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Secondo l’ordinamento italiano tramite il diritto di superficie è possibile costruire un immobile su un suolo che è di proprietà di un altro soggetto, sia pubblico che privato.
Sebbene sia un diritto reale di godimento, rimane ben distinto da quello di proprietà. Chi possiede la proprietà del suolo concede il permesso di costruire un immobile (unica categoria al quale è applicabile il diritto in esame) garantendo la proprietà superficiaria su quello stesso edificio.
Diritto che può essere trasferito anche a due soggetti differenti: ad esempio la proprietà dello stabile può essere trasferita a un soggetto A e una struttura al di sotto del suolo a un soggetto B.
A cosa serve il diritto di superficie e come funziona
Il diritto di superficie viene costituito sia nei casi in cui si voglia mantenere una costruzione già esistente che per realizzarne una nuova.
Il proprietario dell’area edificabile ha davanti a sé diverse possibilità:
- mantenere il diritto e trasferire la proprietà sul suolo;
- trasferire il diritto di proprietà ad un soggetto e costituire il diritto di superficie sul suolo a favore di un secondo soggetto;
- costituire il diritto di superficie e mantenere la proprietà del suolo.
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L’acquisto del diritto, che deve essere notificato da un notaio, può avvenire solo se già presente sul suolo e ha una durata indeterminata. Il diritto di superficie può avere un tempo determinato tramite un accordo fra le parti e alla scadenza del termine il diritto si estingue. Alla scadenza il proprietario del suolo acquisisce anche la proprietà dell’immobile.
Quali obblighi per il proprietario e il superficiario?
Chi possiede il suolo ha solo l’obbligo di non ostacolare il superficiario nel caso di costruzione di un edificio e se l’immobile è già esistente ne deve tollerare il mantenimento.
Le spese di costruzione sono a carico esclusivo del superficiario invece. L’estinzione del diritto di superficie avviene alla scadenza del termine nel caso sia stato stabilito fra le parti. I diritti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo nel caso di ipoteche che si estinguono al momento del trasferimento del diritto della superficie.
Il diritto inoltre può estinguersi o se il superficiario acquista la proprietà del terreno o il proprietario del suolo procede con l’acquisto del diritto. In caso di distruzione della costruzione il diritto rimane valido fino alla scadenza del termine concordato dalle parti.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.