Agevolazione prima casa: la residenza è obbligatoria per chi ci vive?

L’agevolazione “prima casa” consente, in presenza di specifici requisiti, di fruire di imposte indirette ridotte sugli acquisti di abitazioni non di lusso: IVA al 4% oppure imposta di registro al 2%, con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, nonché di un regime analogo in sede successoria. 

La disciplina si fonda su tre pilastri: 

• le caratteristiche oggettive dell’immobile (uso abitativo e non di lusso); 
• il collegamento dell’acquirente con il Comune in cui è situato il bene (residenza o attività);  
• la sua situazione patrimoniale (assenza di altre abitazioni ostative) 

Quanto al profilo oggettivo, sono agevolabili i fabbricati ad uso abitativo classificati nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11, con esclusione delle abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9) e delle categorie non abitative.

Agevolazione prima casa: quali sono i requisiti?

Sul versante soggettivo-territoriale, l’agevolazione IVA e registro richiede che: 

• l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o si impegna a trasferirla entro 18 mesi, oppure nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa, professionale o di studio; 
• per emigrati all’estero e appartenenti alle Forze armate e di polizia, la legge consente di agevolare immobili in Comuni diversi (Comune di nascita, di precedente residenza o di attività, o qualunque Comune per le Forze armate/polizia). 

La residenza rilevante è quella anagrafica: fa fede la data della dichiarazione resa al Comune per l’iscrizione all’anagrafe, sempreché la richiesta sia accolta; è sufficiente che la residenza nel Comune vi sia al momento dell’acquisto o vi venga trasferita entro 18 mesi, mentre un successivo spostamento non comporta decadenza. 

La situazione patrimoniale dell’acquirente è disciplinata, per IVA e registro, in modo sostanzialmente sovrapponibile: l’aliquota ridotta si applica a condizione che l’acquirente non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con agevolazione, ovunque situata, salvo impegno a vendere e vendita entro due anni dal nuovo acquisto (termine elevato da uno a due anni con estensione anche agli atti per cui al 31 dicembre 2024 non era ancora decorso il precedente termine annuale: Ris. AE 5 maggio 2025, n. 127). 

Inoltre, l’acquirente non deve essere titolare, in via esclusiva o in comunione (legale o ordinaria: Corte di Cassazione sentenza del 3 settembre 2025, n. 24477), di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra abitazione nel Comune in cui è sito l’immobile da acquistare; anche in questo caso l’agevolazione è salva se egli si impegna in atto a vendere e vende entro due anni l’immobile preposseduto, a prescindere dal fatto che sia stato acquistato con agevolazione o meno (Circolare. AE 13 giugno 2016, n. 27/E; Risposta. AE 21 dicembre 2018, n. 123; Risposta. AE 21 aprile 2021, n. 277). 

La recente ordinanza della Corte di Cassazione

L’ordinanza 6 marzo 2026, n. 5016, della Sezione Tributaria della Cassazione interviene proprio sulla clausola di salvaguardia in caso di vendita infraquinquennale, chiarendo in che termini debba essere intesa la locuzione “acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione”. 

La Cassazione qualifica la disposizione sul riacquisto come norma eccezionale rispetto alla regola generale di decadenza in caso di vendita entro cinque anni e, in quanto tale, insuscettibile di interpretazione estensiva o analogica: la possibilità di evitare la decadenza è un’“eccezione” che deve essere letta in senso rigoroso. 

In questa chiave, l’espressione “acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione” viene interpretata nel senso che, entro il medesimo termine annuale, devono realizzarsi non solo il perfezionamento del contratto di acquisto, ma anche la concreta destinazione del nuovo immobile a dimora abituale del contribuente. 

La Corte afferma che la destinazione ad abitazione principale “presuppone necessariamente anche il trasferimento della residenza nel nuovo immobile”, escludendo che un generico progetto di futura abitazione o la sola disponibilità giuridica del bene siano sufficienti. 

Ne deriva una nuova regola applicabile in materia di vendita infraquinquennale: entro un anno dalla vendita devono verificarsi sia il riacquisto dell’immobile, sia il trasferimento della residenza anagrafica del contribuente nel nuovo cespite, così da poter qualificare quest’ultimo come sua abitazione principale. 

Sul piano applicativo, ciò comporta che il contribuente che intenda vendere la “prima casa” prima del quinquennio, per non perdere il beneficio, dovrà programmare non solo il nuovo acquisto entro l’anno, ma anche il proprio trasferimento di residenza nel nuovo immobile entro lo stesso arco temporale, tenendo conto dei tempi tecnici per eventuali lavori, per la liberazione dell’immobile e per le formalità anagrafiche. 

Precedenti giurisprudenziali 

L’ordinanza della Corte di Cassazione n.5016/2026 si innesta in un quadro già ricco di pronunce. In tema di residenza, la Cassazione ha più volte affermato che il mancato trasferimento entro 18 mesi nel Comune dell’immobile agevolato comporta, di regola, la decadenza, salvo che il contribuente dimostri una causa di forza maggiore, intesa come impedimento oggettivo, imprevedibile e inevitabile, non imputabile al contribuente, che renda impossibile per tutto il periodo l’ottenimento del cambio di residenza (Corte di Cassazione sentenza del 11 febbraio 2011, n. 3500; Corte di Cassazione sentenza del 11 febbraio 2011, n. 3507). 

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La stessa Corte di Cassazione con sentenza del. 23 febbraio 2009, n. 4321, ha espresso un orientamento più rigoroso, escludendo il rilievo dell’imputabilità o meno del mancato trasferimento, ma la linea prevalente, anche nella prassi ammette la prova della forza maggiore e riconosce come esempi tipic:

• infiltrazioni gravi che rendono inabitabile l’immobile;
• occupazioni abusive che richiedono l’intervento dell’ufficiale giudiziario e successivi lavori di ristrutturazione;
• ritardi dell’amministrazione comunale nel perfezionare il cambio di residenza. 

Alla luce di questo quadro la nuova regola applicabile, affermata dall’ordinanza della Corte di Cassazione del 6 marzo 2026, n. 5016, richiede che entro un anno si realizzino entrambe le condizioni – riacquisto e concreta destinazione del nuovo immobile a dimora abituale, con trasferimento della residenza anagrafica – pena la decadenza dall’agevolazione fruita sul primo acquisto. 

Per i proprietari di casa ciò implica una pianificazione molto più stringente delle operazioni di vendita infraquinquennale e riacquisto.

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