Pensiline in condominio: tutto su spese, limiti e permessi

Le pensiline sono strutture situate sopra porte o finestre, per coprire e proteggere dagli agenti atmosferici. Possono variare in dimensioni e sono fatte di vari materiali, in base alla funzione da svolgere: metallo, legno, tegole, vetro, ecc.

Simili alle tettoie, si differenziano però per il modo in cui sono costruite: la pensilina non ha sostegni verticali, perché è installata sporgente dal muro, mentre la tettoia è sostenuta da montanti collegati. Un’altra differenza riguarda le dimensioni: più piccole nel caso della pensilina, più grandi nel caso della tettoia.

La costruzione di pensiline negli edifici condominiali ha diverse limitazioni, in particolare perché queste strutture, essendo sporgenti dalle pareti esterne, influenzano le facciate e l’aspetto architettonico del palazzo. Ecco quali sono le principali regole da considerare.

Pensiline comuni, ripartizione delle spese e permessi dell’assemblea

La pensilina installata su parti comuni di un condominio, o per scopi di interesse comune (come la pensilina all’ingresso principale del condominio) è considerata tra le parti comuni ex art. 1117 c. c.

La sua installazione deve quindi essere approvata in assemblea e le spese di realizzazione e manutenzione devono essere divise fra tutti i condomini secondo le regole stabilite dal regolamento e/o dall’art. 1123 del codice civile. Se le pensiline servono i condomini in modo diverso, anche le spese saranno ripartite in base all’uso che ciascuno ne fa. Un esempio pratico è la tettoia per proteggere l’accesso ai garage per chi non ha garage.

La costruzione di una pensilina o tettoia condominiale, di uso comune, deve comunque essere valutata e approvata dall’assemblea dei condomini, anche riguardo al rispetto dell’aspetto architettonico dell’edificio. Inoltre, l’installazione della pensilina condominiale non deve in nessun modo danneggiare la proprietà privata: per esempio, potrebbe essere illegittima la pensilina che ostacoli eccessivamente la visibilità del proprietario dell’appartamento al piano superiore o che non rispetti le distanze legali.

Pensiline private, limiti e autorizzazione dell’assemblea

In un condominio, la pensilina può essere realizzata anche da un singolo condomino all’interno della sua proprietà privata, coprendo totalmente le spese. In questi casi, si applica l’art. 1122 c. c.; questa norma prevede che nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il singolo non può fare lavori che danneggino le parti comuni o che compromettano stabilità, sicurezza o aspetto architettonico dell’edificio.

Inoltre, deve informare in anticipo l’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. Pertanto, se il proprietario decide di installare una pensilina nella sua proprietà senza informare l’amministratore o attendere l’autorizzazione dell’assemblea, potrebbe essere costretto a rimuovere la struttura e risarcire eventuali danni al condominio.

Pensiline private installate su parti comuni

Il singolo condòmino può realizzare una pensilina per uso personale sulla facciata o su un’altra parte comune del condominio. L’art. 1102 c. c. permette infatti a ogni condòmino di usare i beni comuni per ottenere vantaggio personale, senza però cambiare la loro destinazione e senza ostacolare gli altri nel farne uguale uso. Quindi, il singolo proprietario può, a proprie spese, costruire una pensilina su parti comuni, a condizione che non si danneggi la stabilità, la sicurezza o l’estetica.

In questo caso, però, attraverso l’amministratore, dovrà necessariamente richiedere l’autorizzazione anticipata all’assemblea condominiale, che valuterà se la pensilina sia compatibile con l’estetica e con il diritto al pari uso del bene comune da parte degli altri condòmini.

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Pensiline in condominio e decoro architettonico

In tutti i casi, un aspetto fondamentale per l’installazione di una pensilina in condominio è il rispetto dell’estetica. In pratica, la pensilina deve essere esteticamente compatibile con la facciata del palazzo.

Come insegna la giurisprudenza, la violazione dell’estetica avviene in presenza di “un’apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell’edificio, o anche di sue delle parti o elementi autonomi, e della conseguente diminuzione del valore dell’intero edificio e, quindi, di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono” (Corte di Cassazione sentenza n. 16098/2003). Si tratta di una valutazione da fare caso per caso, tenendo in considerazione le caratteristiche dell’edificio, delle dimensioni, forme e colori delle pensiline, controllando se l’installazione possa portare (o abbia portato) una notevole alterazione delle linee e dello stile del fabbricato.

Quale titolo edilizio occorre per le pensiline?

Abbiamo menzionato all’inizio le differenze tra tettoie e pensiline. A differenza delle prime (per le quali è spesso necessario il permesso di costruire), le pensiline di solito possono essere realizzate presentando una semplice SCIA o CILA. Le strutture di dimensioni contenute e/o smontabili possono rientrare anche negli interventi di edilizia libera.

Tuttavia, è sempre consigliabile consultare i singoli regolamenti comunali, che possono richiedere titoli edilizi diversi a seconda delle dimensioni o delle modalità costruttive delle pensiline.

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