Prima casa: sì alle agevolazioni anche per chi scambia il terreno con un appartamento da costruire

La Corte di Cassazione ha esteso il perimetro dell’agevolazione fiscale “prima casa” a nuove ipotesi finora considerate controverse: il beneficio spetta non solo a chi acquista immobili già esistenti o in costruzione, ma anche a chi cede un’area edificabile in cambio di abitazioni che il costruttore realizzerà su quel terreno. Inoltre, è irrilevante che il contribuente trasformi la vecchia abitazione in ufficio pochi giorni prima del nuovo acquisto.

Con l’ordinanza n. 25761 del 22 settembre 2025, la Suprema Corte ha chiarito che ciò che conta è l’effettiva destinazione dell’immobile a residenza, da realizzarsi entro i termini di legge, non lo stato materiale al momento della compravendita.

La vicenda giudiziaria

Due coniugi avevano stipulato un contratto atipico con una società: hanno ceduto un immobile di loro proprietà in cambio della costruzione di tre unità abitative. L’Agenzia delle Entrate aveva revocato le agevolazioni “prima casa”, sostenendo che non fosse applicabile a un contratto di questo tipo, perché diverso dalle fattispecie previste espressamente dalla legge. Il caso è arrivato prima davanti alla Commissione Tributaria, che aveva dato ragione ai contribuenti, e poi fino in Cassazione, con l’Agenzia delle Entrate decisa a negare l’agevolazione.

La Cassazione ha ribaltato la posizione dell’Amministrazione, affermando che “le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso, purché la finalità dichiarata nell’atto venga realizzata entro il termine di tre anni”. I giudici hanno sottolineato che “in questa prospettiva deve prevalere l’effettiva destinazione dell’immobile rispetto al suo stato in divenire al momento dell’acquisto”.

Il punto centrale, secondo i giudici, è la finalità dell’operazione: se l’immobile sarà destinato ad abitazione principale e non di lusso, entro i termini previsti, allora il beneficio va riconosciuto.

Le implicazioni pratiche per i proprietari di casa

La decisione ha importanti implicazioni pratiche. Da un lato, riconosce l’agevolazione anche nei casi di permuta tra area edificabile e futura costruzione (“do ut facias”), fattispecie frequente nelle operazioni immobiliari, rendendo irrilevante la tempistica di un eventuale cambio di destinazione d’uso dell’abitazione posseduta: ciò che rileva è la categoria catastale al momento del nuovo acquisto.

La Corte ha evidenziato che “escludere l’agevolazione per il solo fatto che l’immobile sia in costruzione determinerebbe una disparità di trattamento irragionevole tra chi acquista una casa già ultimata e chi, con lo stesso intento abitativo, acquista un bene da completare”.

Per chi possiede immobili o valuta formule contrattuali alternative, questa sentenza comporta:

1. Maggiore flessibilità nei contratti: se cedete un immobile in cambio della costruzione di nuove unità abitative (permute, accordi atipici), l’agevolazione “prima casa” può comunque spettare, purché l’immobile sia destinato ad abitazione principale.
2. Immobili in costruzione ammessi: l’acquisto di una casa non ancora ultimata non esclude il beneficio, a condizione che l’immobile venga effettivamente completato e utilizzato come abitazione principale entro i tempi previsti.
3. Controllo dei requisiti: restano fermi i requisiti tradizionali: niente case di lusso, trasferimento di residenza entro i termini di legge, e utilizzo effettivo come abitazione principale.

In conclusione, la Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la validità delle agevolazioni per i contribuenti coinvolti. Un orientamento che rafforza la finalità originaria della norma: favorire il diritto all’abitazione.

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Agevolazioni

Atti e Sentenze

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