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I proprietari degli immobili ad utilizzo commerciale possono trovarsi nella spiacevole situazione di non vedersi versare il canone di locazione secondo quanto è stato stabilito nel contratto. Andiamo a vedere di seguito le informazioni da sapere sulla tassazione e come tutelarsi al meglio.
Il canone di locazione commerciale
Il canone di locazione commerciale rientra nel reddito del contribuente anche se si tende spesso a pensare, in maniera del tutto erronea, che vada inserito nella dichiarazione dei redditi solamente quanto è stato effettivamente incassato. Secondo quanto stabilito dall’art. 26 TUIR, i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti proprietari degli immobili. Ne consegue che:
- i canoni non percepiti devono essere dichiarati, a meno che non venga dimostrata la cessazione del contratto stesso;
- viene riconosciuto un credito d’ imposta proporzionato alle somme nel frattempo non riscosse.
Come può tutelarsi il proprietario ai fini della tassazione?
Vediamo di seguito gli strumenti a tutela del proprietario.
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Risoluzione a seguito di diffida ad adempiere
Il proprietario può sollecitare il conduttore moroso al pagamento entro una determinata data dei canoni non corrisposti; qualora non venisse regolarizzata la situazione, il contratto sarà inderogabilmente risolto. A questo punto, il proprietario procede con la risoluzione anticipata del contratto.
Questa deve essere registrata entro 30 giorni dall’evento, utilizzando i servizi telematici oppure può essere presentata all’ufficio. Da questo momento in avanti, i canoni di locazione non devono essere più considerati soggetti a tassazione.
La clausola risolutiva espressa Il proprietario dell’immobile a uso commerciale può fare riferimento alla clausola risolutiva riportata dall’art. 1456 del Codice civile.
Quando viene meno la corresponsione del canone, si determina la risoluzione anticipata del contratto per morosità. In linea generale, è sempre consigliabile inserire nel contratto questo tipo di clausola, così da avere maggiori tutele.
A lato pratico, il proprietario è tenuto a fornire comunicazione al conduttore tramite PEC o con raccomandata A/R, per poi registrare la risoluzione
anticipata del contratto, inserendo la causa e la prova di avvenuta comunicazione al conduttore. Dopo la registrazione all’Agenzia delle Entrate, i canoni di locazione non sono più soggetti a tassazione.
Il provvedimento di sfratto per morosità
Un’altra via percorribile riguarda il procedimento giudiziale di sfratto per morosità.
Ha inizio con la messa in mora del conduttore, dopo l’invio di una lettera contenente l’indicazione di un termine ultimo entro il quale regolarizzare i pagamenti non corrisposti. Se questi non vengono versati, si procede quindi con la richiesta giudiziale di sfratto per morosità dell’inquilino.
Come per le situazioni soprariportate, anche in questo contesto, i canoni di locazione non sono soggetti a tassazione a partire dalla data di deposito del provvedimento.