Acqua solo per una scala? I lavori non si pagano tutti insieme

Quando l’impianto dell’acqua condominiale serve soltanto gli appartamenti di una scala, il fatto che la condotta attraversi strutture comuni non basta a coinvolgere l’intero condominio. A contare è soprattutto la funzione dell’impianto poiché bisogna verificare quali unità immobiliari ricevano concretamente acqua attraverso quella tubazione.

È il principio affermato dal Tribunale di Nocera Inferiore con la sentenza n. 1303 del 18 maggio 2026, che ha respinto l’impugnazione proposta contro una delibera adottata dai soli proprietari di una scala. La decisione offre un chiarimento importante non soltanto sulla ripartizione delle spese, ma anche su chi debba essere convocato e possa votare in assemblea.

Il caso: la conduttura dell’acqua spostata “fuori traccia”

La controversia nasce all’interno di un complesso condominiale formato da più scale, nel quale i proprietari di una di esse avevano deciso di intervenire sull’impianto idrico che serviva esclusivamente i loro appartamenti. In particolare, l’assemblea di scala aveva approvato la modifica della conduttura di mandata dell’acqua, prevedendone la posa “fuori traccia” al posto della precedente collocazione interrata. La decisione era stata assunta soltanto dai condòmini serviti da quella rete idrica e, per questo motivo, una proprietaria aveva impugnato la delibera sostenendo che l’intervento avrebbe dovuto essere approvato dall’assemblea dell’intero condominio.

L’obiezione si basava soprattutto sul percorso della nuova tubazione: la condotta, infatti, avrebbe attraversato le pareti e le strutture perimetrali comuni del complesso e, secondo la condomina, l’utilizzo di tali parti rendeva necessario il coinvolgimento di tutti i proprietari.

Il Tribunale di Nocera Inferiore non ha condiviso questa ricostruzione e ha rigettato l’impugnazione, condannando l’attrice anche al pagamento delle spese processuali.

Conta chi utilizza l’impianto, non dove passano i tubi

Il passaggio centrale della sentenza riguarda la distinzione tra la collocazione materiale della tubazione e la sua funzione.

La condotta poteva anche attraversare muri appartenenti all’intero condominio, ma continuava a essere destinata esclusivamente agli appartamenti di una determinata scala. Il passaggio attraverso una parte comune non modificava, infatti, la titolarità dell’impianto né ampliava il gruppo dei proprietari che ne traevano utilità. In altri termini, non tutto ciò che si trova o passa materialmente su una parte comune deve necessariamente essere gestito e pagato da tutti.

Per stabilire chi debba contribuire, occorre chiedersi quindi quale sia la funzione del bene: se la tubazione distribuisce acqua soltanto a una scala, l’impianto resta comune esclusivamente ai proprietari delle unità immobiliari collegate.

Il principio del cosiddetto condominio parziale

Il condominio, infatti, può essere unitario per alcune parti dell’edificio e “parziale” per altre. In un complesso formato da più scale possono essere comuni a tutti, per esempio, il cortile, il cancello d’ingresso o il giardino centrale; altri beni, come una scala, un ascensore, un lastrico solare o una determinata rete di tubazioni, possono invece servire soltanto una parte dei proprietari.

In queste situazioni trova applicazione l’articolo 1123, terzo comma, del Codice civile, che stabilisce che quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire soltanto una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Occorre però fare attenzione ad un dato importante: il condominio parziale non deve essere costituito attraverso una specifica delibera e non richiede un autonomo regolamento, sorgendo direttamente dalla conformazione dell’edificio e dalla destinazione oggettiva del bene.

Ne consegue che se l’impianto serve soltanto alcune unità immobiliari, il gruppo dei proprietari interessati è individuato automaticamente, indipendentemente dal fatto che nelle tabelle millesimali o nei documenti condominiali sia utilizzata espressamente la definizione di “condominio parziale”.

Non pagano tutti, ma soltanto i proprietari serviti

I costi per la realizzazione, la modifica, la riparazione e la manutenzione dell’impianto idrico devono essere sostenuti soltanto dai proprietari degli appartamenti serviti dalla conduttura.

Gli altri condòmini restano estranei al pagamento perché non possono utilizzare quella parte dell’impianto e non ne ricevono alcuna utilità, neppure potenziale.

Nel caso esaminato dal Tribunale, quindi, i proprietari delle altre scale non potevano essere chiamati a contribuire soltanto perché il nuovo tubo avrebbe attraversato una parete comune. Quel passaggio poteva eventualmente rendere necessario il rispetto delle regole sull’utilizzo delle parti comuni, ma non trasformava la conduttura in un impianto destinato a tutto il fabbricato.

La spesa resta circoscritta al gruppo interessato e deve essere ripartita, salvo un diverso accordo valido, in proporzione al valore delle proprietà dei condòmini serviti.

Non è quindi corretto dividere automaticamente il costo in parti uguali. Anche all’interno della singola scala occorre applicare il criterio millesimale, eventualmente riproporzionando le quote dei soli proprietari coinvolti.

Anche in assemblea non votano tutti

Altro elemento di rilievo è che il condominio parziale incide anche sulla composizione dell’assemblea.

Sul punto, secondo il Tribunale di Nocera Inferiore, la delibera era stata correttamente adottata dai soli proprietari della scala interessata. Gli altri condòmini non dovevano essere chiamati a decidere su un impianto dal quale non traevano alcuna utilità.

Non si tratta soltanto di escluderli dalle spese, più semplicemente essi non partecipano neppure alla formazione della volontà assembleare relativa a quel bene, con l’ulteriore conseguenza che i quorum costitutivi e deliberativi devono pertanto essere calcolati facendo riferimento esclusivamente ai proprietari serviti dall’impianto e ai millesimi delle rispettive unità immobiliari.

Tag

Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

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