Chi non usa la canna fumaria condominiale deve contribuire alle spese?

Il distacco dall’impianto centralizzato esonera il condominio dalle spese di manutenzione della canna fumaria? Prima di rispondere a questa domanda dobbiamo inquadrare la natura giuridica dell’impianto.

La canna fumaria è un bene comune?

Partiamo dal codice civile: la canna fumaria rientra tra quei beni che si presumono di proprietà condominiale. Questo è quanto afferma l’art. 1117 del codice civile.

Si tratta, appunto, di una presunzione, che può essere superata dal titolo oppure dalla destinazione della canna fumaria: se è destinata all’uso comune è una parte comune; se serve esclusivamente il singolo appartamento è di proprietà privata. Dunque, per determinare la natura della canna fumaria è spesso determinante stabilire al servizio di chi è messa a disposizione.

La natura, comune o esclusiva, della canna fumaria è importante per stabilire chi deve pagare le relative spese di conservazione e manutenzione: se si tratta di un bene comune le spese si dividono in proporzione tra tutti i condomini (oppure tra i soli condomini a cui la canna fumaria è destinata). Se si tratta di un bene esclusivo, della manutenzione e delle relative spese ne risponde solo il singolo condomino proprietario.

In termini generali, la canna fumaria è di proprietà esclusiva se: 

• per le sue caratteristiche strutturali serve in modo esclusivo l’uso o il godimento di una sola parte di un immobile, di proprietà di un singolo;
• risulti essere stato destinato dal proprietario dell’intero immobile ad un uso esclusivo;
• ha una propria autonomia e indipendenza.

Distacco e spese per la manutenzione della canna fumaria

Ipotizziamo che la canna fumaria sia di proprietà comune, facente parte dell’impianto centralizzato di riscaldamento del condominio.

Supponiamo anche che uno dei condomini abbia ottenuto il distacco dall’impianto centralizzato, perché ha deciso di provvedere autonomamente al riscaldamento del proprio appartamento. In questo caso, il condominio distaccato deve comunque contribuire alle spese dell’impianto e, quindi, della canna fumaria?

In realtà, in questo caso la canna fumaria rimane un bene comune, a servizio dell’impianto centralizzato e, dunque, dei condomini che lo utilizzano. Il condomino che si distacca non dovrà più pagare le spese d’uso dell’impianto (ad esempio, i costi per il combustibile) ma rimane obbligato alle spese di manutenzione straordinaria e conservazione dell’impianto stesso. 

Trova applicazione in questi casi di applica l’articolo 1118, ultimo comma, del codice civile: il condominio che ha rinunciato all’impianto centralizzato “resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Come ha confermato anche una recente sentenza del Tribunale di Ferrara, la n. 77 del 1° febbraio 2021, poiché la canna fumaria deve ritenersi bene comune, «l’eventuale rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento legittima il conseguente esonero dello stesso dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato”. Ma il condominio rimane obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di cui la canna fumaria è parte integrante.

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