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Articolista giuridico, collaboratore esterno di Immobiliare.it
Nel corso del 2025, l’Agenzia delle Entrate darà avvio a una vasta campagna di controlli mirati sull’aggiornamento delle rendite catastali per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.
Dunque, il catasto potrebbe apprestarsi a diventare una leva per far quadrare i conti del Superbonus. L’obiettivo di questa iniziativa è duplice: l’aggiornamento degli archivi catastale tramite una mappatura più precisa del patrimonio immobiliare italiano e l’accertamento di eventuali irregolarità o omissioni che possano aver alterato il valore fiscale degli immobili.
L’avvio del programma di compliance, previsto dalla relazione del mandato dell’ex direttore delle Entrate Ernesto Maria Ruffini, era già stato già anticipato dal Ministro dell’economia e delle finanze Giancarlo Giorgetti.
Partiamo dalla normativa. La Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) stabilisce che tutti gli immobili che, a seguito di lavori incentivati con il Superbonus, abbiano subito un incremento del loro valore fiscale, misurato dalla rendita catastale, debbano essere aggiornati.
Questo aggiornamento è obbligatorio e deve essere effettuato tramite la procedura DOCFA entro 30 giorni dalla fine dei lavori o dalla dichiarazione di abitabilità dell’immobile.
Gli interventi oggetto di controllo comprendono:
L’Agenzia delle Entrate utilizzerà tecnologie avanzate per incrociare i dati disponibili, sfruttando l’interoperabilità tra diverse banche dati, come quelle relative alle comunicazioni di cessione del credito e gli archivi catastali. Questo sistema consentirà di individuare rapidamente eventuali discrepanze e omessi aggiornamenti.
I proprietari di immobili che hanno effettuati lavori edili riceveranno dal fisco delle lettere di compliance che rappresentano uno strumento di verifica preliminare che consente ai contribuenti di regolarizzare eventuali omissioni senza incorrere immediatamente in sanzioni.
Questi documenti, che verranno inviati tramite PEC o posta ordinaria, hanno lo scopo di segnalare possibili irregolarità e invitare i destinatari a chiarire la loro posizione o a procedere con il ravvedimento operoso.
Se dalla lettera emerge la necessità di aggiornare la rendita catastale, il contribuente avrà l’opportunità di:
In caso di mancata risposta o inerzia, l’Agenzia procederà con l’attribuzione d’ufficio di una nuova rendita catastale e notificherà un avviso di accertamento. Tale avviso potrà essere contestato entro 60 giorni attraverso ricorso formale presso la Corte di Giustizia Tributaria, ma è sempre consigliabile agire tempestivamente per evitare situazioni di contenzioso.
Non tutti gli interventi incentivati dal Superbonus comportano l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale. Infatti, non saranno oggetto di adeguamento:
La soglia guida per determinare l’obbligo di aggiornamento è fissata al 15%: se i lavori determinano un aumento del valore dell’immobile superiore a questa percentuale rispetto alla rendita originaria, la variazione catastale diventa obbligatoria.
La legge prevede questa soglia per assicurare che solo le modifiche significative siano soggette a controllo, evitando di gravare i contribuenti con adempimenti non necessari. Però, è fondamentale verificare caso per caso con il supporto di un tecnico qualificato.
