Affitti brevi o turistici: quando è necessaria la registrazione del contratto?

Gli affitti brevi si riferiscono a contratti di locazione di immobili destinati ad abitazione, con una durata inferiore a 30 giorni. Questi contratti sono stipulati per soddisfare esigenze abitative temporanee, inclusi i soggiorni turistici.

Si differenziano dalle locazioni temporanee descritte nell’articolo 5 della legge 431/1998, non solo per la loro durata, ma anche perché non richiedono registrazione e possono includere “servizi aggiuntivi”. La pratica degli affitti brevi sta crescendo costantemente, dimostrandosi un elemento chiave, soprattutto nel campo del turismo. 

Cosa si intende per affitto breve?

L’articolo 4 del decreto-legge del 24 aprile 2017, n. 50, ha stabilito regole specifiche riguardo al trattamento fiscale degli affitti brevi, fornendo nel primo comma la definizione di questi contratti.

Secondo la legge, gli affitti brevi sono i contratti per immobili residenziali di durata non superiore a 30 giorni, compresi i servizi di pulizia e fornitura di biancheria. Questi possono essere stipulati da persone fisiche che non operano un’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o portali online, che mettono in contatto chi cerca un immobile con chi offre unità immobiliari da affittare. 

Trattamento fiscale 

Il proprietario di un immobile (o chi lo subaffitta o riceve in comodato) ha la possibilità di applicare, a scelta, le regole relative alla “cedolare secca sugli affitti” sui redditi generati da affitti brevi (articolo 3 D-lgs. n. 23/2011). In pratica, il proprietario può decidere di sottoporre il reddito derivante dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, oltre alle imposte di registro e di bollo se il contratto è registrato. 

Per optare per la cedolare secca, devono essere rispettati alcuni requisiti: 

• Il contratto deve avere una durata massima di 30 giorni. 
• L’affitto deve riguardare esclusivamente unità immobiliari destinate a uso abitativo (categorie catastali A1-A11, escluso A10), situate in Italia, e le loro pertinenze. 
• Solo persone fisiche possono essere coinvolte, e non nel contesto di un’attività d’impresa. 
• La sublocazione e gli affitti di stanze in una casa rientrano comunque nelle condizioni, purché con durata non oltre i 30 giorni. 
• I contratti possono essere firmati direttamente dalle parti, da intermediari immobiliari o gestiti da portali online. 

Gli affitti brevi possono essere realizzati dal proprietario, da chi opera nel settore immobiliare (come agenzie) o da chi gestisce portali sul web. 

Obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate 

Coloro che partecipano alla conclusione di affitti brevi devono inviare all’Agenzia delle Entrate le seguenti informazioni: 

• Nome, cognome e codice fiscale del locatore. 
• Durata dell’affitto.
• Indirizzo dell’immobile.
• Ammontare del pagamento lordo. 

I dati devono essere trasmessi in modo elettronico, usando i servizi dell’Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell’anno dopo la fine del contratto. 

In caso di mancata, incompleta o falsa comunicazione dei dati relativi ai contratti, si applicano sanzioni che vanno da 250 a 2. 000 euro. 

Affitto breve: nessun obbligo di registrazione 

Per gli affitti brevi che durano meno di 30 giorni, non è necessaria la registrazione. Come indicato anche nel sito dell’Agenzia delle Entrate, non c’è obbligo di registrare i contratti che non superano i 30 giorni complessivi in un anno con lo stesso inquilino.

Quindi, non è richiesta la registrazione, ma è importante notare che il limite di 30 giorni si riferisce a ogni singolo soggetto nell’anno. Se si rispetta questo limite, il contratto non è soggetto all’imposta di registro né all’imposta di bollo. 

La comunicazione di pubblica sicurezza 

Le locazioni brevi devono anche rispettare quanto stabilito dall’articolo 109 del Testo Unico di Pubblica Sicurezza, che richiede la segnalazione delle persone alloggiate alle Autorità di Pubblica sicurezza. Di conseguenza, è necessario identificare gli inquilini e comunicare i loro dati entro 24 ore dall’arrivo alle autorità competenti, utilizzando il portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb.

Secondo le ultime istruzioni del Ministero dell’Interno, l’identificazione degli ospiti deve avvenire di persona: non si possono utilizzare metodi di identificazione online o a distanza (circolare n. 38138/2024). 

La comunicazione al Comune 

Poiché la locazione turistica non è un’attività commerciale, non è richiesta alcuna comunicazione al Comune (es. SCIA, ecc. ). Tuttavia, alcune regioni possono richiedere la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività non imprenditoriale.

Questo è un documento che va compilato e presentato all’ufficio delle attività produttive del proprio Comune. Perciò, è consigliabile controllare attentamente la normativa vigente nella propria regione. 

Obbligo di codice identificativo nazionale 

Il D. L. 18/10/2023, n. 145, ha stabilito l’obbligo di assegnare un Codice Identificativo Nazionale (CIN) a tutte le unità immobiliari destinate a contratti di locazione per scopi turistici, comprese le locazioni brevi, e a strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere. Il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo tramite una procedura elettronica, dopo che chi affitta unità immobiliari per scopi turistici presenta un’istanza online, oppure il titolare della struttura ricettiva.

La Legge di Bilancio 2025 richiede inoltre la comunicazione del CIN degli immobili iscritti nella BDSR anche nella dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Redditi) e nella Certificazione Unica. 

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