Ogni quanto va fatta la manutenzione dell’ascensore in condominio, a chi spetta e quanto costa

La manutenzione dell’ascensore in condominio è un tema che interessa sia gli amministratori che i condomini: non è solo una questione di efficienza, ma anche di sicurezza e rispetto delle normative vigenti. 

Un impianto, infatti, deve seguire precise regole di legge in materia di controlli periodici. Scopriamo ogni quanto deve essere effettuata la manutenzione, a chi spetta l’onere dei costi e quali sono i principali adempimenti da rispettare.

Periodicità della manutenzione degli ascensori

È il D.P.R. 162/1999 a stabilire i tempi e le modalità della manutenzione degli ascensori in condominio, che obbliga i proprietari ad affidarla solo a tecnici abilitati o ditte specializzate. In particolare, recita che ogni ascensore deve essere sottoposto a:

• Una manutenzione preventiva, che prevede dei controlli sul funzionamento dei principali componenti (porte, serrature, funi) e delle operazioni di pulizia e lubrificazione. 
• Delle verifiche di sicurezza, obbligatorie almeno ogni sei mesi, a carico dei dispositivi quali paracadute, funi e sistemi di allarme.

La frequenza delle visite preventive non è fissa, ma varia in base alle caratteristiche, allo stato e all’uso dell’impianto: in media se ne effettuano 6-12 all’anno, comprese le due verifiche semestrali. Durante la manutenzione semestrale vengono controllati i principali dispositivi di sicurezza, i sistemi di emergenza, le porte e i freni. 

Oltre al decreto sopra citato, la materia è regolata anche dalle norme Uni En 81-20 e Uni En 81-250, che definiscono gli standard di sicurezza per gli ascensori elettrici e idraulici. Dal 1° gennaio 2012 stabiliscono i requisiti minimi per i nuovi impianti, imponendo, in particolare, l’obbligo di un dispositivo che impedisca il movimento dell’ascensore con le porte aperte.

Verifiche periodiche e straordinarie

Guardiamo più nello specifico il D.P.R. 162/1999.

L’Articolo 13 riguarda le verifiche periodiche, e prevede che:

• il proprietario deve garantire una manutenzione regolare e far eseguire una verifica ogni due anni;
• le verifiche sono effettuate da ASL, ARPA, Direzione provinciale del lavoro o organismi notificati, tramite tecnici laureati in ingegneria;
• l’esito è riportato in un verbale consegnato al proprietario e al manutentore: se negativo, viene comunicato al Comune;
• le verifiche controllano l’efficienza dei componenti di sicurezza e il rispetto delle prescrizioni precedenti;
• il proprietario deve collaborare fornendo supporto e mezzi necessari; 
• le spese sono sempre a carico del proprietario.

L’articolo 14, invece, ha come oggetto le verifiche straordinarie. La manutenzione straordinaria si esegue quando l’impianto richiede riparazioni o interventi di miglioramento. Talvolta, un intervento ordinario può trasformarsi in straordinario dopo un’analisi più approfondita del problema. L’articolo prevede che:

• queste si effettuano in caso di esito negativo della verifica periodica, incidenti gravi o modifiche rilevanti all’impianto;
• in questi casi, il Comune dispone il fermo dell’ascensore fino a esito positivo della verifica straordinaria;
• le spese sono a carico del proprietario.

A chi spetta l’obbligo della manutenzione dell’ascensore 

Come anticipato, la manutenzione dell’ascensore non è una scelta ma un obbligo di legge. L’articolo 15 del D.P.R. 162/1999, nello specifico, stabilisce che il proprietario o l’amministratore condominiale debba provvedere alla manutenzione periodica dell’impianto affidandosi a tecnici specializzati e ditte abilitate.

Nel caso di un condominio, la responsabilità della manutenzione ricade sull’amministratore, che deve:

• stipulare un contratto di manutenzione con una ditta certificata;
• garantire che siano rispettati i controlli semestrali e biennali;
• conservare il libretto dell’impianto e il registro delle manutenzioni;
• comunicare eventuali guasti e mettere fuori servizio l’ascensore se non è sicuro;

Se non ci fosse un amministratore, come nei condomini più piccoli (fino a 8 proprietari), l’obbligo di occuparsi della manutenzione spetterebbe direttamente ai condomini, che dovrebbero comunque affidarsi a un manutentore qualificato.

La mancata manutenzione comporta non solo rischi per la sicurezza delle persone, ma anche sanzioni amministrative e responsabilità civili e penali in caso di incidenti.

Quali sono i principali obblighi per un ascensore condominiale?

La gestione di un ascensore condominiale prevede diversi adempimenti obbligatori:

• il contratto di manutenzione;
• il registro delle manutenzioni;
• i controlli semestrali e biennali;
• gli aggiornamenti normativi;
• la gestione dei guasti;
• la ripartizione delle spese tra i condomini. 

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Quanto costa la manutenzione dell’ascensore all’anno?

I fattori che influiscono sul costo della manutenzione di un ascensore in condominio sono la tipologia dell’impianto (che può essere tradizionale o di ultima generazione), il numero di fermate, l’età della macchina e la presenza di contratti di manutenzione ordinaria o straordinaria.

In media, la spesa annuale per la manutenzione di un ascensore condominiale si aggira tra gli 800 e i 1.500 euro, suddivisi tra i condomini in base alle tabelle millesimali stabilite dal regolamento. Questa cifra copre i controlli periodici obbligatori e gli interventi di piccola entità.

A parte va considerato il costo degli interventi straordinari, come la sostituzione del motore, dell’impianto elettrico o delle funi. In questi casi, la spesa può ammontare anche a diverse migliaia di euro, ma non rientra nella manutenzione ordinaria. 

Un modo per evitare di incorrere in spese eccessive (anche per imprevisti) è di optare per un contratto “all inclusive” che, a fronte di un costo annuale più alto, copre anche i guasti non preventivati.

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Atti e Sentenze

Regolamento Condominiale

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