A chi appartiene il sottotetto condominiale e come si ripartiscono le spese?

Il sottotetto condominiale è uno spazio spesso discusso negli edifici: si trova subito sotto la copertura e sopra l’ultimo solaio, ed è caratterizzato da altezze variabili a seconda dell’inclinazione del tetto. La sua funzione può essere quella di semplice camera d’aria isolante, ma non di rado viene utilizzato come vano di servizio o persino trasformato in ambiente abitabile.

Scopriamo nel dettaglio a chi appartiene il sottotetto e chi deve pagare le spese di manutenzione.

Sottotetto condominiale: definizione e normativa

A differenza del lastrico solare, che è una superficie piana con la sola funzione di copertura, il sottotetto è un volume chiuso: può presentare altezze minime e non fruibili, oppure avere dimensioni tali da consentire il passaggio di persone o il deposito di oggetti.

La funzione principale è quella di isolare l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità. Tuttavia, quando le caratteristiche costruttive lo permettono, può essere adibito a usi ulteriori, anche abitativi, previa autorizzazione comunale.

Cosa dice la normativa

L’articolo 1117 del Codice Civile elenca le parti comuni dell’edificio, tra cui tetti e muri maestri, non citando espressamente il sottotetto: la giurisprudenza, però, ha chiarito che, in molti casi, esso rientra tra i beni condominiali perché funzionale all’uso comune o alla stabilità dell’edificio.

La riforma del condominio del 2012 ha reso più chiaro il quadro, includendo il sottotetto tra gli spazi che, salvo titolo contrario, possono considerarsi comuni. Tuttavia, resta decisivo l’esame dei documenti di proprietà (atti di acquisto, regolamenti condominiali contrattuali) e delle caratteristiche concrete dello spazio.

Quando il sottotetto è condominiale

Il sottotetto è considerato bene comune quando:

• svolge una funzione a vantaggio di tutti i condomini, come isolamento termico generale o alloggiamento di impianti condominiali (antenne, caldaie centralizzate, tubazioni);
• è idoneo, almeno potenzialmente, a un uso comune, ad esempio come locale di deposito o spazio tecnico accessibile a tutti;
• non esistono titoli di proprietà esclusiva che lo attribuiscano al condomino dell’ultimo piano.

La Corte di Cassazione, con numerose sentenze (tra cui Cass. n. 26833/2011), ha stabilito che se il sottotetto presenta caratteristiche strutturali e funzionali tali da renderlo fruibile per usi diversi dal mero isolamento, deve presumersi di proprietà comune.

Quando il sottotetto condominiale è di proprietà esclusiva

Il sottotetto appartiene invece al proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano se:

• ha dimensioni ridotte e non è praticabile, risultando inadatto alla presenza di persone;
• serve unicamente a isolare e proteggere l’appartamento sottostante, senza utilità per gli altri condomini;
• un titolo di proprietà esplicito lo attribuisce al singolo condomino.

In questi casi, il sottotetto diventa una pertinenza dell’unità immobiliare dell’ultimo piano, con la conseguenza che le spese di manutenzione e gestione spettano interamente al relativo proprietario.

Come sapere se il sottotetto è di proprietà?

Per capire se il sottotetto sia comune o esclusivo, occorre:

• verificare i titoli: rogiti, regolamenti condominiali contrattuali o atti del costruttore possono attribuire chiaramente la proprietà;
• esaminare la funzione effettiva: se il sottotetto isola solo l’ultimo piano, è pertinenza; se può essere usato anche dagli altri condomini, è comune;
• considerare la praticabilità: un sottotetto non accessibile o di dimensioni minime non può essere definito parte comune a tutti gli effetti.

Spese di manutenzione del sottotetto condominiale

Una volta stabilita la proprietà del sottotetto, bisogna capire come dividere le spese:

• se il sottotetto è comune, i costi di manutenzione, riparazione e adeguamento si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, secondo l’articolo 1123 c.c.;
• se è esclusivo, le spese gravano unicamente sul proprietario dell’ultimo piano, salvo che i lavori abbiano riflessi diretti sulla struttura del tetto (in quel caso, la spesa diventa condominiale).

Volendo fare un esempio pratico si pensi al sottotetto che ospita tubazioni dell’impianto idrico condominiale: quando si verifica una perdita, le spese di riparazione saranno a carico di tutti. Se invece il sottotetto ha funzione esclusivamente isolante per l’appartamento dell’ultimo piano, il costo di un eventuale rifacimento ricade sul solo proprietario.

Sottotetto condominiale: come usarlo?

Quando il sottotetto è comune, il singolo condomino può usarlo, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di goderne parimenti. Questo principio è sancito dall’articolo 1102 del Codice Civile.

In pratica, un condomino può:

• sistemare una migliore coibentazione a proprie spese;
• depositare oggetti leggeri;
• installare impianti privati (ad esempio un condizionatore).

Non può, però, chiudere lo spazio, appropriarsene in via esclusiva o trasformarlo in un vano abitativo senza consenso e autorizzazioni.

Come trasformare il sottotetto in abitazione

Uno dei temi più dibattuti è la possibilità di trasformare il sottotetto in mansarda o appartamento. Questo è possibile solo se:

• il sottotetto è di proprietà esclusiva del condomino dell’ultimo piano;
• le caratteristiche tecniche lo consentono (altezza minima, aerazione, requisiti igienico-sanitari);
• il regolamento comunale e il regolamento condominiale non lo vietano;
• l’assemblea condominiale non si oppone in casi in cui sia richiesto il consenso unanime (ad esempio per modifiche alle parti comuni).

Se il sottotetto è comune, invece, la trasformazione richiede una delibera unanime dei condomini, in quanto comporta un cambio di destinazione d’uso del bene.