le stecche metalliche;
• trasmettersi vibrazioni all’intera struttura dell’edificio attraverso gli ancoraggi.

In molti casi la causa del problema è semplicemente la mancanza di manutenzione. Una serranda non lubrificata, con guide deformate o con fine corsa non correttamente regolati produce rumori nettamente superiori rispetto a un impianto in buono stato. Spesso la sostituzione di alcuni supporti antivibranti o una semplice registrazione del motore risolvono definitivamente il problema senza che sia necessario alcun intervento giudiziario.

La breve durata del rumore non è di per sé un elemento decisivo. Una serranda impiega pochi secondi ad aprirsi, ma se tale operazione si ripete decine di volte al giorno o nelle ore notturne il disturbo può diventare particolarmente invasivo.

La giurisprudenza valuta non solo l’intensità del rumore, ma anche la sua ripetitività e il momento in cui si verifica: un’apertura alle sette del mattino ha un’incidenza ben diversa da quelle effettuate ripetutamente tra mezzanotte e le cinque, orario in cui il diritto alla quiete domestica è particolarmente tutelato.

Serrande rumorose in condominio: il ruolo della consulenza tecnica

Nelle controversie sulle immissioni rumorose il giudice dispone quasi sempre una consulenza tecnica d’ufficio. 

La Cassazione ha chiarito che la consulenza tecnica di ufficio svolge in questa materia una funzione “percipiente”: accerta direttamente l’intensità delle immissioni attraverso misurazioni fonometriche e valutazioni tecniche riservate allo specialista (Corte di Cassazione 30 agosto 2017, n. 20553). Il consulente non si limita a rilevare i decibel:

• esamina la rumorosità residua dell’edificio;
• la propagazione delle vibrazioni;
• le caratteristiche costruttive del fabbricato;
• le modalità concrete di utilizzo della serranda.

Per questo due situazioni apparentemente identiche possono portare a conclusioni del tutto differenti.

Il regolamento condominiale può intervenire?

Il regolamento condominiale può certamente disciplinare l’utilizzo delle parti comuni e stabilire orari per determinati impianti. Per le serrande appartenenti a proprietà esclusive il discorso è diverso: il condominio non può vietarne l’uso se conforme alla destinazione dell’immobile, ma può esigere che il proprietario elimini le cause del rumore quando queste determinino immissioni eccedenti la normale tollerabilità. Le clausole del regolamento contrattuale che limitino l’esercizio di attività rumorose potranno poi assumere ulteriore rilievo nella valutazione giudiziale.

Cosa può fare il condomino disturbato

Il primo passo da compiere è sempre verificare se il rumore dipenda da un difetto manutentivo. Molti contenziosi si risolvono con una diffida o con l’intervento dell’amministratore, che sollecita il proprietario della serranda a eseguire le necessarie verifiche tecniche.

Se il problema persiste, il condomino può richiedere un accertamento tecnico preventivo oppure agire in giudizio per ottenere la cessazione delle immissioni. La Cassazione precisa che il giudice può ordinare non soltanto la rimozione dell’impianto nei casi più gravi, ma anche l’adozione di specifici interventi tecnici idonei a impedire il ripetersi del fenomeno rumoroso.

È possibile ottenere il risarcimento del danno nel caso di serrande rumorose?

Accertato il superamento della normale tollerabilità, oltre alla cessazione delle immissioni può essere riconosciuto anche il risarcimento dei danni. 

Il pregiudizio dovrà comunque essere allegato e dimostrato secondo i principi elaborati dalla giurisprudenza più recente, con particolare riguardo ai danni diversi da quelli conseguenti direttamente all’accertata lesione del diritto al pacifico godimento dell’immobile. 

In presenza di disturbi protratti nel tempo, che incidano sul riposo, sulla qualità della vita o sulla salute degli occupanti, il giudice potrà valutare il ristoro del danno patrimoniale e, ricorrendone i presupposti, anche di quello non patrimoniale.

La prevenzione resta la soluzione migliore

Le controversie sulle serrande motorizzate dimostrano come, in condominio, anche un impianto apparentemente banale possa incidere in modo rilevante sulla qualità della convivenza.

Una manutenzione periodica, l’installazione di sistemi antivibranti e la sostituzione delle guide usurate o del motore ormai obsoleto sono interventi spesso di costo modesto ma capaci di eliminare il problema alla radice.

L’orientamento giurisprudenziale è ormai consolidato: nessun condomino può pretendere il silenzio assoluto, ma nessuno è tenuto a sopportare rumori che, per intensità, frequenza, modalità di propagazione e condizioni concrete dei luoghi, eccedano la normale tollerabilità ex art. 844 c.c. è questo equilibrio tra diritto di utilizzare la propria proprietà e diritto al riposo degli altri condomini a guidare le decisioni dei giudici, anche nelle controversie riguardanti le sempre più diffuse serrande motorizzate.