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Avvocato e giornalista, collaboratore esterno di Immobiliare.it
L’occupazione prolungata e arbitraria del pianerottolo condominiale (così come di altre aree comuni) rappresenta uno dei motivi di contenzioso frequenti tra condòmini e tra questi e l’amministratore del condominio.
L’installazione da parte del singolo proprietario di cancelli, grate o porte divisorie – senza alcun titolo e senza autorizzazione dell’assemblea – configura un comportamento contrario al normale utilizzo delle parti comuni, perché limita l’accesso agli altri condomini, viola il diritto al pari uso e sottrae il bene alla sua destinazione comune.
Di fronte a tali abusi, ci si chiede quali siano gli strumenti a disposizione dei condomini e, soprattutto, fino a dove si estenda il raggio d’azione dell’amministratore. La legge attribuisce a quest’ultimo precisi doveri di custodia e ripristino delle parti comuni. Attraverso le cosiddette azioni conservative, l’amministratore può (e deve) intervenire in via autonoma, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, per far cessare le condotte illecite e restituire il pianerottolo alla sua naturale funzione e al pieno godimento di tutti.
Scopriamo quali sono gli strumenti di tutela a disposizione dei condòmini contro l’occupazione delle parti comuni, anche alla luce della recente giurisprudenza che si è occupato dell’argomento.
Come accennato in precedenza, l’amministratore di condominio ha il potere e il dovere di intervenire e, se necessario, di agire in giudizio per fermare le occupazioni illegali e gli abusi sulle aree comuni (come, per esempio, l’installazione di porte che chiudono un pianerottolo), senza aspettare il permesso dell’assemblea condominiale.
Questo potere d’iniziativa è stabilito dall’art. 1130, comma 1, n. 4 del codice civile, che impone all’amministratore di compiere gli “atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. L’amministratore, sempre autonomamente e se ci sono le condizioni, svolge anche l’azione risarcitoria contro i responsabili degli abusi sulle parti comuni” (Cassazione civile, sentenza n. 14871 del 3 giugno 2025).
La giurisprudenza tende a dare una definizione piuttosto ampia della nozione di “atti conservativi”. Questa espressione include tutte le azioni esercitabili dall’amministratore finalizzate a ripristinare il godimento collettivo del bene comune o a bloccare alterazioni materiali dello stesso. Per esempio, il cambio del lucchetto del cancello comune o il ripristino delle condizioni originali di illuminazione (modificate illegalmente da un condòmino) sono azioni che l’amministratore può intraprendere senza chiedere il permesso all’assemblea.
Solo per fare qualche esempio, rientrano tra gli atti conservativi autonomi dell’amministratore:
Intervenire per proteggere le parti comuni è un dovere dell’amministratore. Se questi resta inerte contro abusi fatti da condòmini o terzi, tale comportamento potrebbe prolungare nel tempo attività illegali, danneggiando il diritto d’uso da parte degli altri condòmini.
Inoltre, l’amministratore mette il Condominio a rischio di azioni legali, poiché se l’amministratore non agisce, ogni condòmino può agire individualmente in giudizio per proteggere i propri diritti contro i colpevoli degli abusi sulle parti comuni e, se ci sono i requisiti, richiedere al Condominio (quindi a tutti i condòmini) il risarcimento dei danni subiti.
In questo caso, se il Condominio è condannato a risarcire i danni, può rivalersi contro l’amministratore rimasto inerte, che quindi sarà responsabile personalmente per le conseguenze della sua inattività. Da ricordare che il non esercizio dei poteri conservativi è una giusta causa per la revoca dell’incarico di amministratore (articolo 1129 del codice civile).
In alcune circostanze il pianerottolo può essere accorpato e diventare uno spazio privato a esclusivo utilizzo di un singolo condomino. Quali sono?
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Quanto detto finora, in generale, vale anche nel caso di occupazione illegale del pianerottolo condominiale. Anche in questo caso l’amministratore deve intervenire prontamente esercitando i poteri conservativi a difesa delle aree comuni che la legge gli conferisce. Se non lo fa, può essere chiamato a rispondere personalmente.
Dell’occupazione abusiva del pianerottolo si è occupata nello specifico la recente sentenza del Tribunale di Monza n. 1677 del 14 settembre 2026. La questione riguardava la costruzione di una porta che impediva l’accesso al pianerottolo comune, l’installazione di una videocamera e l’affissione di cartelli che segnalavano un’area privata videosorvegliata. Tutti interventi eseguiti illegalmente da un condòmino, in violazione di una sentenza che aveva annullato la delibera, con cui l’assemblea aveva in precedenza approvato i lavori.
Di fronte all’inerzia dell’amministratore, un condòmino ha agito da solo, ottenendo dal tribunale una sentenza che ha ordinato la rimozione della porta e degli altri oggetti illegalmente creati nelle aree comuni, ed ha condannato il condominio a risarcire i danni. La sentenza ribadisce che, in base all’art. 1130 del codice civile, il Condominio, rappresentato dal suo amministratore, deve compiere gli atti necessari per proteggere le parti comuni dell’edificio (comprese anche le azioni possessorie) per ristabilire il possesso del pianerottolo (o di altre aree comuni occupate illegalmente), e quelle per il ripristino della cosa comune, senza che l’assemblea debba autorizzare prima tali azioni.
Gli eventuali danni subiti dai condòmini a causa della mancata adozione dei controlli e delle azioni necessarie per la conservazione delle parti comuni sono responsabilità del Condominio e, in via di rivalsa, anche dell’amministratore, personalmente. Nel caso specifico, il Condominio, condannato dal tribunale al pagamento di circa 1400 euro di danni, potrà dunque rivalersi sull’amministratore inadempiente per recuperare tali somme.
Se l’amministratore, nonostante le segnalazioni, non interviene e non esercita le azioni per proteggere le parti comuni, ciascun condòmino può agire in giudizio da solo per proteggere i propri diritti contro i responsabili degli abusi sulle parti comuni e, se ci sono le basi, chiedere al Condominio il risarcimento dei danni subiti.
