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Avvocato, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Una convenzione accettata da tutti i condòmini può derogare ai criteri legali di ripartizione, prevedendo, nei rapporti interni, anche l’esonero integrale di un proprietario dalle spese comuni.
Tuttavia, l’esonero dall’obbligo di contribuzione, l’assenza di comproprietà su un determinato bene e l’estraneità al rapporto condominiale sono situazioni giuridiche diverse tra loro. Una clausola che deroga alla ripartizione delle spese non esclude, di per sé, la titolarità dei diritti sulle parti comuni. Per valutare la fondatezza di un addebito occorre quindi verificare, da un lato, il contenuto e l’ambito di applicazione dell’esonero e, dall’altro, il rapporto dell’unità immobiliare con i beni interessati dall’intervento. La sola previsione di un’esenzione dalle spese non consente di considerare il locale estraneo al condominio.
Un proprietario può essere dispensato anche da tutte le spese condominiali, nei rapporti interni con gli altri partecipanti, attraverso un accordo valido che deroghi ai criteri legali. Il fondamento è nel primo comma dell’articolo 1123 del codice civile:
le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
La deroga, tuttavia, richiede il consenso di tutti i partecipanti al condominio: non è sufficiente l’approvazione unanime degli intervenuti in assemblea, se non corrisponde all’intera compagine condominiale.
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 10362 del 2025, ha ribadito l’ammissibilità delle convenzioni derogatorie, richiamando anche la possibilità di un’esenzione totale o quasi integrale (purché figurino in un regolamento contrattuale approvato all’unanimità o richiamato nei singoli rogiti). Tale deroga rimane efficace a tempo indeterminato, senza necessità di fissare un termine di scadenza.
Una deroga validamente convenuta potrà essere modificata o soppressa soltanto con un nuovo accordo di tutti i condòmini: anche in questo caso non è sufficiente una deliberazione assembleare adottata a maggioranza.
Caso per caso va poi accertato in cosa consiste l’accordo derogatorio. L’esonero potrà riguardare tutte le spese oppure soltanto quelle ordinarie, un servizio determinato o una percentuale degli importi dovuti; potrà anche essere temporaneo, oppure riservato a uno specifico proprietario.
L’esonero da una certa tipologia di spese non si estende automaticamente ad altri costi aventi natura e funzione diversa (si pensi alla distinzione tra spese ordinarie e straordinarie); analogamente, il beneficio riconosciuto al costruttore per le unità invendute non si trasferisce automaticamente ai successivi acquirenti. L’ambito dell’esonero, quanto a spese, beneficiari e durata, deve essere chiaramente determinato in base al contenuto dell’accordo. Invece il mancato utilizzo dell’immobile o la presenza di un ingresso autonomo non costituiscono cause di esonero.
Alcune esclusioni dalle contribuzioni condominiali derivano dall’applicazione dei criteri legali; in questo caso il proprietario non viene dispensato da un costo che dovrebbe sostenere ma, semplicemente, resta fuori da una spesa che non gli compete. Occorre distinguere le seguenti ipotesi:
L’articolo 1123, terzo comma, del codice civile prevede che in presenza di un edificio con più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti che servono solamente una parte dell’intero fabbricato, le spese di manutenzione restano a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Per esempio, in un complesso con due corpi di fabbrica e coperture autonome, la manutenzione del tetto destinato esclusivamente a uno dei due può riguardare soltanto i proprietari di quel corpo.
L’articolo 1124 codice civile pone le spese di manutenzione e sostituzione a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tali beni servono, ripartendole per metà secondo il valore delle proprietà e per metà secondo l’altezza dei piani. In questo caso la collocazione al piano terra dell’immobile, o la presenza di un ingresso autonomo, non comporta automaticamente l’esonero: occorrerà verificare il rapporto dell’unità con le scale e l’ascensore, anche in relazione all’accesso a locali o spazi comuni.
L’articolo 1125 codice civile ripartisce in parti uguali le spese di manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei due piani: il proprietario del piano superiore dovrà pagare la copertura del pavimento, mentre è a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Gli altri condòmini non partecipano alla spesa, purché l’intervento ricada effettivamente nell’ambito di questa disciplina.
Quando ricorrono i presupposti dell’articolo 1126 codice civile, cioè quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, le spese di riparazione o ricostruzione sono sostenute per un terzo da chi ha l’uso esclusivo e per due terzi dai proprietari della parte di edificio cui esso serve da copertura. Questo criterio non si estende automaticamente alla copertura dell’ultimo piano: per tetti e lastrici solari trovano applicazione, secondo i rispettivi presupposti, gli articoli 1123 e 1126 codice civile.
L’individuazione dei soggetti obbligati naturalmente precede il calcolo delle quote: prima si accerta quali proprietà siano interessate dal bene o dall’intervento, poi si applica il pertinente criterio di ripartizione.
Il distacco dal riscaldamento centralizzato, in base all’ultimo comma dell’art. 1118 codice civile, consente un’esclusione limitata:
il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Ricorrendo le condizioni previste dalla norma, il condòmino rinunciante sarà esonerato dalle sole spese dovute all’utilizzo, cioè dai consumi.
Un’altra possibilità riguarda le innovazioni gravose o voluttuarie, disciplinate dall’articolo 1121 codice civile, in rapporto alle condizioni e all’importanza dell’edificio. Chi non intende trarre vantaggio da una simile innovazione, se essa è suscettibile di utilizzo separato, può essere esonerato dal relativo costo. Se invece l’utilizzo separato non è possibile, non è permessa l’innovazione, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata decida si sostenerne la spesa per intero.
Infine l’articolo 1132 del codice civile (dissenso dei condomini rispetto alle liti) consente, nei casi da esso disciplinati, di separare la propria responsabilità per le conseguenze processuali della soccombenza. In questo caso non si tratta di un’esenzione generale dalle spese legali e, se il condominio vince la causa e il condòmino dissenziente ne trae un beneficio, quest’ultimo deve comunque contribuire a pagare le spese legali che non è stato possibile recuperare dalla parte perdente.
L’esonero, anche se totale, incide sull’obbligo di contribuzione e non sulla comproprietà delle parti comuni. L’effettiva estraneità dell’immobile a determinati beni va invece accertata sulla base dei titoli e delle sue caratteristiche strutturali e funzionali, secondo la regola generale di cui all’articolo 1117 del codice civile.
L’assenza di qualsiasi rapporto condominiale con un determinato complesso è dunque diversa dall’esonero da tutte le sue spese; nel primo caso manca il presupposto della partecipazione, nel secondo quel rapporto permane ma i costi vengono distribuiti diversamente.
Il proprietario esonerato non può neppure essere escluso indiscriminatamente dalla partecipazione assembleare. Infatti il mancato addebito di una spesa non comporta, da solo, la perdita dei diritti di partecipazione e di tutela relativi alla sua posizione condominiale.
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La vendita di un’unità immobiliare non rende automaticamente efficace nei confronti dell’acquirente la convenzione che deroga ai criteri legali di riparto. Nella motivazione dell’ordinanza n. 21086/2022 la Cassazione ha chiarito che tale accordo ha natura obbligatoria: disciplina i rapporti economici tra i condòmini che lo hanno accettato, senza attribuire all’immobile una condizione di esenzione automaticamente trasferibile.
Perché il nuovo proprietario sia vincolato alla diversa ripartizione occorre un valido subentro nell’accordo oppure un’adesione efficace verso gli altri condòmini. Non basta conoscere la clausola, né assumere un impegno che produca effetti soltanto nei confronti del venditore.
La verifica sul nuovo acquirente riguarda le sole deroghe contrattuali, perché le esclusioni che discendono direttamente dalla legge continuano a dipendere dai rispettivi presupposti.
Chi ritiene che una spesa non gli competa dovrebbe contestarla indicando con precisione il motivo; con l’ulteriore avvertenza che la richiesta di rettifica all’amministratore non sostituisce l’impugnazione della delibera né sospende i relativi termini.
La Corte di Cassazione, a sezioni unite, con sentenza n. 9839 del 2021, ha decretato che:
Le decisioni dell’assemblea prese a maggioranza sono nulle se cambiano per il futuro i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dal regolamento. Sono invece solo annullabili se si limitano a ripartire in concreto le singole spese “aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi (…)”.
In quest’ultimo caso, quindi, in base al disposto dell’articolo 1137 del codice civile, andrà rispettato il termine di decadenza di trenta giorni, decorrente dalla deliberazione per dissenzienti e astenuti e dalla sua comunicazione per gli assenti.
La richiesta di rettifica, quindi, può evitare una causa ma deve comunque accompagnarsi alla verifica tempestiva dei rimedi e dei termini applicabili.
