Il Comune può usucapire le aree condominiali?

Può accadere che una porzione di cortile condominiale, un’area di manovra, un passaggio interno o uno slargo destinato originariamente all’uso esclusivo dei condomini venga utilizzato per molti anni da un solo condomino. In queste ipotesi, al ricorrere dei presupposti normativamente previsti, il condomino può diventare proprietario di dette aree condominiali per usucapione, un metodo di acquisto della proprietà a fronte del possesso pacifico, continuo e indisturbato di un bene per almeno venti anni.

La questione si complica quando a vantare l’usucapione delle aree condominiali non è il privato ma il Comune. Si pensi a quelle ipotesi in cui l’ente locale realizza opere di urbanizzazione, installa illuminazione pubblica, cura la manutenzione del fondo o inserendo l’area nella viabilità cittadina, fino al punto che quella porzione condominiale, almeno di fatto, appare come una vera e propria area pubblica. In queste situazioni sorge spontaneo un dubbio: il Comune può arrivare a diventarne proprietario per usucapione?

La risposta è di segno affermativo ma solamente in presenza di alcune condizioni molto rigorose. Come ogni altro bene appartenente a soggetti privati, anche le parti comuni possono essere acquistate a titolo originario quando un altro soggetto eserciti sul bene un possesso corrispondente a quello del proprietario, in modo continuo, pacifico, pubblico e ininterrotto per oltre vent’anni. E alle amministrazioni pubbliche non è precluso l’acquisto della proprietà per usucapione. La peculiarità dell’ipotesi proposta si deve al fatto che, poiché a invocare l’usucapione è un ente pubblico, occorrerà dimostrare che il Comune abbia esercitato sull’area poteri incompatibili con il diritto dominicale del condominio.

Per l’usucapione del Comune non basta il semplice passaggio dei cittadini

Uno degli equivoci più frequenti consiste nel ritenere che l’utilizzo dell’area da parte dei cittadini sia sufficiente a far sorgere un diritto del Comune; in realtà non è così. Il semplice transito di pedoni o veicoli, anche se protratto nel tempo, non determina automaticamente l’acquisto della proprietà pubblica.

Ciò che assume rilievo è invece il comportamento concretamente tenuto dall’amministrazione. Si può configurare l’usucupione solo se il Comune si comporta per oltre vent’anni come se fosse il proprietario dell’area, esercitando un potere di fatto pieno ed esclusivo. Possono costituire elementi significativi, ad esempio:

• la sistematica manutenzione della pavimentazione;
• la realizzazione di opere pubbliche;
• l’installazione dell’illuminazione comunale;
• la gestione dello sgombero della neve;
• l’inserimento dell’area nella rete viaria o nella toponomastica comunal;
• più in generale, tutti quegli interventi che manifestano all’esterno un effettivo esercizio del diritto di proprietà.

La giurisprudenza più recente ha ribadito che la destinazione di fatto dell’area all’uso pubblico, pur rappresentando un elemento importante, non è sufficiente se non è accompagnata dalla prova di un possesso esercitato dall’ente pubblico con le caratteristiche richieste dall’articolo 1158 c.c.. L’uso pubblico e l’usucapione, infatti, sono concetti distinti: il primo riguarda la fruizione del bene da parte della collettività, mentre la seconda comporta il trasferimento della proprietà.

La prova dell’usucapione è particolarmente rigorosa

Proprio perché l’usucapione determina la perdita della proprietà, la giurisprudenza richiede una prova particolarmente rigorosa dei relativi presupposti. Non sono sufficienti presunzioni generiche né il semplice decorso del tempo.

Il Comune (al pari di ogni privato) dovrà dimostrare che il possesso si è protratto in modo continuo, pacifico e non clandestino per almeno vent’anni, senza che il condominio abbia esercitato atti incompatibili con tale situazione. Infatti, qualora vengano avviate azioni formali per rivendicare la proprietà dell’area, contestarne il possesso o contrastarne l’utilizzo esclusivo da parte dell’amministrazione, il termine per l’usucapione si interrompe.

Come accennato in precedenza, tali controversie possono interessare soprattutto cortili, parcheggi, aree di accesso, piazzali e spazi di manovra situati ai margini della viabilità pubblica, dove nel corso degli anni il confine tra proprietà privata e utilizzo collettivo tende progressivamente ad affievolirsi. Proprio per questo motivo è fondamentale che i condomini prestino attenzione a situazioni che si protraggono nel tempo senza essere formalmente regolate.

In definitiva, il Comune può acquisire per usucapione anche un’area condominiale, ma non è sufficiente dimostrare che sia stata utilizzata dalla collettività o che i cittadini vi siano transitati liberamente. Occorre invece provare un possesso pubblico effettivo, esercitato dall’amministrazione uti dominus, cioè con le modalità proprie del proprietario, in maniera continua, pacifica, visibile e ininterrotta per oltre vent’anni. Solo in presenza di questi rigorosi presupposti la proprietà può trasferirsi dal condominio all’ente pubblico, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano patrimoniale e della gestione delle parti comuni.

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