Il parafulmine è obbligatorio in condominio?

Un fulmine può colpire direttamente il tetto o produrre sovratensioni attraverso le linee elettriche e di telecomunicazione. I danni possibili vanno dall’incendio al distacco di elementi della copertura, fino al guasto di ascensori, cancelli, antenne e apparecchi elettronici. Da qui la domanda: il condominio deve necessariamente avere un parafulmine?

In termini generali, no; non esiste una disposizione che imponga l’installazione su ogni edificio residenziale. L’obbligo può però emergere dalle caratteristiche del fabbricato, dalla presenza di lavoratori, dalla disciplina antincendio e, soprattutto, dall’esito della valutazione del rischio. Non basta guardare l’altezza del palazzo o il numero degli appartamenti.

Prima dell’impianto viene la valutazione del rischio

Il riferimento tecnico è la serie CEI EN IEC 62305, pubblicata nella nuova edizione 2024; la Parte 2 disciplina la gestione del rischio e consente di stabilire se la struttura sia già “autoprotetta” oppure richieda misure aggiuntive. Le precedenti norme del 2013 restano applicabili nel periodo transitorio fino al 31 ottobre 2027, circostanza che rende opportuna una verifica professionale anche della documentazione più datata.

Il calcolo considera dimensioni e posizione dell’edificio, caratteristiche costruttive, presenza delle persone, rischio di incendio, linee entranti e impianti sul tetto. Se il rischio non supera quello tollerabile, il tecnico può concludere che non serve un impianto esterno; altrimenti deve indicare le misure idonee a ridurlo.

Il “parafulmine” non coincide sempre con la sola asta sul tetto. La protezione può comprendere un LPS esterno, collegamenti equipotenziali e dispositivi contro le sovratensioni (SPD). Le Parti 3 e 4 della serie CEI riguardano rispettivamente il danno materiale e la protezione degli impianti elettrici ed elettronici.

Quando il condominio è anche un luogo di lavoro

L’articolo 84 del decreto legislativo 81/2008 obbliga il datore di lavoro a proteggere edifici, impianti e attrezzature dagli effetti dei fulmini secondo le norme tecniche. La disposizione rileva quando il condominio ha personale dipendente, per esempio un portiere: il rischio da fulminazione deve allora entrare nella valutazione dei rischi.

Se esiste un impianto di protezione in un luogo di lavoro, si applicano inoltre gli adempimenti del d.P.R. 462/2001 sulla messa in esercizio e sulle verifiche periodiche. Diverso è il condominio puramente residenziale, privo di dipendenti: l’articolo 84 non può essere trasformato in un obbligo generalizzato. L’accesso di imprese esterne impone gli obblighi propri del committente, ma non rende automaticamente necessario il parafulmine.

Edifici alti e prevenzione incendi

Gli edifici civili con altezza antincendio superiore a 24 metri rientrano nell’attività n. 77 dell’allegato I al d.P.R. 151/2011; ma superare la soglia non significa dover sempre installare il parafulmine. Nel progetto va individuata la disciplina applicabile; quando si utilizza il Codice di prevenzione incendi del d.m. 3 agosto 2015, occorre valutare il rischio da fulmine e adottare le misure necessarie.

Altezza, posizione isolata, coperture metalliche, antenne, fotovoltaico o modifiche delle linee entranti suggeriscono comunque di aggiornare l’analisi: nuovi apparati sul tetto possono cambiare i parametri di una precedente relazione.

Il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea

L’amministratore deve curare la conservazione delle parti comuni ai sensi dell’articolo 1130 del codice civile. Dovrebbe verificare se esista una valutazione del rischio, se sia coerente con lo stato del fabbricato e se l’eventuale impianto abbia progetto, dichiarazione di conformità e controlli aggiornati. In presenza di criticità, occorre rivolgersi a un professionista e portarne l’esito in assemblea.

Se la relazione prescrive l’installazione o l’adeguamento, l’assemblea delibera i lavori e il fondo speciale. La spesa è in linea di massima ripartita per millesimi, salvo diverso titolo. Per lavori indifferibili, l’articolo 1135 del codice civile consente all’amministratore di ordinare la manutenzione straordinaria urgente, riferendone alla prima assemblea.

Le responsabilità

Occorre distinguere il fenomeno naturale dal danno causato o aggravato da una parte comune. Le Sezioni Unite della Cassazione, ordinanza n. 20943 del 30 giugno 2022, hanno ribadito che, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, il danneggiato deve provare il nesso tra cosa e danno; il custode può liberarsi dimostrando un caso fortuito oggettivamente imprevedibile e inevitabile. Il solo richiamo al maltempo non chiude la questione.

In questa direzione, il Tribunale di Napoli, sentenza n. 10015 del 10 novembre 2022, ha escluso che la semplice allegazione di un evento atmosferico avverso o di un fulmine bastasse a dimostrare il fortuito, in una causa relativa al guasto dell’impianto condominiale di sollevamento delle acque. La Cassazione penale, sentenza n. 46385 del 23 novembre 2015, ha inoltre ricordato, seppure in un caso di caduta di calcinacci, che l’amministratore ha una posizione di garanzia e deve attivarsi davanti a situazioni di pericolo per l’incolumità di chi accede all’edificio.

Non ogni apparecchio danneggiato deve quindi essere rimborsato dal condominio. Servono una perizia sulla provenienza dell’impulso, la prova del collegamento con l’impianto comune e la verifica delle misure dovute. Il Tribunale di Napoli, sentenza n. 7720 del 26 agosto 2025, occupandosi dell’indennizzo di danni da fulmine alle parti comuni e private, ha inoltre mostrato quanto contino il testo della polizza e la procedura peritale.

Prevenire significa documentare, non soltanto installare

Per il condominio, quindi, la risposta corretta non è acquistare automaticamente un parafulmine, ma ricostruire il quadro tecnico dell’edificio. Una valutazione aggiornata, una decisione assembleare coerente, la manutenzione delle protezioni esistenti e una polizza adeguata riducono il rischio e, in caso di sinistro, consentono di dimostrare che il problema non è stato ignorato. È la documentazione tecnica, più ancora delle impressioni suscitate dall’ultimo temporale, a stabilire se il fabbricato sia sufficientemente protetto.

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Esterni

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