Vendita di un immobile oggetto di Superbonus 110%: l’Agenzia delle Entrate indica come si calcolano le plusvalenze

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 157 del 17 luglio 2024 chiarisce il calcolo della plusvalenza per immobili acquisiti per usucapione e soggetti a interventi agevolati con Superbonus 110%, venduti entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

Ecco cosa c’è da sapere.

Il caso analizzato

Un contribuente ha chiesto chiarimenti al Fisco dopo aver acquisito un immobile tramite usucapione con una sentenza del 2020 e aver eseguito lavori di ristrutturazione grazie al Superbonus 110%. Ha inoltre esercitato l’opzione per la cessione parziale del credito e utilizzato il resto della detrazione nella dichiarazione dei redditi.

Il contribuente ha intenzione di vendere l’immobile prima che siano trascorsi dieci anni dalla fine dei lavori e chiede come calcolare la plusvalenza.

Come si calcolano le plusvalenze?

L’Agenzia delle Entrate ha richiamato la normativa di riferimento, spiegando che la legge di bilancio 2024 ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile per la vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus, se la vendita avviene entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

L’art. 67 del Tuir, modificato dalla legge di bilancio 2024, considera come redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili su cui sono stati effettuati lavori con il Superbonus, escludendo però gli immobili acquisiti per successione o utilizzati come abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla vendita.

Il successivo art. 68 del Tuir stabilisce i criteri di calcolo delle plusvalenze. La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo d’acquisto o di costruzione del bene, aumentato di ogni altro costo inerente. Per gli immobili acquisiti tramite donazione, il prezzo di acquisto è quello sostenuto dal donante.

Per gli immobili ristrutturati con il Superbonus: 

• se gli interventi sono conclusi da non più di 5 anni, non si considerano le spese relative ai lavori agevolati con il 110% se è stata esercitata l’opzione di sconto in fattura o cessione del credito;
• se gli interventi sono conclusi da più di 5 anni, si considera il 50% delle spese per i lavori agevolati.

Nel caso specifico di un immobile acquisito per usucapione e ristrutturato con il Superbonus, venduto entro 10 anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza si calcola: 

• sottraendo dal prezzo di vendita il valore dichiarato nella sentenza di usucapione; 
• aumentato dei costi inerenti, escludendo le spese agevolate con il Superbonus.

Le conclusioni dell’Agenzia delle Entrate

In merito a questo caso specifico, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che la plusvalenza tassabile sarà la differenza tra il prezzo di vendita e il valore della sentenza di usucapione, aumentato dei costi inerenti, a esclusione delle spese per gli interventi agevolati con il Superbonus 110% trattati secondo le opzioni esercitate.

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