Affitti brevi, identificazione da remoto e implicazioni in ambito condominiale

Il fenomeno delle locazioni turistiche brevi è in costante crescita. In questo contesto, molti proprietari scelgono di affittare le proprie abitazioni per brevi periodi, ricorrendo a sistemi tecnologici di check-in da remoto per gestire gli arrivi senza personale fisico in loco. Tuttavia, questa prassi, per quanto comoda, ha sollevato diversi interrogativi legali: primo fra tutti, quello sull’obbligo di identificazione personale degli ospiti previsto dal Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS), che impone ai gestori delle strutture ricettive di verificare direttamente l’identità degli ospiti. 

La circolare del Ministero dell’Interno del 18 novembre 2024 ha inizialmente sancito l’illegittimità di tali strumenti di identificazione da remoto, ma una recente sentenza del TAR ha annullato questo divieto, riaprendo alla possibilità di usare tecnologie come le keybox o i codici digitali, purché i dati vengano comunque trasmessi alle autorità nei tempi stabiliti. 

Cosa può vietare (davvero) il regolamento condominiale

Anche se la normativa nazionale sembra ora tollerare l’identificazione a distanza, restano in piedi altri ostacoli per i proprietari che intendono affittare a turisti: quelli posti dal regolamento condominiale. Se il regolamento è di natura contrattuale (cioè approvato all’unanimità dai condomini), può prevedere limiti all’uso delle unità private, vietando ad esempio attività di bed & breakfast o affitti inferiori a 30 giorni. 

La Cassazione, con la sentenza n. 3419/2025, ha confermato che tali clausole, se esplicite e richiamate negli atti di compravendita, sono vincolanti anche per i nuovi proprietari. In pratica, anche chi acquista successivamente un appartamento all’interno del condominio deve rispettare queste restrizioni, a condizione che siano state menzionate nel rogito. 

È importante evidenziare che tali limitazioni non rappresentano una lesione del diritto di proprietà, bensì una regolazione pattizia dell’uso, finalizzata alla tutela del decoro e della quiete all’interno dello stabile. 

Il ruolo attivo dell’amministratore di condominio

In presenza di un regolamento condominiale che vieta affitti brevi o attività ricettive, l’amministratore ha non solo il diritto, ma anche il dovere di farlo rispettare. Secondo la giurisprudenza della Cassazione (sentenze n. 21841/2010 e n. 17493/2014), l’amministratore può agire in giudizio anche senza una delibera assembleare specifica. Se, quindi, in un condominio con regolamento contrattuale l’amministratore viene a conoscenza di un’attività vietata, ha l’obbligo di attivarsi per ottenere la cessazione dell’attività illegittima, ricorrendo all’autorità giudiziaria. 

Il mancato intervento potrebbe configurare una responsabilità contrattuale per inadempimento. Il suo ruolo, quindi, non si limita alla gestione contabile o alla manutenzione ordinaria, ma comprende anche la tutela dell’equilibrio tra i diritti dei singoli e le regole collettive.

Attenzione a privacy 

Infine, un’altra questione delicata riguarda la videosorveglianza. È sempre più frequente, infatti, che i proprietari di alloggi destinati ad affitti brevi installino telecamere per proteggere l’ingresso o le aree comuni. 

Ma è sempre lecito farlo? No. Secondo il Tribunale di Taranto (sentenza n. 2640/2023), le telecamere sono ammesse solo se riprendono aree private o, in via eccezionale, spazi comuni limitati come pianerottoli, purché vi siano gravi esigenze di sicurezza. La ripresa di cortili, scale, garage o androni richiede invece l’approvazione dell’assemblea con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. Inoltre, l’uso delle immagini deve rispettare il GDPR e le indicazioni del Garante Privacy, limitando l’angolo di visuale all’essenziale.

È inoltre necessario segnalare la presenza dell’impianto con appositi cartelli informativi visibili e adeguati, pena l’irrogazione di sanzioni. In nessun caso è ammesso registrare audio o tracciare comportamenti abituali degli altri condòmini. La videosorveglianza, insomma, può essere utile, ma solo se adottata con pieno rispetto delle norme e con senso di equilibrio tra sicurezza e riservatezza.

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