Acquistare una nuda proprietà può rientrare nelle agevolazioni prima casa?

Nuda proprietà e prima casa: quali sono le condizioni per accedere ai benefici fiscali? Se l’immobile si trova nello stesso comune di residenza, è necessario cambiare residenza per beneficiare delle agevolazioni prima casa? Queste sono le domande che si è posto un contribuente in procinto di acquistare una nuda proprietà, a cui ha risposto FiscoOggi il 5 febbraio 2025.

Le agevolazioni prima casa si applicano anche alla nuda proprietà

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa si estendono anche agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione. Tuttavia, per poter beneficiare di questi vantaggi, devono essere rispettate tutte le condizioni previste dalla normativa vigente. 

Nel caso specifico, l’immobile che il contribuente intende acquistare si trova nello stesso comune della sua residenza attuale.

Questo soddisfa uno dei requisiti previsti, ma non è sufficiente da solo.  Secondo quanto stabilito dalla nota II-bis della Tariffa, Parte Prima, articolo 1 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (D.P.R. n. 131/1986), l’acquirente deve non solo avere o stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto nel comune in cui si trova l’immobile, ma deve anche rispettare ulteriori condizioni.

Quali sono le condizioni da rispettare?

Per usufruire delle agevolazioni prima casa sull’acquisto della nuda proprietà, l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di:

1. Non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione situata nel medesimo comune.
2. Non possedere, su tutto il territorio nazionale, diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altro immobile acquistato usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”, nemmeno per quote o in regime di comunione legale con il coniuge.

Nel caso in cui l’acquirente sia già titolare di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, è necessario procedere alla vendita dell’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto per poter mantenere i benefici fiscali.

Alla luce di quanto esposto, per ottenere l’agevole è sufficiente che l’immobile si trovi nello stesso comune di residenza, senza necessità di trasferire la residenza specificamente nell’immobile acquistato, purché siano rispettate tutte le altre condizioni richieste dalla normativa.

Nuda proprietà e agevolazioni “prima casa”: quando si rischia la decadenza? Analisi di un caso particolare

Con la Risposta n. 349/2022 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 30 giugno 2022, è stato chiarito un importante aspetto legato alle agevolazioni fiscali per la “prima casa” in caso di acquisto della sola nuda proprietà. Il caso riguarda una cittadina italiana residente all’estero, iscritta all’A.I.R.E., che aveva acquistato un appartamento in Italia usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. 

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Tuttavia, prima che trascorressero i cinque anni previsti dalla normativa, ha venduto l’immobile, impegnandosi a riacquistarne un altro entro un anno per non perdere i benefici fiscali ottenuti. La contribuente intendeva però intestarsi soltanto la nuda proprietà del nuovo immobile, riservando l’usufrutto a un parente. Da qui il dubbio: l’acquisto della sola nuda proprietà permette di mantenere le agevolazioni “prima casa”?

L’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento decisivo precisando che, nonostante la normativa preveda che i cittadini iscritti all’A.I.R.E. non siano obbligati a trasferire la residenza nell’immobile acquistato per usufruire delle agevolazioni, resta fondamentale che il riacquisto consenta un uso pieno ed esclusivo dell’abitazione. 

La nuda proprietà proprio perché non garantisce il diritto di abitare o godere immediatamente dell’immobile, non soddisfa questo requisito. Pertanto, anche per i cittadini residenti all’estero, il semplice acquisto della nuda proprietà non è sufficiente a evitare la decadenza delle agevolazioni fiscali in caso di vendita infraquinquennale. 

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