Affitto parziale della prima casa: quanti tipi di contratto esistono e cosa devi sapere

Affittare una parte della propria abitazione è una pratica sempre più diffusa, soprattutto nelle città universitarie o nei grandi centri urbani. Tuttavia, è necessario comprendere bene gli aspetti giuridici, fiscali e amministrativi di questa scelta, affinché la condivisione degli spazi sia regolata correttamente e senza conseguenze negative future.

Vediamo nel dettaglio che cosa significa l’affitto parziale della prima casa, quando si può procedere e come, quali aspetti considerare. 

Affitto parziale prima casa: che cosa significa

L’affitto parziale della prima casa è un vero e proprio contratto di locazione attraverso cui viene concesso in affitto uno o più vani di un immobile, a fronte del pagamento di un corrispettivo, per un periodo determinato. Secondo l’articolo 1571 del Codice Civile, il contratto di locazione, sia a uso abitativo che non abitativo, può riguardare l’intero immobile oppure una sua parte. In quest’ultimo caso, è fondamentale che le parti specifichino con chiarezza quale porzione dell’immobile è concessa in godimento esclusivo e quali sono le aree condivise con altri conduttori.

Tale contratto può riguardare:

• Locazioni ad uso abitativo, come l’affitto di una stanza;
• Locazioni ad uso commerciale, come l’affitto di una parte di un ufficio.

Il contratto deve contenere, oltre agli elementi essenziali previsti per ogni locazione, una specifica clausola relativa agli spazi oggetto della locazione parziale.

Affitto parziale prima casa: quali motivi

Affittare parzialmente la prima casa è una scelta sempre più diffusa per motivi sia economici che pratici. Spesso si tratta di un modo per arrotondare il reddito, ottenendo un’entrata extra utile per sostenere le spese quotidiane come utenze, mutuo o manutenzione. Chi vive in una casa troppo grande rispetto alle proprie esigenze può così sfruttare al meglio gli spazi inutilizzati, riducendo il peso economico complessivo dell’abitazione.

Sul piano sociale, affittare una stanza può rappresentare un’opportunità per avere compagnia o creare un ambiente di convivenza più sicuro, soprattutto per persone sole o anziane. Inoltre, questa soluzione è particolarmente indicata in periodi di cambiamento, come una separazione o quando i figli lasciano la casa, perché permette di adattarsi senza dover vendere l’immobile.

Affittare parzialmente la prima casa consente anche di mantenere il controllo sull’immobile e di non rinunciare ai benefici fiscali legati alla proprietà. In città universitarie o metropoli con forte richiesta di alloggi, questa modalità risponde efficacemente alle esigenze abitative di studenti o giovani lavoratori. In questo modo, si può mettere a reddito una parte della casa, senza perdere la possibilità di riutilizzare gli spazi affittati in futuro.

Prima casa e abitazione principale: differenze sostanziali

È fondamentale chiarire che il concetto di “prima casa” è distinto da quello di “abitazione principale”. La prima casa si identifica con l’immobile acquistato beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto. Tali agevolazioni sono concesse a condizione che l’immobile non rientri nelle categorie catastali di lusso e che il proprietario abbia o trasferisca la propria residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, oltre a non possedere altre abitazioni agevolate nello stesso territorio comunale.

L’abitazione principale, invece, è quella in cui il nucleo familiare del proprietario o dell’inquilino ha la residenza effettiva e dimora abitualmente.

È pertanto possibile che un immobile sia acquistato come prima casa usufruendo delle relative agevolazioni, ma non coincida con l’abitazione principale se viene concesso in locazione.

Affitto parziale prima casa: quale tipologie contrattuali applicare

Non ci sono restrizioni specifiche per la locazione parziale della prima casa considerando che è possibile l’utilizzo di qualunque tipologia di contratto di locazione abitativa. È tuttavia opportuno indicare con precisione nel contratto le parti dell’immobile concesse in uso esclusivo e quelle ad uso comune, nonché disciplinare le regole di convivenza.

Le tipologie contrattuali più comuni sono:

• Contratto transitorio, per esigenze temporanee;
• Contratto per studenti universitari, in comuni con università;
• Contratto turistico, per locazioni di breve durata;
• Contratti 4+4 e 3+2 (a canone concordato), per locazioni a medio-lungo termine.

Affitto parziale prima casa: come redigere il contratto

Nel redigere un contratto di locazione parziale, è necessario inserire una serie di elementi specifici che sono:

• Data di stipula;
• Dati anagrafici e fiscali di locatore e conduttore;
• Identificazione dell’immobile e della porzione locata;
• Importo del canone, modalità e tempistiche di pagamento;
• Durata della locazione;
• Clausola relativa alla consegna dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Nel contratto di locazione deve essere espressamente inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto dal locatore tutte le informazioni e la relativa documentazione, compreso l’attestato di prestazione energetica (APE), in conformità alla normativa vigente. L’omessa dichiarazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa, da corrispondere in solido e in parti uguali da entrambe le parti contrattuali: locatore e conduttore.

È inoltre facoltà del locatore richiedere, al momento della stipula del contratto, il versamento di una somma a titolo di deposito cauzionale (comunemente denominata “caparra”). Tale importo, generalmente pari a due mensilità del canone di locazione, ha funzione di garanzia e tutela il proprietario da eventuali danni arrecati all’immobile dal conduttore. In assenza di danni o irregolarità, la somma versata dovrà essere integralmente restituita al termine del contratto.

Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua decorrenza, salvo che abbia una durata inferiore ai 30 giorni complessivi in un anno con il medesimo conduttore.

Quali imposte sono dovute?

Nel caso in cui si decida di locare parzialmente la propria abitazione principale, le imposte da corrispondere si suddividono essenzialmente in due categorie: quelle relative alla registrazione del contratto e quelle connesse al reddito generato dai canoni di locazione percepiti dall’inquilino.

L’ammontare e la tipologia degli oneri fiscali variano in funzione del regime fiscale scelto per il contratto di locazione parziale. Per tutte le tipologie contrattuali precedentemente menzionate, è possibile optare, in assenza di specifici vincoli normativi, per il regime ordinario o per il regime agevolato della cedolare secca.

Nel caso di adesione al regime ordinario, i canoni percepiti saranno cumulati al reddito complessivo del locatore e tassati secondo gli scaglioni progressivi dell’IRPEF. A ciò si aggiungono gli oneri relativi all’imposta di bollo, alla registrazione e all’eventuale cancellazione del contratto. Tali spese, solitamente, sono ripartite equamente tra locatore e conduttore e, nella maggior parte dei casi, non superano i 100 euro ciascuno.

Optando invece per la cedolare secca, si applica un’imposta sostitutiva con aliquota fissa, pari al 21% o al 10% (a seconda dei requisiti), calcolata sull’importo annuo complessivo dei canoni percepiti. Tale regime esonera inoltre dal pagamento delle imposte di bollo, di registrazione e di cancellazione del contratto.

È possibile per il coinquilino trasferire la residenza?

Sì, salvo che nei casi di contratti destinati a studenti universitari, il coinquilino ha facoltà di trasferire la propria residenza presso l’immobile locato, anche se con contratto di locazione parziale. In tale eventualità, è necessario informare l’ufficio anagrafe del Comune, precisando che, pur condividendo la stessa abitazione, locatore e conduttore appartengono a due distinti nuclei familiari.

Affitto parziale prima casa: diritti e doveri inquilino e locatore

Quando si decide di affittare una parte della propria abitazione principale, è importante che sia il locatore (cioè il proprietario di casa) che l’inquilino conoscano bene i propri diritti e doveri. Questo aiuta a evitare incomprensioni e a vivere la coabitazione in modo sereno e trasparente.

I diritti e doveri del locatore

Chi affitta una stanza o una parte della propria casa ha tutto il diritto di ricevere puntualmente il canone concordato e può anche chiedere un deposito cauzionale a garanzia di eventuali danni. Inoltre, può stabilire delle regole sull’uso degli spazi comuni (come cucina o bagno), purché siano chiare e scritte nel contratto.

Tra i suoi doveri, invece, c’è quello di consegnare l’immobile in buono stato, fornire l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e registrare il contratto entro 30 giorni. Deve anche garantire all’inquilino un uso tranquillo degli spazi concessi in locazione.

I diritti e i doveri dell’inquilino

Dal canto suo, l’inquilino ha diritto a usare liberamente gli spazi affittati, a vivere in un ambiente sicuro e, se lo desidera, a trasferire la propria residenza in quella casa (salvo particolari eccezioni, ad esempio nei contratti per studenti universitari). Naturalmente, tutto deve essere stabilito da un contratto scritto e regolarmente registrato.

Tra i doveri, invece, ci sono il pagamento puntuale del canone, l’uso corretto degli ambienti, il rispetto della convivenza con il proprietario e la restituzione della stanza (o parte della casa) in buone condizioni alla fine del rapporto.