“Prima casa”: l’agevolazione è esclusa se già utilizzata in passato

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di una contribuente che aveva acquistato un nuovo appartamento, chiedendo l’agevolazione “prima casa”, pur essendo già proprietaria di un piccolo immobile, composto da una camera da letto di 12 mq e da un soggiorno di 18 mq.

Dopo la nascita di due gemelli, l’abitazione originaria era stata ritenuta inadeguata alle nuove esigenze familiari. La donna sosteneva che, proprio per questa ragione, la nuova compravendita doveva essere agevolata. La Cassazione, tuttavia, ha chiarito che la fruizione già avvenuta dell’agevolazione rappresenta di per sé un ostacolo definitivo, indipendentemente dall’idoneità o meno della casa preposseduta.

Il principio affermato dalla Suprema Corte

Riprendendo precedenti orientamenti, i giudici della Sezione tributaria, con sentenza 24478/2025, hanno ribadito con chiarezza che “il previo riconoscimento del beneficio prima casa in occasione di un precedente acquisto di un immobile costituisce impedimento insuperabile al riconoscimento dell’ulteriore beneficio al momento di un acquisto di altro immobile”. 

Secondo la Corte, infatti, “l’elemento impediente del d.P.R. n. 131/1986 è la mera prepossidenza di un’altra casa di abitazione” e, una volta che l’acquirente ha già fruito della misura, “diventa superfluo l’accertamento della inidoneità soggettiva del primo alloggio a soddisfare le nuove esigenze familiari”. 

Questo significa che, anche se l’immobile originario presenta caratteristiche tali da renderlo poco funzionale — come nel caso di un appartamento di dimensioni ridotte con “una sola camera da letto (di mq. 12) e un soggiorno (di mq. 18) oltre ai servizi” — la circostanza non può incidere sul diritto al nuovo beneficio. 

Ulteriori precedenti giurisprudenziali

L’orientamento espresso recentemente dalla Corte di Cassazione si inserisce in un solo giurisprudenziale ampiamente consolidato.

Già nel 2010 la Cassazione civile, a Sezioni Unite, con sentenza n. 100 aveva affrontato questa il tema della spettanza dell’agevolazione “prima casa” in presenza di un precedente possesso di altra abitazione, chiarendo che la fruizione del beneficio è preclusa se si è già usufruito dell’agevolazione su un precedente acquisto, indipendentemente dall’attuale destinazione della stessa, salvo il caso di rivendita entro un certo termine. La Corte sottolinea che non è possibile beneficiare nuovamente dell’agevolazione se si è già fruito in passato, richiamando il principio di unicità della fruizione del beneficio fiscale.

La Cassazione con sentenza, del 16 maggio 2018 n. 11907 aveva esaminato il momento in cui deve essere dichiarata la sussistenza dei requisiti per l’agevolazione e ribadisce che il diritto alla fruizione non può essere fatto valere con atti successivi se non nelle more della registrazione, confermando la rigorosità nell’accesso al beneficio e la sua unicità. 

Lo stesso ente giudicante con sentenza 4 ottobre 2006 n. 21379 ribadì la necessità di dichiarare i requisiti per l’agevolazione “prima casa” tempestivamente, senza possibilità di sanatoria oltre i termini previsti, rafforzando il principio della rigorosa unicità e limitazione della fruizione del beneficio. 

Quando la “casa preposseduta” non blocca il beneficio

Diverso il discorso, precisa la Cassazione, se l’immobile già posseduto non è stato acquistato con l’agevolazione: in tal caso, anche se si trova nello stesso Comune, si può valutare la sua idoneità o inidoneità ad essere utilizzato come abitazione principale. 

La Corte ricorda infatti un precedente del 2006 secondo cui «non si può ritenere d’ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente sia proprietario d’altro immobile… che, per qualsiasi ragione, sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato ad abitazione» (Cass. n. 11564/2006). Ma se il beneficio è già stato utilizzato in passato, l’ostacolo diventa assoluto.

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