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Collaboratrice esterna di Immobiliare.it
Quando si vive in un condominio, anche la scelta di una tapparella o di una persiana può diventare una questione da affrontare con attenzione. Il proprietario del singolo appartamento, infatti, non è sempre libero di modificare a piacimento gli elementi visibili dall’esterno della propria abitazione, scelta del colore compresa.
Scopriamo se le tapparelle in un condominio devono essere tutte uguali.
Le tapparelle non sono tecnicamente parte dell’infisso, ma la loro posizione e la loro visibilità fanno sì che abbiano un ruolo nell’aspetto esterno del fabbricato. Lo stesso vale per le persiane e, più in generale, per gli elementi che costituiscono le chiusure esterne delle abitazioni.
Quando questi elementi sono visibili dalla strada o dagli altri spazi comuni, contribuiscono infatti alla percezione estetica della facciata insieme ai rivestimenti, ai balconi, alle finestre e agli altri elementi decorativi. Per questo motivo, una modifica effettuata dal proprietario del singolo appartamento può non riguardare soltanto la sua proprietà esclusiva. La sostituzione di una tapparella con un modello diverso, ad esempio, oppure l’utilizzo di un colore che si discosta da quello presente sulle altre finestre, può creare un contrasto con il resto della facciata.
Il problema diventa ancora più evidente negli edifici caratterizzati da una particolare uniformità architettonica, dove la ripetizione di forme, colori e materiali contribuisce in modo significativo all’immagine complessiva del palazzo.
Per capire se le tapparelle devono essere tutte uguali o meno, occorre partire dal regolamento condominiale che può contenere una disposizione specifica. Può accadere, per esempio, che il regolamento stabilisca che le chiusure esterne debbano avere lo stesso colore o le stesse caratteristiche estetiche. In altri casi, la disposizione può riguardare più genericamente infissi, tapparelle, persiane e tende, imponendo il mantenimento di una determinata uniformità.
Una previsione di questo tipo esprime la volontà dei condomini di conservare un’immagine omogenea dell’edificio. Di conseguenza, il proprietario che intende sostituire una tapparella o una persiana deve verificare prima quali siano le regole applicabili al fabbricato.
Un aspetto importante riguarda la natura del regolamento condominiale. Non tutte le disposizioni hanno infatti la stessa origine e lo stesso valore.
Nel caso di un regolamento contrattuale, le clausole possono incidere anche sui diritti dei singoli proprietari e stabilire vincoli relativi all’utilizzo e all’aspetto delle proprietà individuali. Se una clausola impone l’uniformità delle tapparelle, degli infissi o delle tende per tutelare l’estetica dell’edificio, il condomino deve tenerne conto prima di effettuare interventi sulla parte esterna della propria abitazione.
La modifica di una disposizione contenuta in un regolamento contrattuale richiede particolare attenzione. Quando la clausola riguarda il decoro architettonico dell’edificio e i reciproci diritti dei condomini sulle proprietà esclusive e sulle parti comuni, la sua modifica richiede l’unanimità dei partecipanti al condominio.
Diversa è la situazione del regolamento approvato dall’assemblea. Anche in questo caso, però, il fatto che una determinata clausola non abbia natura contrattuale non significa che il singolo proprietario possa ignorare qualsiasi limite relativo all’aspetto esterno dell’edificio.
Sostituire gli infissi in condominio richiede attenzione a regole, materiali e colori. Le indicazioni normative e condominiali per non compromettere l’armonia della facciata seguono il principio del “decoro architettonico”.
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Anche in assenza di una specifica clausola contrattuale che imponga tapparelle identiche, il condomino deve evitare sempre interventi che possano compromettere il decoro architettonico del fabbricato. Il riferimento è alle norme del Codice civile che tutelano l’aspetto complessivo dell’edificio. In particolare, l’articolo 1120, ultimo comma, pone un limite alle innovazioni che possono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato oppure alterarne il decoro architettonico. L’articolo 1122, inoltre, stabilisce limiti per le opere realizzate dal singolo condomino nella propria unità immobiliare o nelle parti normalmente destinate all’uso individuale.
Questo significa che la proprietà dell’appartamento non consente automaticamente di intervenire senza limiti su tutto ciò che è visibile dall’esterno. Tuttavia una tapparella diversa dalle altre non determina necessariamente, da sola, una violazione del decoro. Occorre considerare l’effetto concreto della modifica sull’edificio nel suo complesso. Diventa quindi rilevante valutare, tra gli altri aspetti, il colore, il materiale, la forma, le dimensioni e la posizione dell’elemento rispetto alla facciata.
Se il regolamento stabilisce che tutti gli elementi esterni debbano mantenere determinate caratteristiche, il proprietario dovrà rispettarle. In presenza, invece, di un regolamento che non prevede una specifica uniformità, resta comunque il limite generale rappresentato dal decoro architettonico.
La sostituzione può dunque essere possibile, ma non necessariamente con qualsiasi modello. Un intervento che mantiene colore, forma e caratteristiche estetiche coerenti con quelle già presenti potrebbe risultare compatibile con l’aspetto dell’edificio, mentre una modifica particolarmente evidente può creare maggiori problemi.
È importante distinguere, inoltre, tra una semplice sostituzione e una modifica che cambia significativamente l’estetica della facciata. Nel primo caso si può trattare della sostituzione di un elemento ormai deteriorato con uno equivalente; nel secondo, invece, l’intervento può avere conseguenze sul piano condominiale.
