Bonus facciate: la costituzione di un fondo lavori straordinaria non è facoltativa

Nella vicenda accaduta nell’hinterland napoletano sono numerosi i profili di invalidità delle delibere assembleari impugnate da un condomino: assenza di un fondo speciale lavori per lavori straordinari, mancata indicazione dei millesimi di proprietà nel verbale di assemblea, errata valutazione di beni condominiali, deliberazione di lavori su parti private senza il consenso unanime dei singoli proprietari. 

Tutti questi temi sono stati affrontati del Tribunale di Torre Annunziata, che ha dato ragione al condomino su tutta la linea. La sentenza di riferimento è la numero 1295 del 3 maggio 2024, scopriamo insieme il caso in esame.

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Delibera annullata in assenza dell’indicazione dei millesimi

Il primo profilo oggetto di critica da parte del condomino riguarda le deliberazioni assunte dall’assemblea senza il necessario quorum costitutivo, avendo partecipato all’assemblea un numero di condomini pari a tre rispetto al numero complessivo (pari almeno ad otto).

A ciò si aggiunga che nel verbale non sono riportati né il corretto numero di condomini (che non consente di individuare quindi l’edificio nel suo complessivo valore), né le unità immobiliari di cui sono proprietari i singoli condomini presenti all’assemblea, né i valori effettivi delle varie proprietà immobiliari. 

Sul punto è opportuno ricordare che per la validità della costituzione dell’assemblea, in prima o seconda convocazione, la legge richiede l’intervento di un certo numero di condomini e la presenza di un determinato quorum, che rappresenti un certo valore proporzionale rispetto a quello dell’intero edificio.

In altre parole, non si può fare a meno di individuare nominativamente i condomini e le rispettive quote millesimali e di darne atto a verbale. 

A nulla valgono le rimostranze degli altri condomini basate sulla circostanza che non erano ancora state approvate le tabelle millesimali, poiché, il criterio di identificazione delle quote di partecipazione condominiale, dato dal rapporto tra il valore delle proprietà singole e il valore dell’intero edificio, preesiste alla formazione delle tabelle millesimali e prescinde da esse.

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La costituzione di un fondo lavori straordinaria non è facoltativa

Ulteriore motivo di impugnazione delle delibere è stato la mancata costituzione di apposito fondo lavori a seguito della deliberazione avente a oggetto l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, attraverso il cosiddetto “bonus facciate”.

L’impugnazione è motivata non solo per la mancata costituzione del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, così come espressamente previsto dalla legge all’articolo 1135 del codice civile, ma anche dalla circostanza di aver deliberato lavori che riguardano beni di esclusiva proprietà dei singoli condomini (balconi e sottobalconi).

Anche per tale profilo il tribunale ha dato piena ragione al condominio.

Innanzitutto, non è contestato che i lavori deliberati hanno a oggetto anche l’esecuzione di opere su porzioni di esclusiva proprietà dei condomini, vale a dire i balconi, ed è indubbio che sia nulla la delibera dell’assemblea di condominio che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale, come (appunto) quella che concerne la manutenzione di beni di proprietà esclusiva.

La legge prevede espressamente che l’assemblea può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni (con le maggioranze previste), poiché nel caso in cui volesse occuparsi anche di beni attribuiti in proprietà esclusiva di uno o più condomini, occorre che vi sia il consenso unanime di tutti i condomini che compongono l’edificio.

Tornando alla violazione dell’articolo 1135, il nostro codice stabilisce perentoriamente che la medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda “obbligatoriamente” anche a costituire un apposito fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, ovvero, se sia previsto così dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere. 

La norma in esame mira a tutelare l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, così come l’interesse del singolo condomino a veder escluso il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento che dovrebbero corrispondere i morosi.

Nella vicenda in esame, l’assemblea non aveva costituito alcun fondo speciale, ritenendolo quasi superfluo visto l’accollo, attraverso il meccanismo dello sconto in fattura, del 90% dei lavori da parte della ditta appaltatrice. È evidente che, quanto meno per la restante parte del 10%, doveva quindi essere coperta con il predetto fondo. 

Anche edifici indipendenti possono essere un condominio

Ultimo profilo di impugnazione degno di nota è quello avente ad oggetto l’esclusione di condominialità in caso di edifici autonomi, ma strutturalmente connessi.

Nel caso in esame secondo il tribunale, parte attrice, ha correttamente qualificato come condominio più stabili autonomini tra loro funzionalmente collegati in ragione della condominialità che sussiste su determinate aree ovvero “portone di ingresso, androne e cortile coperto”, zone raggiungibili in vario modo dai diversi stabili. 

La decisione del giudice si basa su precedenti decisioni (Cassazione civile, sez. II, n. 8066 del 18/04/2005) precisando quindi che, anche in mancanza di uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l’ipotesi della “condominialità” non può essere esclusa, neppure per un insieme di edifici “indipendenti”, essendo invece sufficiente che vengano condivisi alcuni elementi o impianti.

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