Affitto, il conduttore è obbligato a restituire l’immobile nelle stesse condizioni: pena il risarcimento

La Corte di Cassazione, con una ordinanza, si è espressa sui danni da deterioramento di un immobile locato e stabilisce che il conduttore è responsabile del risarcimento, a meno che non dimostri una causa impeditiva della sua responsabilità. 

Il risarcimento per danni e il ripristino dell’immobile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21071 del 27 luglio 2024, ha ribadito un principio chiave in materia di locazioni e occupazioni abusive: il conduttore deve restituire l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, altrimenti sarà tenuto al risarcimento del danno per la riduzione in pristino. Questo principio è esteso anche alle occupazioni senza titolo, trattate alla stregua di un illecito civile secondo l’articolo 2043 del Codice civile.

La decisione della Corte di Cassazione

La vicenda ha origine dall’azione legale di una locatrice nei confronti degli eredi di un ex conduttore. La locatrice ha chiesto che fosse riconosciuta la responsabilità degli eredi per i danni subiti dall’immobile, a seguito della mancata riconsegna e del prolungato utilizzo dell’appartamento anche dopo lo sfratto. Al momento della riconsegna, gli occupanti avevano sottoscritto un verbale di constatazione dei danni e si erano impegnati a sostenere le spese necessarie per lo smaltimento dei rifiuti lasciati all’interno della proprietà.

La Suprema Corte ha confermato la condanna al risarcimento dei danni a carico degli eredi del conduttore, richiamando il principio sancito dall’articolo 1590 del Codice civile. Questo stabilisce che il locatore deve fornire la prova del deterioramento dell’immobile, mentre il conduttore è tenuto a dimostrare eventuali cause che escludano la sua responsabilità.

Il danno da ritardata consegna 

La questione della ritardata consegna del bene locato solleva ulteriori profili di risarcimento. Infatti, oltre a corrispondere il canone fino alla riconsegna effettiva, il conduttore può essere tenuto a risarcire il cosiddetto “maggior danno”, ossia i danni economici che il locatore ha subito per il ritardo nella disponibilità dell’immobile. Questo principio trova fondamento nell’articolo 1591 del Codice civile.

Se da un lato il pagamento del canone fino alla riconsegna rappresenta un risarcimento minimo per il locatore, indipendentemente dalla prova di un danno specifico, il risarcimento del maggior danno richiede invece una prova concreta dell’effettiva lesione patrimoniale subita dal locatore.

Danni eccedenti il normale uso 

Un ulteriore aspetto trattato dalla giurisprudenza riguarda i danni eccedenti il normale deterioramento dell’immobile. 

Se al momento della riconsegna l’immobile presenta danni superiori a quelli causati dal normale utilizzo, il conduttore è tenuto a risarcire non solo i costi delle riparazioni, ma anche il canone che il locatore avrebbe potuto percepire durante il periodo necessario per i lavori. Questo principio è stato ribadito da diverse pronunce della Corte di Cassazione (Cassazione n. 1678/1976 e n. 13222/2010).

In conclusione, il conduttore ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato e di restituirlo nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto. Eventuali danni eccedenti il normale uso devono essere risarciti, sia in termini di costi di ripristino che di eventuale perdita economica per il locatore.

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