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Avvocato, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Chi vive in un appartamento al piano terra o in un immobile ricavato in edifici storici spesso guarda con interesse agli spazi “nascosti” sotto il pavimento: vecchi terrapieni, intercapedini, vani inutilizzati o locali seminterrati. L’idea di scavare per guadagnare metri quadri, creare una taverna o ampliare la casa può apparire, almeno in astratto, una soluzione pratica e persino innocua; ma in condominio la questione è molto più delicata di quanto sembri.
Il punto centrale è che il sottosuolo dell’edificio non è automaticamente nella disponibilità del singolo proprietario. Anzi, nella maggior parte dei casi il terreno sottostante il fabbricato rientra tra le parti comuni condominiali ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile. Questo significa che non può essere trasformato liberamente da un condomino, soprattutto se l’intervento finisce per sottrarre definitivamente agli altri comproprietari una porzione comune.
La Corte di Cassazione è tornata recentemente sul tema con l’ordinanza n. 12826 del 5 maggio 2026, relativa proprio a un caso di escavazione di un terrapieno condominiale per ampliare un appartamento.
La regola generale stabilita dall’art. 1117 c.c. prevede che il suolo su cui sorge l’edificio sia comune a tutti i condomini, salvo che un titolo disponga diversamente. Nel concetto di “suolo” non rientra soltanto la superficie esterna, ma anche il terreno sottostante e le parti che svolgono funzione di sostegno dell’edificio.
La giurisprudenza della Cassazione è consolidata sul punto. Già con le sentenze n. 2469 del 22 marzo 1996, n. 13102 del 30 dicembre 1997 e n. 18091 del 19 dicembre 2002, la Suprema Corte aveva chiarito che per “suolo” deve intendersi l’area su cui poggia l’intero edificio, comprese le zone in profondità dove insistono le fondazioni.
Ancora più esplicita è stata Cass. civ., sez. III, 31 agosto 2011, n. 17881, secondo cui anche il terrapieno collocato all’interno del perimetro del fabbricato gode della presunzione di comunione, proprio perché contribuisce al sostegno dell’edificio.
La recente ordinanza del 2026 si inserisce perfettamente in questo orientamento. Nel caso esaminato, una condomina aveva demolito il pavimento della cucina, scavato il terrapieno sottostante e realizzato nuovi vani collegati esclusivamente al proprio appartamento mediante una scala interna.
Secondo la Cassazione, il terrapieno era parte comune del condominio, perché compreso nel perimetro dell’edificio e funzionale al sostegno della struttura.
Molti condomini ritengono che, se uno spazio è utilizzabile solo dal proprio appartamento, allora possano appropriarsene senza problemi, ma il ragionamento non funziona in questi termini.
L’art. 1102 c.c. consente sì al singolo partecipante di fare un uso più intenso della cosa comune, ma a una condizione precisa: non deve impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Su questo principio la Cassazione ha più volte precisato che il “pari uso” non significa identico utilizzo contemporaneo da parte di tutti. Le sentenze n. 7466 del 14 aprile 2015 e n. 6458 del 6 marzo 2019 hanno infatti chiarito che il singolo condomino può trarre dalla cosa comune una utilità maggiore rispetto agli altri, purché non venga alterata la destinazione del bene e non sia esclusa la possibilità di utilizzo altrui.
Il problema nasce quando l’intervento comporta una vera e propria appropriazione esclusiva dello spazio comune. Ed è proprio ciò che la Cassazione ha ravvisato nell’ordinanza n. 12826/2026. La Corte ha osservato che l’escavazione del terrapieno e la sua incorporazione nell’appartamento avevano determinato l’esclusione definitiva degli altri condomini dall’utilizzo del bene comune.
In particolare, la Suprema Corte ha ribadito che l’edificazione di un locale autonomamente sfruttabile nel sottosuolo comune “sottrae per definizione a qualunque utilizzo collettivo parte rilevante della cosa comune” e quindi supera i limiti consentiti dall’art. 1102 c.c.
Inoltre, la Cassazione ha precisato che ciò che rileva non è l’uso concreto attuale del bene comune, ma la possibilità giuridica di utilizzo da parte degli altri condomini. Se l’intervento elimina definitivamente tale possibilità, l’opera diventa illegittima.
In altre parole, non è necessario dimostrare che gli altri condomini stessero effettivamente sfruttando quel vano o quel terrapieno; basta che l’appropriazione esclusiva impedisca in futuro qualsiasi uso collettivo.
Oltre agli aspetti condominiali, scavare sotto casa comporta inevitabilmente questioni urbanistiche e strutturali molto rilevanti.
Interventi di questo tipo possono incidere sulla stabilità dell’edificio, sulle fondazioni, sulla sicurezza antisismica e persino sul regime delle acque e dell’umidità. Per questo motivo sono normalmente necessari titoli edilizi specifici, verifiche statiche e autorizzazioni comunali.
Ma il rilascio del permesso edilizio non risolve il problema dei rapporti tra condomini. La giurisprudenza è costante nel ritenere che l’autorizzazione amministrativa non legittimi automaticamente l’occupazione di beni comuni.
Così, anche un’opera urbanisticamente assentita può essere considerata illegittima sul piano civilistico se viola gli artt. 1102 o 1117 c.c.
Il chiarimento da un caso concreto, in cui è stata installata una struttura leggera in metallo (tettoia) senza l’approvazione preventiva dell’assemblea condominiale.
Guida ai permessi edilizi e alle normative locali per ampliare un balcone: tutto ciò che devi sapere prima di intraprendere il tuo progetto.
Non sempre ci vuole un permesso per allargare un cancello esterno. Le autorizzazioni da richiedere dipendono dalle dimensioni e dall’impatto urbanistico.
Naturalmente non tutti gli interventi nel sottosuolo sono vietati. In alcuni casi lo scavo può essere legittimo, ad esempio quando il bene appartiene esclusivamente al singolo proprietario oppure quando esiste un titolo chiaro che attribuisce quel vano in proprietà esclusiva.
Allo stesso modo, un intervento può diventare possibile se autorizzato dall’assemblea condominiale con le maggioranze richieste oppure, nei casi più incisivi, con il consenso unanime dei condomini.
La distinzione fondamentale è tra uso più intenso della cosa comune e sottrazione definitiva del bene alla collettività condominiale. Finché resta garantita la funzione comune e non si impedisce agli altri condomini il potenziale godimento del bene, l’intervento può essere teoricamente ammissibile. Diversamente, si rischia una condanna alla rimessione in pristino.
Ed è proprio ciò che è accaduto nella vicenda decisa dalla Cassazione nel 2026: la condomina è stata condannata a ripristinare lo stato dei luoghi dopo avere inglobato nel proprio appartamento il terrapieno comune.
Dunque, in condominio il sottosuolo non è automaticamente disponibile per iniziative individuali. Il terrapieno, il suolo e il sottosuolo dell’edificio sono normalmente beni comuni e non possono essere trasformati in ambienti privati attraverso opere di scavo che ne alterino la destinazione o ne impediscano l’utilizzo agli altri condomini.
Prima di avviare lavori di questo tipo è quindi indispensabile verificare attentamente i titoli di proprietà, il regolamento condominiale, la situazione strutturale dell’edificio e le autorizzazioni necessarie. Perché un ampliamento apparentemente vantaggioso può trasformarsi, anche dopo anni, in una causa condominiale con obbligo di demolizione e ripristino dello stato originario.
